环京楼市涨幅远超北京 新一轮调控政策将出台

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几乎与此同时，3月25日左右，上海、深圳、南京和武汉发布了一项新的楼市政策，全面收紧购房和贷款限制。其中，上海限购从3年改为5年，房地产市场调控政策升级为全国最严格；深圳的限购期从一年改为三年。

作为一线城市的先锋，北京是否会接手尤其令人担忧。据《21世纪经济报道》记者采访了解，北京的调控措施已逐步实施，包括严格限购资格审查，避免假离婚获得购房资格，规范房地产经纪市场。

当三个四线城市都在绞尽脑汁准备上市的时候，通过京津冀的协调发展和飙升的“北方三县”(廊坊市所辖的三河、大厂和香河，在行政上隶属于河北省廊坊市，但靠近北京)，房地产市场将面临严格的调控政策。

3月29日，《21世纪经济报道》记者致电廊坊市人民政府办公室，了解到廊坊市人民政府根据国家和省政府要求，结合本地实际，研究了进一步规范市场秩序、稳定房价的若干措施。具体措施和计划正在审批中，即将出台。

北京周边房地产市场的增长率超过了北京

过去一年，北京周边房地产市场的增长尤为显著。

在北京周边的县市中，“北方三县”居首位，其中三河市辖的燕郊地理位置特殊，与大厂、香河并列，是河北省的经济特区，被誉为离北京最近的“后花园”。

随着京津冀的协调发展和北京行政中心向通州的转移，成为本轮房价上涨的风暴。

3月25日，《21世纪经济报道》记者走访了大厂和燕郊的几个项目，了解到大厂的房地产已经超过1.5万平方米，有的甚至达到1.8万平方米；燕郊还有一个单平米近3万元的项目。

一年前，上述两个地区的房地产价格约为一半，即单价在8000以上或10000以上。

京津冀的协调发展和北京行政分中心在通州的落地是拉动北方三县房地产市场的重要原因之一。

当时，燕郊和大厂的许多销售人员在鼓励买家买房的同时，也诱导北方三县今后将落户北京。

在年初举行的北京市第十四届人民代表大会第四次会议新闻发布会上，北京市规划委员会主任黄艳表示，在京津冀协调发展的背景下，他将积极争取中央政府的跨境城市群建设试点政策，推动行政分中心与廊坊北部三县(三河、香河、大厂)共同制定跨区域规划，实现规划图，协调发展，共同控制。

这也引发了“北方三县”土地利用规划应由通州和廊坊共同管理的猜测。3月29日，《21世纪经济报道》记者致电北京市通州区政府办公室、廊坊市人民政府办公室、发展和改革委员会、三河市人民政府办公室等官方部门核实上述消息，并告知他们尚未收到相关通知。

廊坊市政府一位不愿透露姓名的人士向《21世纪经济报道》表示，北京和河北省政府都无法确定具体的联合调控或行政区划调整，中央政府需要做出总体安排。

推动亚洲房地产市场的另一个因素是房地产市场最近的去库存化政策。北京中原地产首席分析师张大伟表示:“在北京限购政策不宽松、通州限购政策严格的背景下，自2015年以来，全国各地都在推高库存，国家层面的楼市新政策，如低首付、契税和按揭利息，也让投资者坚持增持北部三县的项目。”

通过比较北京和北方三县过去一年的增长率，张大伟还发现，北京新址的增长率低于15%，二手房的增长率低于25%，而北方三县的增长率几乎翻了一番。

北部三县将受到超重管制

北京周边楼市的回暖也引起了政策制定者的关注，并将迎来新一轮的楼市调控措施。

2015年7月，张副总理在京津冀协同发展促进会上强调，要统一规划重点区域，加强土地供应控制，严格执行城市发展边界，防止北京周边地区盲目炒房、炒房。

据廊坊市一家大型开发商的营销总监介绍，自去年第四季度以来，廊坊市政府一直在调查和讨论新一轮的计划，以限制北部三县房价的过度上涨，同时也在讨论各种政策方向的可执行性，如限购、限价和贷款限制。

张大伟认为，今后廊坊等地的主要政策将是提高最高限价和限制信贷政策。

廊坊一家大型开发商的营销总监表示，信贷增持的可能性很高。据了解，在贷款限制政策方面，首次申请住房的家庭商业贷款首付比例不低于30%；对于拥有一套住房的家庭，如果他们再次申请商业贷款购买普通自住住房以改善其生活条件，首付比例不得低于60%。

根据央行此前的新政，一线城市和二线城市的商业贷款首付比例分别为20%和30%。

营销总监还表示，该政策在宣布之前无法确认。3月29日，一些中介机构和新的代理机构在接受《21世纪经济报道》记者采访时进行了核实，他们仍然按照20%和30%的比例执行，并没有收到新政的通知。

3月29日，《21世纪经济报道》记者致电廊坊市政府办公室，了解到廊坊市根据国家和省有关政策及当地情况，研究了进一步规范市场秩序、稳定房价的若干措施。具体措施和计划正在审批中，即将出台。

鉴于新政稳定控制房价的方向，廊坊市人民政府办公室的人没有透露，只是说以开放政策为准。在房价上涨和政府限价的博弈下，北方三县的开放速度开始放缓。

根据之前的观察，北方三县销售机构的一位负责人告诉《21世纪经济报道》说，过去，北方三县的大部分项目都是一个一个开的，买家可以当场自由选择房子。现在，北方三县的整体开放速度已经放缓，大部分都是一次开一栋楼，在每栋楼开放之前，都会有很长一段时间的客户存储。

它还透露，限价令推迟了开发商的开盘速度。另一方面，开发商也打算放慢开盘速度。一方面，北方三县也在严格控制商品住宅用地供应，现在新增住宅用地供应越来越少；另一方面，延迟市场开放也可以用来进行饥饿营销，获得更高的溢价。

来源：零点娱乐时刊