楼市库存累及地方财政 三四线城市频施策稳财收

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房地产市场的高库存影响了当地金融

三个四级城市经常实施政策来储备和稳定财政收入

在一线房地产市场接连收紧的同时，一些二线城市和四线城市的房地产政策进一步放松。近日，沈阳市出台了《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，其中包括对个人购买城镇住房给予奖励；降低二手房交易的税费；鼓励农民在城市买房，支持毕业生和学生买房，土地供应减半。

对此，业内人士指出，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是将变成双向“封顶”。目前，即使在一些城市快速增长的情况下，大部分四线城市的库存压力仍然很大，这使得地方财政在经济疲软时期更加困难。因此，加快去库存化有利于稳定地方财政收入。

28日，为应对“零首付”风险的争议，近一个月后，沈阳市出台了新版新政，将之前公积金贷款的最低首付比例降至10%，并对毕业不满五年的大中专毕业生实行“零首付”。使用高杠杆的政策有所修改，指出员工可以利用住房公积金申请贷款，同时购买两套房；实行“还贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清后再次申请购房贷款，视为首次申请住房贷款，贷款最低首付比例为20%；住房公积金政策支持对象为毕业不到5年的大中专毕业生，贷款额度一方为60万元，双方为80万元。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，经济缺乏动力，金融压力来自空.目前，房地产市场需求疲软，地方政府仍希望有一种“强心剂”来促进房地产市场的改善，这也是沈阳此前“去狂热”政策的主要原因。

事实上，上一版《意见》明确强调，房地产业是沈阳全面振兴的重要支柱产业之一，2016年沈阳商品房销售同比增长10%的目标已经确定。数据显示，沈阳市2015年一般公共预算收入为606.2亿元，完成年度预算的75.3%，下降22.8%；其中，税收收入492.3亿元，下降19.3%。2015年，全市政府性基金收入154亿元，完成年度预算的31.7%，同比下降64.8%；其中，国有土地使用权出让收入113.3亿元，下降69.3%。

原中国房地产协会副会长朱认为，在经济低迷的背景下，许多行业都遭遇了挫折，资源型企业等以前的纳税人面临着巨大的产能过剩。因此，去库存化和促进房地产市场发展是地方政府稳定财政收入的最佳选择。

江西省财政厅的一位人士在接受《经济参考报》采访时表示，房地产市场的下滑导致房地产税收收入下降，难以实现原先预期的土地收入。“我们去年或前年都不能出去玩。我们当然希望可以卖地，但如果价钱不好，政府是不会卖的。有些市场不景气，土地必须被枪毙。”

上述人士指出，当地政府出台了一些税收上的去库存化优惠政策，包括降低契税和其他交易税。虽然这可能会对财政收入造成超过10亿元的影响，但房地产市场有望通过这些政策复苏。“在糟糕的情况下，我们必须首先保护企业。如果没有企业，将来的税收从哪里来，所以我们现在要付出一点代价。”

此外，河南省临颍县也选择了加速去库存化。临颍县是河南省库存压力较大的县之一。据当地房管部门称，自2012年以来，临颍市出现了房屋销售疲软的迹象，这在2013年和2014年的烂尾楼中变得更加明显。基于这种情况，临颍县利用这种情况作出了控制土地供应和补贴购房的决定。" 2014年和2015年，没有土地供应."临颍县房屋管理局相关负责人介绍。

“经过两年的控制，截至2015年底，临沂县的商品房库存为3079套(加上商铺等商品房5280套)。根据2015年的销售情况，即使房子不再建造，也可以出售。18个月后，压力仍然相对较大。”上面提到的人说。

河南省舞阳县相关负责人表示，对于土地财政比重相对较大的县来说，目前财政状况确实比较紧张，省级财政补贴缓解了一些压力。从长远来看，当库存减少和房屋销售回升时，相应的税收也会增加。

事实上，随着地方去库存政策的出台，房地产市场正显示出复苏的迹象。例如，房地产营业税、所得税和其他税收收入的增长为地方金融稳定做出了重要贡献。数据显示，2016年1-2月，营业税为3976亿元，扣除营改增收入转移的影响后，增长8.9%；其中，房地产营业税1160亿元，增长20.2%，主要是由于部分地区商品房销售的恢复。同期，企业所得税5516亿元，同比增长4.9%；其中，工业企业所得税和金融企业所得税均同比下降，而房地产企业所得税为652亿元，增长14%，成为企业所得税增长的重要因素。

来源：零点娱乐时刊