谋时而动 顺势而为 群达重构商业地产价值链

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据有关统计，我国中小城市商业地产开发存量已达2亿立方米，空购房率达到20%。由于区域商业的同质性和同构性、客流的缺乏和高效的天花板，中小城市的大部分商业地产不仅失去了其增值功能，而且价值越来越低。在新的零售市场下，中小城市商业地产如何突破招商、运营、淘汰的困境？如何重塑商业地产发展逻辑，重构商业地产价值链？

会议的主要背景图片

2019年9月28日，“新业务再造商业地产价值链”全国宣传大会和天猫智能商城产品发布会在阿里巴巴天吉山庄成功举行。会议由浙江群达投资有限公司主办，得到了阿里巴巴天猫商城和商圈新零售部、阿里新零售tp服务商和浙江丰兆和商业运营管理有限公司的支持..全国房地产联盟主席、中国房地产与住宅研究会副会长，商业地产教父蒋，中国住宅协会市场与住房保障委员会副会长、中国房地产数据研究所所长陈胜，香樟资本创始人、复星网络投资集团前联席总裁钱中华，以及新商业、新零售、新媒体、新资本等领域的众多商业地产开发商参加了会议。

会议全景

“找时间行动，把握趋势”

20世纪80年代，第一批掌握这一趋势的人通过在海上做生意而致富。20世纪90年代，全民炒股，2000年，房地产市场回暖，2005年，互联网席卷全球，电子商务大放异彩。15年后，它进入了“绿水青山”的新常态...总书记在十八大上提出“人民渴望更美好的生活是我们的目标”，于是“城市更新”一词成为城市演进和发展的重要路径。城市更新，其内涵不仅是城市的创新和粉饰，也是纯粹的房地产拆迁建设思维，而且是规划、资金、运营、发展等思维的结合，寻找城市进化和发展的路径，激发城市的内生活力。近十年来，中国商业房地产市场告别了野蛮的增长，从“增量时代”转变为“存量时代”。与此同时，随着中国经济发展进入新常态，零售业也在经历着巨大的变化。虽然在过去的十年里，人们的消费习惯已经被电子商务颠覆，但是越来越多的消费者已经习惯了网上购物。然而，消费者的购物体验是纯电子商务模式永远无法弥补的缺点，而实体零售具有电子商务永远无法替代的优势。因此，阿里巴巴和浙江群达投资开始探索整合线上线下渠道的新模式，重构商业地产和传统零售的价值链。浙江群达投资与阿里巴巴天猫商城、新商业区零售部一起，通过阿里生态赋权为消费者提供既有消费体验又有性价比的服务，创造性地完成了“中小城市商业地产新业务解决方案”，并利用平台整合优势重构了商业地产价值链。

阿里杨威解释“天猫智能商圈商业描述”的照片

打破地域分割，重构商业布局

天猫智能商圈是阿里新零售战略的重要组成部分。这是一个基于阿里巴巴小程序的在线和离线商业圈(购物中心)本地化运作。利用阿里工具(支付宝、移动淘宝、移动天猫)和阿里生态系统资源，赋予区域大商圈(场)权力，完成区域大商圈的智能升级和转型，实现业务增值，形成正式运营场。通过线上线下的互动叠加，打破了实体分割，聚集了当地优势产业，确立了商家成长的新阵地，实现了远场聚集客户、锁定客户、近场配送客户的服务。天猫智能商圈的构建不仅可以使单一业务有针对性，还可以打破地域分割，将区域层面的业务联系起来，形成不同形式的相关营销。

从头开始建立业务数据，实现业务数据、本地化和可视化

天猫城智能商圈的核心功能是真正实现基于lbs定位和阿里大数据分析的精准分流营销，并在此过程中沉淀出大量的人、货、市场和营业额数据(重点是人们的消费行为数据)。同时，它带来的所有业务数据都是本地化的，这将实现商业领域城市管理的数字化和智能化，是政府动态管理的有效基础。

改善线下业务的人流和客流

在电子商务发展之前，我们说“出去购物”。在其发展之后，我们开始说“去淘宝”。现在，通过客流的增加，我们感受到的是“走向商圈”，满足了消费者对消费体验和价格的双重需求。

天猫智能商城:2019年5月25日，浙江群达投资的阿里天猫智能商城遵义项目正式投产。2019年6月，天猫智能商圈遵义项目的经验开始在全国推广。

价值链故障

对于大多数低线城市的中小开发商来说，商业地产开发法的逻辑是:依靠政策、个人等价物和一点运气，而最大的运气是时代的红利:低成本运营和房价翻番。发展商业地产的动力不是城市商业和真实市场需求的研究结果，而是其背后价格倍增的转化效益。因此，企业实现的利润价值和市场的投资价值总是错的。一旦时代变了，宏观政策取向变了，商业地产的问题就会立即暴露出来。特别是，互联网的发展加速了商业房地产难以吸引投资、经营和去工业化问题的暴露。

演讲者的照片

重构商业地产的价值链

将两翼插入坦克并不意味着它是一架飞机。空切断两翼并不意味着高铁！你必须系好铃才能解开铃！为了打破这一游戏，浙江群达投资有限公司与阿里巴巴深度合作，从实践中总结出一套“中小城市商业地产新商业解决方案”。

(1)阿里新的零售合作体系重构了商业运作逻辑

商业经营是商业地产的灵魂，经营不善犹如行尸走肉！目前，商业运营缺乏创新，面临同质化和同构性、缺乏客流、效率上限、基因和团队等诸多困难，难以形成区域商业标杆和抢占市场份额。另一方面，由于价值链的断层，品牌、运营商和开发商之间存在一种“弱关系”:“高合作条件”、“不合作营销”、“数据不通”等，最终因利益、目标和手段的不同而背道而驰。这种弱关系的根源在于品牌方与经营者之间简单的“租赁关系”，即自营和准自营比例太小，经营管理权不强，难以形成正式的经营领域。

2018年3月31日，由阿里巴巴天猫商标授权的新零售品牌house pro登陆贵州遵义，这是阿里新零售与商业地产开发商的首次合作。2018年11月，“生命之心”选择的品牌荣获南方报业集团和《21世纪商业评论》颁发的“21世纪最佳商业模式奖”。同期获奖的其他商业模式包括“瑞星咖啡”、“曹操专车”、“阿图尔酒店”、“深红便利”等。

经过与阿里一年多的深入合作，群达投资已经建立了一套完整的阿里新零售合作体系，从在阿里设立项目，协助开发商直接与阿里签订合同，到群达在阿里新零售店的自我投资，群达在阿里天猫智能商城的自我投资等等。群达投资的新业务授权系统不仅输出了一个新的零售品牌，还输出了整个购物中心品牌——惠普城市生活广场。

惠普城市生活广场，通过群达的自营、自有品牌代运营等模式。，使得自营率达到60%以上，天猫智能商圈的营销授权充分掌握了商场运营的话语权，从而形成了一个有效的官方运营领域。

(2)新的商业知识产权组合重构了产权逻辑

无论商业运作有多好，如果商业地产存量不能得到合理有效的剔除，就意味着商业地产的“硬伤”没有得到解决。传统开发商的去转型主要是通过单一的销售手段来收回资金，并部署了数千人的部队来跨越独木桥。一旦销售失败，资金就会被切断。融资渠道也很狭窄，融资方式也很单一。“融资”是唯一的资本运作。

销售额消失了！资本化≠融资！浙江群达投资充分利用平台企业的优势，以新的生活方式组合了一大批新的商业伙伴，通过集团发展模式登陆惠普城市生活广场，通过股权转让实现了房地产去沉淀的目标。另一方面，通过与资本的合作，以及新的商业知识产权组装和实施的快速规模，可以实现ipo的目的，从而完成从资产到资本的完美蝴蝶转变，享受ipo带来的市场利润溢价回报。

(3)智能停车重建了物业的支持价值

空商业地产的价值开发和配套设施的价值开发将颠覆我们的观念。生活方式和旅行方式的改变将会使一些传统的空客房(如停车位等)变得不一样。)的几倍溢价，尤其是通过使用大数据技术。

云蚂蚁智能停车场是由群达投资控股的企业，拥有国际领先的停车机器人技术和智能立体车库建设能力。公司的超薄/全向/夹紧机器人和智能立体车库拥有40多项发明专利，可将停车效率提高3-4倍，同时实现5分钟内取车。在大数据方面，结合群达城市交通平台和阿里巴巴天猫智能商圈的应用，云蚂蚁停车将在人车数据的匹配和应用中发挥终极作用。

(4)城市交通平台数据操作逻辑的重构

新业务运营的核心是数据运营。群达投资建立了以“群达域”和“群达云”为核心架构的数据运营平台，即“城市交通平台”，这是一个基于城域运营的售后管理、会议服务和营销推广的综合平台。基于大都市地区的大量Amoy id会员，可以实现一键式高净值会员的沉淀，也可以通过Amoy资源实现全球推送，从而充分壮大泛商圈，带来最时尚的曝光

(5)与团队一起发展，乘风破浪，这样世界上就没有不值钱的商店了

商业地产教父蒋教授曾提出“一店三代”的概念。从商业地产的增量时代到现在的存量时代，房地产商店真的一文不值吗？答案是否定的，并不是说商店一文不值。由于价值链的断层，以前的发展逻辑和利润逻辑已经不能适应当前的环境。

发展推动转型升级。面对庞大的房地产股票市场，谁能把握趋势、审时度势、与时俱进、把握趋势、抓住资源、抓住消费者，谁就是逆风而行的人。

指南:据相关统计，中国中小城市商业地产开发存量已达2亿立方米，空购买率达到20%。由于区域商业的同质性和同构性、客流的缺乏、天花板的扁平效应等因素，中小城市

据有关统计，我国中小城市商业地产开发存量已达2亿立方米，空购房率达到20%。由于区域商业的同质性和同构性、客流的缺乏和高效的天花板，中小城市的大部分商业地产不仅失去了其增值功能，而且价值越来越低。在新的零售市场下，中小城市商业地产如何突破招商、运营、淘汰的困境？如何重塑商业地产发展逻辑，重构商业地产价值链？

会议的主要背景图片

2019年9月28日，“新业务再造商业地产价值链”全国宣传大会和天猫智能商城产品发布会在阿里巴巴天吉山庄成功举行。会议由浙江群达投资有限公司主办，得到了阿里巴巴天猫商城和商圈新零售部、阿里新零售tp服务商和浙江丰兆和商业运营管理有限公司的支持..全国房地产联盟主席、中国房地产与住宅研究会副会长，商业地产教父蒋，中国住宅协会市场与住房保障委员会副会长、中国房地产数据研究所所长陈胜，香樟资本创始人、复星网络投资集团前联席总裁钱中华，以及新商业、新零售、新媒体、新资本等领域的众多商业地产开发商参加了会议。

会议全景

“找时间行动，把握趋势”

20世纪80年代，第一批掌握这一趋势的人通过在海上做生意而致富。20世纪90年代，全民炒股，2000年，房地产市场回暖，2005年，互联网席卷全球，电子商务大放异彩。15年后，它进入了“绿水青山”的新常态...总书记在十八大上提出“人民渴望更美好的生活是我们的目标”，于是“城市更新”一词成为城市演进和发展的重要路径。城市更新，其内涵不仅是城市的创新和粉饰，也是纯粹的房地产拆迁建设思维，而且是规划、资金、运营、发展等思维的结合，寻找城市进化和发展的路径，激发城市的内生活力。近十年来，中国商业房地产市场告别了野蛮的增长，从“增量时代”转变为“存量时代”。与此同时，随着中国经济发展进入新常态，零售业也在经历着巨大的变化。虽然在过去的十年里，人们的消费习惯已经被电子商务颠覆，但是越来越多的消费者已经习惯了网上购物。然而，消费者的购物体验是纯电子商务模式永远无法弥补的缺点，而实体零售具有电子商务永远无法替代的优势。因此，阿里巴巴和浙江群达投资开始探索整合线上线下渠道的新模式，重构商业地产和传统零售的价值链。浙江群达投资与阿里巴巴天猫商城、商业区新零售部一起，通过阿里生态赋权，为消费者提供既有消费体验又有性价比的服务，创造性地完成了“中小城市商业地产新业务解决方案”，并利用平台整合优势重构了商业地产价值链。

阿里杨威解释“天猫智能商圈商业描述”的照片

打破地域分割，重构商业布局

天猫智能商圈是阿里新零售战略的重要组成部分。这是一个基于阿里巴巴小程序的在线和离线商业圈(购物中心)本地化运作。利用阿里工具(支付宝、移动淘宝、移动天猫)和阿里生态系统资源，赋予区域大商圈(场)权力，完成区域大商圈的智能升级和转型，实现业务增值，形成正式运营场。通过线上线下的互动叠加，打破了实体分割，聚集了当地优势产业，确立了商家成长的新阵地，实现了远场聚集客户、锁定客户、近场配送客户的服务。天猫智能商圈的构建不仅可以使单一业务有针对性，还可以打破地域分割，将区域层面的业务联系起来，形成不同形式的相关营销。

从头开始建立业务数据，实现业务数据、本地化和可视化

天猫城智能商圈的核心功能是真正实现基于lbs定位和阿里大数据分析的精准分流营销，并在此过程中沉淀出大量的人、货、市场和营业额数据(重点是人们的消费行为数据)。同时，它带来的所有业务数据都是本地化的，这将实现商业领域城市管理的数字化和智能化，是政府动态管理的有效基础。

改善线下业务的人流和客流

在电子商务发展之前，我们说“出去购物”。在其发展之后，我们开始说“去淘宝”。现在，通过客流的增加，我们感受到的是“走向商圈”，满足了消费者对消费体验和价格的双重需求。

天猫智能商城:2019年5月25日，浙江群达投资的阿里天猫智能商城遵义项目正式投产。2019年6月，天猫智能商圈遵义项目的经验开始在全国推广。

价值链故障

对于大多数低线城市的中小开发商来说，商业地产开发法的逻辑是:依靠政策、个人等价物和一点运气，而最大的运气是时代的红利:低成本运营和房价翻番。发展商业地产的动力不是城市商业和真实市场需求的研究结果，而是其背后价格倍增的转化效益。因此，企业实现的利润价值和市场的投资价值总是错的。一旦时代变了，宏观政策取向变了，商业地产的问题就会立即暴露出来。特别是，互联网的发展加速了商业房地产难以吸引投资、经营和去工业化问题的暴露。

演讲者的照片

重构商业地产的价值链

将两翼插入坦克并不意味着它是一架飞机。空切断两翼并不意味着高铁！你必须系好铃才能解开铃！为了打破这一游戏，浙江群达投资有限公司与阿里巴巴深度合作，从实践中总结出一套“中小城市商业地产新商业解决方案”。

(1)阿里新的零售合作体系重构了商业运作逻辑

商业经营是商业地产的灵魂，经营不善犹如行尸走肉！目前，商业运营缺乏创新，面临同质化和同构性、缺乏客流、效率上限、基因和团队等诸多困难，难以形成区域商业标杆和抢占市场份额。另一方面，由于价值链的断层，品牌、运营商和开发商之间存在一种“弱关系”:“高合作条件”、“不合作营销”、“数据不通”等，最终因利益、目标和手段的不同而背道而驰。这种弱关系的根源在于品牌方与经营者之间简单的“租赁关系”，即自营和准自营比例太小，经营管理权不强，难以形成正式的经营领域。

2018年3月31日，由阿里巴巴天猫商标授权的新零售品牌house pro登陆贵州遵义，这是阿里新零售与商业地产开发商的首次合作。2018年11月，“生命之心”选择的品牌荣获南方报业集团和《21世纪商业评论》颁发的“21世纪最佳商业模式奖”。同期获奖的其他商业模式包括“瑞星咖啡”、“曹操专车”、“阿图尔酒店”、“深红便利”等。

经过与阿里一年多的深入合作，群达投资已经建立了一套完整的阿里新零售合作体系，从在阿里设立项目，协助开发商直接与阿里签订合同，到群达在阿里新零售店的自我投资，群达在阿里天猫智能商城的自我投资等等。群达投资的新业务授权系统不仅输出了一个新的零售品牌，还输出了整个购物中心品牌——惠普城市生活广场。

惠普城市生活广场，通过群达的自营、自有品牌代运营等模式。，使得自营率达到60%以上，天猫智能商圈的营销授权充分掌握了商场运营的话语权，从而形成了一个有效的官方运营领域。

(2)新的商业知识产权组合重构了产权逻辑

无论商业运作有多好，如果商业地产存量不能得到合理有效的剔除，就意味着商业地产的“硬伤”没有得到解决。传统开发商的去转型主要是通过单一的销售手段来收回资金，而成千上万的部队则部署在十字单桥上。一旦销售失败，资金就会被切断。融资渠道也很狭窄，融资方式也很单一。“融资”是唯一的资本运作。

销售额消失了！资本化≠融资！浙江群达投资充分利用平台企业的优势，以新的生活方式组合了一大批新的商业伙伴，通过集团发展模式登陆惠普城市生活广场，通过股权转让实现了房地产去沉淀的目标。另一方面，通过与资本的合作，以及新的商业知识产权组装和实施的快速规模，可以实现ipo的目的，从而完成从资产到资本的完美蝴蝶转变，享受ipo带来的市场利润溢价回报。

(3)智能停车重建了物业的支持价值

空商业地产的价值开发和配套设施的价值开发将颠覆我们的观念。生活方式和旅行方式的改变将会使一些传统的空客房(如停车位等)变得不一样。)的几倍溢价，尤其是通过使用大数据技术。

云蚂蚁智能停车场是由群达投资控股的企业，拥有国际领先的停车机器人技术和智能立体车库建设能力。公司的超薄/全向/夹紧机器人和智能立体车库拥有40多项发明专利，可将停车效率提高3-4倍，同时实现5分钟内取车。在大数据方面，结合群达城市交通平台和阿里巴巴天猫智能商圈的应用，云蚂蚁停车将在人车数据的匹配和应用中发挥终极作用。

(4)城市交通平台数据操作逻辑的重构

新业务运营的核心是数据运营。群达投资建立了以“群达域”和“群达云”为核心架构的数据运营平台，即“城市交通平台”，这是一个基于城域运营的售后管理、会议服务和营销推广的综合平台。基于大都市地区的大量Amoy id会员，可以实现一键式高净值会员的沉淀，也可以通过Amoy资源实现全球推送，从而充分壮大泛商圈，带来最时尚的曝光

(5)与团队一起发展，乘风破浪，这样世界上就没有不值钱的商店了

商业地产教父蒋教授曾提出“一店三代”的概念。从商业地产的增量时代到现在的存量时代，房地产商店真的一文不值吗？答案是否定的，并不是说商店一文不值。由于价值链的断层，以前的发展逻辑和利润逻辑已经不能适应当前的环境。

发展推动转型升级。面对庞大的房地产股票市场，谁能把握趋势、审时度势、与时俱进、把握趋势、抓住资源、抓住消费者，谁就是逆风而行的人。

来源：零点娱乐时刊