新房销售已见曙光，二手房彻底跌入低谷

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在过去的30天的农历新年，北京房地产经纪人小李没有打开一个单一的法案。社区封锁、商店关闭和顾客“蒸发”导致二手房市场跌至冰点。没有交易就意味着没有收入。然而，生存的压力使她无法喘息。小李积极维护网上客户，但房屋数量仍保持在零。

业主同样急于降价和停止销售，这在北京并不是孤立的情况。记者发现，北京市朝阳区和平街的一栋房子在疫情发生后下降了20万，并于12月28日停建；朝阳区望京花园的一套房子年初降价18万元，1月8日停售。根据壳牌研究院的调查数据，73.7%的业主因市场不确定性而暂停出售房屋。

与新的住房市场不同，二手房交易从签约到转让过程复杂，资金安全风险高。买家非常依赖中介联系和线下浏览。在疫情期间，仅靠在线交流很难达成交易。根据链家的数据，2月份武汉链家没有二手房交易，前两个月重点18个城市的二手房交易量同比下降55%。

“现在社区控制很严格。如果你想看离线，我可以尝试沟通。”小李试图冲破障碍，但被买主一个个拒绝了。在疫情完全缓解之前，失去的二手房市场暂时无法迎接温暖的阳光。

这栋新房子超出了人们的预期，而且二手的严重受损

受疫情影响，中国房地产开发商已成为最焦虑的群体之一。网上卖房，降价促销，大型房企率先自救。据嘉里数据显示，2月份房地产百强企业全口径销售额达到3243.3亿元，同比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近年来月度销售额最低纪录。

然而，许多研究机构认为，由于疫情的影响，新住房市场的表现超出了预期。华创证券表示，今年1月和2月，50家主流房地产企业的销售额同比大幅下降，但仍明显好于同期45个城市的销售业绩，领先的房地产企业抵御市场波动的能力相对较强。

新的住房市场可以在网上销售并抓住顾客，但二手房市场受疫情影响更大。

自从疫情爆发以来，北京已经严格关闭了居民区，并在出入口设置了检查站。居民和车辆必须戴口罩，并进行体温测试。在封闭管理模式下，非社区人员的准入受到限制，这似乎是一个硬门槛，对二手房带是一个致命的打击。

不仅北京，很多核心城市都暂停了房地产中介的线下业务，导致整个交易活动直接停滞。据凯瑞介绍，到目前为止，只有10%的中档门店已经复工，约50%的门店根本没有复工。大多数经纪人在网上提供咨询服务。

小李是退货店为数不多的中介之一。二月中旬，小李重返工作岗位，但他只能在网上给出解释。她坦率地说，二手房交易不同于新房。虽然有网上交易平台，但房屋情况复杂，交易过程繁琐，所以买家非常重视线下体验。在疫情期间，很难只通过在线渠道达成交易。

业主的信心也受到了动摇。据壳牌研究院称，疫情加剧，业主的期望减弱。2月份，北京新房平均上市价格为57，790元/平方米，同比上涨3.9%，价格调整中的降价比例同比上涨5.4%，至92%。市场成交量放缓，成交量周期为154天，达到历史最高水平。

记者在一个房地产交易平台上看到，北京市昌平区的一套四房两厅自2018年上市以来一直未售出。虽然最近七天有九个人关注该物业，但在过去的三十天里，访问量为零，交易链几乎停滞不前。"房主急于卖掉房子，价格可以再谈。"中介小张说。

根据小张提供的调价记录，2018年9月，该房产首次调价，从880万元调整到800万元。从那以后，报价一路下跌，在不到两年的时间里，价格已经调整了五次。仅去年一年，价格就连续下跌了三次，最大的一次下跌了90万元。如今，这栋320平米的别墅价格已回落至599万元，与首次上市相比大幅下跌了281万元。

“房主在2011年买下了这套房子，原值340万英镑。因为空的上市是有意实现的，所以之前的出价很高，这影响了交易。”小张说，最近的交易都是网上交流。如果需要提前安排离线观看，温度测量应在社区进行登记。目前，已有五位购房者同意照看疫情稳定。

这不是一个孤立的案例。记者发现，北京通州区的一房四厅自2018年上市以来一直未售出。爆发后，财产的数量也为零。“最初的上市价格是750万元，然后一个接一个地下跌。目前的报价是650万英镑。”中介告诉记者，业主做生意需要钱，但他们发现卖不容易，所以只能一次次降价。

"还款压力大的业主有相对强烈的降价销售意愿."根据壳牌研究院的数据，近一半月收入比例达到或超过70%的业主愿意降价出售。面对开发商的降价促销，月收入比例越高，业主继续销售的意愿越强，跟随降价的意愿比例越高。

此外，73.7%计划出售房屋的受访者表示，由于市场不确定性，他们已暂停出售房屋的计划。直接结果是，市场上的新供应量大幅下降。数据显示，北京连锁住宅新增住房量2月份环比下降51.4%，1-2月份同比下降57.7%。

冻结交易市场

在房主期望降低和暂停房屋销售的情况下，二手房交易数据直接跌入冰点。

根据壳牌研究院的数据，北京链家二手房实时交易量同比下降57.6%，重点18个城市二手房交易量同比下降55%，其中廊坊、合肥、重庆、长沙、武汉、天津、烟台同比下降60%以上，广州、青岛、深圳同比下降不到40%。

疫情对房价的影响也开始显现。根据中国研究院的数据，2020年2月，前十大城市主要城区的二手房平均价格下降了0.11%。前十名城市中，8个城市环比下降，比上个月增加2个；两个城市环比上升，上升城市的数量比上个月减少了两个。

由于新房和二手房的联动交易特性，二手房可能会被冷落或带来风险传导。根据壳牌研究院监测的30个核心城市，约50%的二手房交易是改善交易，新的住房交易越来越依赖于二手房交易需求的释放。这意味着二手房的寒冷天气可能导致新房子的交易受阻，风险转移到开发商身上。

同时，壳牌研究院表示，预计2020年1月24日至2月1日合同签订后，将会有数十万份产权转让在途交易订单。二手房地产交易的链条很长，但许多买家和卖家被困在他们居住的城市。目前，许多环节中断，面临合同条款的限制问题，容易引发合同纠纷。

此外，由于二手房交易暂停，中介收入大幅下降，但刚性支出依然存在，现金流面临压力。根据壳牌研究院的数据，近80%的经纪公司经营困难，58%的店主和品牌认为经纪人的流失率在上升，73%认为招募经纪人更加困难。

根据空壳公司的公开案例，湖北的一家门店拥有16家直营店和19家专卖店，员工总数超过300人，经纪人占90%以上。单看人工成本，每月就有40万固定费用，还有14万商店租赁费和港口费。“它将持续两个月。”他说。

至于二手房的趋势，我很喜欢我家的研究所，他们认为这种流行病不能消除对二手房的需求，只能推迟。以北京为例，随着企业复工和人口流动的加快，预计二手房市场将在3月份开始复苏，并在4月和5月份加速复苏。如果疫情能在第二季度得到完全控制，预计市场将在第三季度回到正轨。

根据调查结果，8.5%的被调查者表示，他们受到疫情影响，取消了购房计划，而大多数有购房计划的消费者只是推迟或等待，其中38%的被调查者表示，由于疫情，他们推迟了购房计划，28.8%的被调查者认为房价会下跌，推迟了购房计划。

根据最新数据，从2月17日到2月23日，18个重点城市的连锁店新游客数量已经恢复到去年12月平均每周水平的70%。“随着各地工作的逐步恢复和各地优惠政策的支持，预计疫情结束后，需求将得到释放。”壳牌研究院认为。

然而，鉴于疫情对二手房市场的重大影响，业内人士开始思考，房地产交易的线下模式是否已经到了变革的转折点，是否有必要将交易流程从线下转向网上。

壳牌研究院(Shell Research Institute)行业分析师李表示，作为大宗商品交易，消费者在购房时，仍然会对看房、感受房子的视觉以及周边配套设施保持强烈的需求，只有通过与业主的面对面对话，才能确认双方的信息和意愿。因此，目前的网上签约本质上仍是一种认购合同，带有定金和一定期限内的“反悔期”。

同时，签约后交易流程复杂，资金流和服务流交织在一起，需要银行、政府和评估公司在多个交易流程节点进行在线协作。例如，贷款环节需要与公积金管理中心和银行合作打开数据接口，以及签订合同、纳税、过户等。需要政务的在线能力支持。为了实现网上房地产交易，需要多学科不断探索。

来源：零点娱乐时刊