加拿大楼市泡沫已快到破灭零界点 路在何方？

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在周三(11月30日)发布的全球经济展望报告中，经济合作与发展组织(oecd)仍对加拿大整体经济的发展持乐观态度，并特别表达了其对全球经济的新热情。该组织最近表示，预计全球经济增长率将从今年的2.9%升至2017年的3.3%和2018年的3.6%。该组织巧妙地将这种增长趋势称为“特朗普效应”，预计这种效应将蔓延至全球。

对加拿大而言，尽管坚持2016年联邦预算适度扩张的货币政策立场，但该国的经济增长表现良好。然而，经合组织已发出严重警告:“高房价、房地产投资和家庭债务将对金融体系的稳定带来风险。”

经合组织提供的图表显示了温哥华和多伦多的房地产价格指数。与加拿大其他地方相比，这两个城市的指数占加拿大全国房地产市场指数的三分之一。注意红线顶端的钩子:有微弱的迹象表明温哥华的房地产价格可能会下跌。

亚太经合组织报告还警告称，“加拿大房地产市场的无序调整将存在风险，尤其是在房价仍居高不下的多伦多和温哥华。”这种风险什么时候会到来？上个月，一些业内人士指出，温哥华和多伦多的房地产市场存在价格差异和动荡。

正如OECD所指出的，调整无序的房地产市场需要减少房地产投资，这已成为加拿大经济稳定发展的关键。与此同时，如果房地产投资减少，“财富效应”逆转，个人消费将受到影响，银行最终将面临风险，这也将“威胁到金融体系的稳定”。

目前，加拿大的利率已经降到了很低的水平。对于温哥华和多伦多过热的房地产市场来说，这种低利率政策完全是火上浇油，鼓励加拿大家庭承担更多债务。但是偿还这些债务可能会成为一个问题。这两种效应加剧了加拿大金融体系的不稳定性。当加拿大家庭的可支配收入被用来衡量他们的债务时，将会发现这些债务继续处于现有的高水平的边缘，并且他们还鼓励和支持低利率政策。

在经合组织成员国中，只有六个国家的个人债务与可支配收入比率较高，即爱尔兰、瑞典、澳大利亚、挪威、荷兰和丹麦(后两个国家的比率超过250%)。这些国家拥有强大的“政府支持力”和对房地产泡沫的支持。对于美国债务的“奴隶”，他们的个人债务与可支配收入的比率只有100%以上，远远低于2000年加拿大的水平！

报告还表示:“极低的贷款利率鼓励了家庭贷款额度的增加，也支持了资产价格的上涨，尤其是在房地产市场。”至于“金融稳定问题”，经合组织的报告考虑了金融业规模在国内生产总值构成中的比例、非金融业规模在国内生产总值构成中的比例、住房贷款在银行贷款总额中的比例以及流动资产在短期负债中的比例。

在另一个提醒中，经济合作与发展组织(OECD)经济部主管彼得·贾勒特(peter jarrett)就加拿大的房地产泡沫发表了一份特别声明——金融体系的风险与家庭债务的需求一样多。

目前，加拿大国内房地产市场高度分散，而大多数中小城市的房地产价格处于相当稳定的水平，没有超过基本面(收入和租金)。在加拿大抵押和住房公司(cmhc)监测的15个人口稠密的大城市中，有迹象表明10个城市的房地产价格被高估，7个城市有中度或强烈的过度开发迹象。

应该强调的是，经合组织还警告说，过度开采将导致供应过剩。供应过剩将导致房地产市场非常“无序”的监管。

在多伦多和温哥华(尤其是温哥华)，它们的房地产价格合计占加拿大全国房地产市场的三分之一，导致家庭债务增加(2015年底，这些地区的债务与可支配收入的比率接近167.6%，接近所有经合组织国家的最高水平)。这种情况也代表着一种严重的金融不稳定。市场波动引起的房地产价格的急剧下跌将引发失业率的急剧上升。失业率的上升将削弱家庭偿还债务的能力，这也将导致抵押贷款违约率的上升。最终，这种连锁反应将危及金融体系的稳定。

在温哥华和多伦多，推动市场力量的另一个因素是外国投资者的房地产购买行为(这需要强调，暗指中国买家)。不幸的是，这些购买的数据非常有限。然而，加拿大联邦政府已经向统计部门划拨了一些资金，以支持它们收集和整理这些数据。此外，不列颠哥伦比亚省已开始纠正海外投资者购买行为造成的房地产价格扭曲。该地区出台了向非居民投资者征收转让税的政策和其他措施。他们的行为让温哥华的房地产陷入困境。此外，还有其他与房地产价格泡沫相关的典型风险:火热的建筑市场，以及房地产市场崩溃给经济发展和银行带来的问题。

目前，在所有经合组织成员国中，加拿大国内房地产投资占其国内生产总值的份额最高。理论上，强劲的房地产投资可能反映了强劲的人口增长，但在加拿大，房地产投资的强劲增长率似乎超过了潜在人口的增长率。随着房地产投资在国内生产总值中的比重逐渐增加，当金融危机出现、繁荣结束时，房地产价格也将大幅下降。

另一件事:当飙升的房地产价格下跌时，它将成为经济增长的风险。抵押贷款违约和建筑市场债务违约也将引爆银行存在的问题。但这些风险“在高房价的市场上挤压了中产阶级家庭的财富”。正如一句经典的谚语所说，“压榨中产阶级家庭财富”的经济不是一个伟大的经济。

那么，经合组织对加拿大的房地产市场、家庭债务和银行业感到讽刺性的绝望了吗？也许是这样，因为这份报告认为“低利率政策”是“重复的罪魁祸首”。经合组织给“加拿大当局”的建议主要集中在宏观调控上，但这份报告没有指出，解决日益猖獗的资产泡沫最明显的办法是提高利率。美国将很快出现更高的利率，因为美联储准备开始加息。

来源：零点娱乐时刊