澳门修改民法典房地产租赁制度

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澳门修订了《民法典》中的不动产租赁制度

引入仲裁机制，建立租金调整的法定机制，强化租赁合同的订立方式

11月12日，澳门特别行政区第三届常务委员会就修改《民法典》不动产法律制度的议案进行了一般性讨论和表决。此次修订主要涉及《民法典》租赁制度中的房地产制度，以完善城市房地产租赁制度，使其适应社会发展的需要，有效解决城市房地产租赁纠纷，促进房地产市场健康发展。

租借暴君的现象一再被禁止

回归以来，澳门社会经济发展迅速，住宅房地产租赁、商业房地产租赁和自由职业房地产租赁等房地产租赁市场活跃。随着客观实践的深入，许多问题逐渐显现出来。

首先是租金的合理性和调节机制。澳门属于微观经济体系。近年来，在旅游业和博彩业的带动下，各类房地产租赁租金大幅上涨，在缺乏合理监管机制的情况下，对居民的生活环境和中小企业的经营环境造成了不利影响。

其次，“租霸”现象阻碍了市场发展。所谓“租霸”，是指承租人未能履行租赁合同的情形，包括未能按时支付租金，但经催告仍未履行，以及合同到期后拖延逃逸。许多案例表明，如果遇到“租霸”，虽然可以依法通过诉讼解决，但诉讼时间长、成本高、执行不力，给出租人造成严重损失。

第三，租赁合同的订立缺乏监督，住宿问题混乱。在租赁合同的订立中，出租人和承租人都可以通过私人文件生效，法律允许转租，这导致不同身份的人可以自由出租房屋，从而导致一系列的住宿问题。

目前，修改城市房地产租赁法律制度的呼声很高。根据《民法》第195条，城市房地产属于房地产范畴。根据《民法》第970条，租赁制度管理动产和不动产的租赁。《民法典》第二卷“债法”第二部分“各种合同”第三章“租赁制度”对城市房地产租赁制度进行了规定。因此，本次修订的范围主要在于《民法典》租赁制度中的房地产制度，以完善城市房地产租赁制度，使其适应社会发展的需要，更有效地解决城市房地产租赁纠纷，从而促进房地产市场的健康发展。

引入仲裁机制以有效解决争议

修正案引入仲裁机制，有效解决租赁纠纷。在澳门的房地产租赁中，随着经济的发展和市场的活跃，城市房地产租赁发展迅速，引发了许多租赁纠纷，如“租金霸权”现象:承租人滥用制度，长期占用房屋，不履行合同义务，甚至不依法承担赔偿责任，给出租人造成严重损失。

在澳门现行法律制度下，解决上述纠纷的唯一途径是司法程序。但是，鉴于租赁合同因不履行而需要终止的情况，法院需要安排审判，经法院判决后仍可上诉对判决提出异议。诉讼程序复杂而漫长。此外，由于经济的发展，社会交往日益频繁，纠纷不断增加，司法机关发挥的社会作用越来越复杂，承担的社会责任越来越重，司法机关的负担日益加重。

根据2013年的司法统计，澳门三级法院共受理各类案件17，323件，审结案件17，106件，同比结案865件，未审结案件8，052件。因此，由于司法程序的复杂性、形式主义和拖延，居民害怕诉诸法院解决争端。此次修订引入了仲裁机制，旨在使居民在解决租赁纠纷时有更多的选择，简化纠纷解决程序，提高纠纷解决效率。

建立法定调整机制，防止租金上涨

本修订条例草案设立租金调整的法定机制，以确保租金调整的合理性。回归后，澳门的旅游博彩开放，人口急剧增加，房地产市场上升。根据澳门2014年第二季度的经济分析，2014年第二季度的住宅平均价格为每平方米111，542澳门元，环比增长25.4%。

在房地产市场的推动下，租金也在上涨。在这种情况下，不单止租客滥用权利，业主不合理大幅加租的情况更为严重。与租户签订租赁合同后，由于房地产市场持续升温等因素，部分业主要求在租赁合同有效期内加价；此外，当租金上涨超过合同规定的合理涨幅时，业主和租户之间的纠纷也日益增多。

对于低收入人群来说，虽然政府加快了公共住房建设以保护他们的居住权益，但由于各种因素，许多低收入人群仍然无法入住。为确保租金调整的合理性，促进业主与租户租赁关系的稳定发展，减少租赁纠纷，保护低收入人群的生活权益，此次修订确立了租金调整的法定机制。

加强租赁监管，改善住宿混乱状况

修订后的法案还强化了签订租赁合同的方式，改善了住宿的混乱状况。根据现行法律，订立租赁合同的方式是私人文件，不受行政机关的监督。市场的自由运作出了问题，住宿市场出现了混乱。非法移民、寄居者和工人利用制度的漏洞进行出租，躲在居民楼里，给居民的生活安全和社会秩序带来极大的隐患。

社会呼吁加强租赁监管，改善住宿混乱。因此，此次修订强化了租赁合同的订立方式，允许公权力介入租赁合同的订立，促进了房地产市场的健康发展，有效防止了犯罪分子出租民宅，有利于房屋管理，保障了居民的生活安全。

中小企业承租人担保机制

修正案增加了对商业和自由职业房地产承租人的保护。从事商业经营的中小企业在出租租金时处于弱势地位，出租人可能因他人要求高租金而提前补偿和解除合同，导致租赁关系高度不稳定，不利于中小企业的经营，也阻碍了多种产业的发展。

为了促进产业多样化和确保中小企业的运作，该修正案扩大了承租人在单方面终止时的权利和利益，并增加了对商业房地产租赁和从事自由房地产租赁的承租人的保护。

来源：零点娱乐时刊