香港楼市买卖大幅降温 政府计划10年增加46万住宅供应

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在10月11日的施政报告中，备受关注的“香港人在火车上第一”计划的细节并没有公布，令市场普遍失望。上周末，香港特别行政区行政长官林郑月娥参与录制香港电台节目。在回应听众的关注时，他表示，施政报告最困难的部分是房屋政策，因为这是一个整体，要平衡新旧政策，透过社会共识增加土地供应。如果住房政策没有得到明确解释，市场可能会有不可预测的反应。

林郑月娥在上星期三向行政长官发表的演辞中表示，香港政府将会以公私合营的形式推出香港人的第一登机平台，并计划在明年年中公布“第一登机平台”计划的内容。

香港发展局局长黄伟伦在接受另一家香港电台采访时表示，香港对住宅用地的需求十分殷切。特区政府过去已找到210幅土地作改划用途(土地规划变更)。如果全部成功重新规划，估计将提供310，000个住宅单位，其中70%是公共住房。在这210个地点中，大约25个是最近确定的，可以提供大约60 000个单位。这显示政府在规划时，非常重视满足市民对公屋土地的殷切需求。

在31万个住宅单位中，70%是公营房屋，即超过21万个住宅单位是公营房屋，这显示了香港政府的进取精神。根据香港长远房屋策略2016年进度报告，从2017年至2026年的10年长远房屋供求目标约为46万个单位。公屋和私人楼宇的新供应量比例是60:40，即公屋的供应目标是28万个单位，私人楼宇的供应目标是18万个单位。

不过，未来十年的计划供应量仍难以满足香港的迫切需求。据该消息称，截至2016年12月底，香港共有约148，800名普通公屋申请人和133，500名非长者一人申请人。目前，一般申请人的平均轮候时间为4.7年。

根据中原地产的最新报告，香港低价居屋的数量正随租金上升而减少。在2017年第三季，月租低于1万元的居屋单位主要来自北区。在第一季，有11.0%的居屋单位租金低于1万港元，与第二季的11.5%相若。预计香港经济将继续改善，租金将稳步上升。在2018年，香港居屋的月租比例低于1万港元，可能会降至一半左右。

据香港《空闻周报》报道，林郑月娥坦言:“我必须承认，是的，虽然我已经清楚地阐述了我的房屋理念，提出了一些创新的想法，包括重新设置房屋阶梯，但我最终仍需要土地来充分满足市民的愿望。”目前最困难的是如何在社会的共识下，增加土地供应，以满足香港现时和未来的需要。”

在这个项目中，一些人问他们是否能确保香港的农业得到保护，农业用地不应该被改变为住宅用地。林郑月娥回应说，不可能承诺香港每一寸土地都可以保留，因为这是不切实际的，并强调香港土地有限，社会应该平衡房屋和农业的需求。「在一千一百平方公里的香港土地中，只有百分之二十五至百分之二十六被发展作不同用途。当然，其中很大一部分是郊野公园土地，受法律保护。”

当被问及郊野公园边境地区的土地发展时，林郑月娥指出这只是土地来源之一。不过，过去特区政府无论何时想在维多利亚港以外寻找土地，都会遇到反对的声音。希望社会能在“土地供应专责小组”中认真讨论，说明各种土地搜索方法的优缺点，然后选择最合适的方法。

关于土地供应不足的问题，黄伟伦指出，1967年210块土地只能满足住房用地的供应，有些土地变更计划需要时间，社区设施需要划拨。如果土地搜索工作停止，将会出现土地短缺。政府将在改变计划前做好研究工作，以确保交通设施和通风符合标准。

他提到未来的供应量取决于几个大的新发展区，提供约22万个单位，其中粉岭北和孤东北的新发展区可提供约6万个单位，但仍急需找到土地。

节目结束后，黄伟伦被问及开发商持有的农地数量，以及如何配合新市镇的发展。他指出，土地供应专责小组列出的土地供应方案包括使用私人发展商土地的可能性，专责小组稍后会讨论这问题。

中原地产研究部高级联席总监黄良生10月15日指出，9月份香港三大区域(香港、九龙和新界)二手房销售合同登记数量较8月份有所增加，表明二手房市场活跃，反映了楼市的旺盛气氛，开发商积极推出新的销售，只需表现强劲，刺激了居民的购房需求，推动了二手房的登记。连续两周小幅下跌的中原城市领先指数Ccl，预计将在10月下旬恢复上升轨迹，打破连续12周徘徊在160点左右的局面。施政报告提出了多项房屋政策，市场需要时间消化，对楼市的影响仍有待观察。(ccl出版周刊，根据中原地产的合约交易价格编制，用以反映香港房地产市场的最新价格变化，包括大型单位、中小型单位和大型屋苑的指数。该指数的基期是1997年7月的第一周，基期指数定为100。(

此外，2017年前三个季度，香港记录了1，662份一手私人住宅销售合同，总价值为66.31亿港元。在过去十年中，低价列车的第一手新交易量大幅下降，从2007年的10，000多箱下降到2017年的约2，000箱，降幅约为80%。

黄良生表示，香港房价持续上涨，这与开发商推出新盘时价格上涨有关。中原地产预计，今年价值500万港元或以下的一手交易数量将低于2011年的2305宗，这将创下自1996年以来的22年来的新低。

在二手房方面，中原地产预计价值500万港元或以下的二手房销售也将创下22年来的新低。目前，香港新界是寄宿制房的主要集中地，而港岛及九龙500万港元或以下的二手大型屋的销售几乎已经消失。

根据中原地产的数据，2017年前三季度，香港记录了13165份二手私人住宅销售合同，总价值为481.18亿港元。二手低价车载汽车的买卖趋势也大幅下降，2010年超过9万辆，过去7年持续下降。据估计，2017年将有大约16，000个病例，下降了大约80%。

来源：零点娱乐时刊