@所有房奴 明天起存量房贷计算方式变化！你的月供是升是降？

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2019年12月28日，央行发布公告，宣布浮动利率贷款的定价基准将从2020年3月1日起转换。原则上，整个工作将在8月31日前完成。2月29日，中国建设银行、中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国交通银行和中国邮政储蓄银行正式公布了变更现有抵押贷款利率的实施细则。根据央行的要求，其他银行也将陆续公布相关政策。

六大国有银行新的按揭政策(备注:以上信息来自各银行披露的官方信息，仅供参考，请咨询各银行客服热线)

这一变化是:低利率取代了基准利率

多年来，商业银行在发放贷款时一直参照中央银行公布的基准利率上下浮动，以制定出适合客户的实际执行利率。2019年8月17日，央行对贷款市场的报价利率进行了改革和完善，取消了传统的基准利率，将报价利率确定为事实上的贷款基准利率，并于每月20日公布了最新的报价利率。在此基础上，各银行增加了一些点数，形成自己的客户实际执行利率。2020年2月20日，央行宣布的一年期存款准备金率为4.05%，五年以上为4.75%。

换句话说，之前:抵押贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

改革后:抵押贷款利率=lpr利率+加分

那么，如何计算加分？

根据中央银行2019年12月28日的公告，“商业个人住房贷款的增加值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期限lpr之间的差额”，“增加值在合同剩余期限内是固定的。”(请注意，央行在12月20日宣布的5年以上的低利率是4.80%)

举两个例子:

1.旧的基准利率上升了20%

如果甲抵押合同期限为30年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年以上贷款基准利率的4.9%，上浮20%，即执行利率为4.9%×(1+20%)=5.88%。加分为5.88%-4.8%=1.08%(加108个基点)。

旧合同:贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×(1+20%)=5.88%

新合同:贷款利率=低利率+加分=4.8%+1.08%=5.88%

2.旧的基准利率降低了10%

如果乙抵押合同期限为30年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年以上贷款基准利率的4.9%，相差10%，即执行利率为4.9%×0.9=4.41%。

乙的增加值为4.41%-4.8%=-0.39%(加-39个基点)

旧合同:贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同:贷款利率=低利率+加分=4.8%+(-0.39%)=4.41%

这表明:

1.在新合同中，每个人的奖励点数是不同的。如果你的原始抵押贷款是浮动的，奖励积分是正数。浮动比率越大，奖励点数越多。如果你的原始抵押贷款被贴现，正价值是负的，贴现越大，负价值就越大。

2.在新基准贷款利率下调之前，新旧合同的变化不会影响抵押贷款利率。

3.考虑到增值点指的是2019年12月公布的同期低利率，这意味着如果2019年12月后低利率下调，已经买房(有按揭)的人的按揭利率也会下调。

2月20日，央行公布的最新贷款市场利率(lpr)为一年4.05%，下降了10个基点，五年多来为4.75%，下降了5个基点。由于按揭是长期贷款，这意味着按揭利率已下调5个基点。

它可能不会立即改变:重新定价日期和重新定价周期决定

从3月1日起，拥有按揭股票的客户可以向贷款所在地银行提交变更合同的申请，但这并不意味着变更后的月还款额会发生变化。最重要的原因之一是重新定价日期和重新定价周期。

记者了解到，在最初的贷款合同中，对于绝大多数借款人来说，他们都选择了调整次年的利率。也就是说，如果央行在2016年8月将利率下调25个基点，借款人的月还款额将不会从9月份开始下降，而是会等到2017年1月1日。同样，如果在2015年5月降息，仍需等到2017年1月1日。

根据央行2019年12月28日的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可以重新约定重定价周期和重定价日期，而商业个人住房贷款重新约定的重定价周期短至一年。”如何理解它？也就是说，在新的抵押合同中，客户可以与银行讨论重新定价周期和重新定价日期，但重新定价周期至少是一年。这意味着，如果您在3月5日与银行变更贷款合同，确定的重新定价日期为3月10日，重新定价期为一年。然后，在每年的3月10日，如果央行宣布的最新贷款利率降低，你的抵押贷款执行率也会降低。

在采访中，银行家们表示，利率已经进入了降息的渠道，所以建议客户在与银行讨论时可以选择“浮动利率”而不是“固定利率”，因为随着lpr的降低，您相应的抵押贷款利率也会降低，每月的还款也会减少。

来源：零点娱乐时刊