央行抛出房贷政策大礼包 助力房地产市场“去库存”

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临近春节，中国人民银行抛出了一个“大一揽子”抵押贷款政策。

2月2日下午，央行和银监会联合发布通知，调整个人住房贷款相关政策。根据通知，在未实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。对实行“限购”措施的城市，个人住房贷款政策仍按原规定执行。

这是去年底中央经济工作会议提出解决产能过剩和房地产去库存化后，政府推出的第一项有利于购房者的信贷措施。在以前没有“限制”的城市，首次购房家庭的首付比例至少为25%；对于拥有一套住房和相应未偿还住房贷款的家庭，最低首付比例以前不低于40%，新政出台后，此类家庭的首付比例降低了10%。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，新政是一项结构性调整政策，主要是为了应对中国房地产市场结构性非理性突出的现状。“房地产市场的结构性矛盾体现在:一方面，北京、深圳等一线城市存在大量刚性需求，房价居高不下；另一方面，二线和三线城市存在库存积压。”

赵锡军认为，该政策不仅反映了帮助人们解决住房问题的趋势，而且还反映了针对性和差异性。例如，购买第一套房和改善住房的首付比例是不同的。“新政”的出台，正是为了解决去年12月中央经济工作会议提出的一项重要任务——“去库存”。

“要解决这个问题，就要各部门、各地区根据自身情况采取有针对性的措施，配合政策的落实，从而有效化解库存。与房地产市场发展有关的其他政策，如税收，也必须有相应的安排，以配合政策，彻底解决房地产市场的结构性问题。”赵锡军告诉《中国青年报》记者。

2015年，在政策不断放松的背景下，房地产市场经历了企稳回升、区域分化和结构调整等新变化。然而，种种迹象表明，当前房地产市场基础不稳、动能弱，尤其是高库存已成为制约未来3-5年房地产健康运行的突出问题。

中国银行国际金融研究所高级研究员李认为，新政的出台已经得到了很大落实。

“目前，养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新的房地产机会不断涌现，Maker 空房、租赁市场等新的服务模式也逐渐出现。要通过金融手段实现住宅消费的转型升级。”李还认为，我国居民住房贷款的偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款仍有较大发展。

2008年，国际金融危机爆发后，为了稳定经济，央行出台了新政，将最低首付比例调整到20%。这项新的抵押贷款政策将使最低首付比例回到2008年救助政策的水平，这有利于一些行业房地产市场的复苏。

雅豪机构营销总监郭毅认为，新政将增加成都、重庆等经济发达、人才缺口大、工资水平高的城市的住房市场交易量。

民生银行首席研究员文彬认为，春节前新政可以提高四线城市居民的购买力，而中小企业在房地产市场的生存压力相对较大，新政还可以促进房地产行业自身的转型升级和并购。

然而，当首付恢复至20%的最低水平时，会否出现另一个楼价飙升的现象呢？

李认为，虽然水平和过去一样，但整个房地产市场环境已经发生了很大的变化。“当时，房地产市场正处于增长期，而现在，房地产市场正面临着去库存化的大环境。新政的出台不会导致房价大幅上涨。”

赵锡军还认为，虽然新政通过降低首付比例刺激了人们的购买需求，但另一方面，政府已经阻止了政策制定中可能出现的暴涨风险。

新政要求银行等金融机构根据借款人的信用状况和还款能力，结合省级市场利率定价自律机制确定的最低首付比例要求、机构商业个人住房贷款贷款政策、风险防控等因素，合理确定具体首付比例和利率水平。

“这意味着‘风险控制’非常重要，银行不能不惜一切代价扩大住房贷款，这将导致投机，提高房价，并导致房价飙升。”赵锡军强调。

“这项新政策似乎是从需求方面实施的，因为它是一项结构性政策。从对供应方的影响来看，政策将转嫁给供应方，让房地产开发商根据政策进行调整。”赵锡军认为，新政反映了对房地产市场供给方面的影响，房地产开发商应该考虑如何在政策的引导下，解决一线城市居民急需的问题，减少对二三线城市的投资。

来源：零点娱乐时刊