“备案新规对房地产私募基金实操的九大核心影响”

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中国证券投资基金业协会(以下简称“中基协”)近日发布《新版私募基金备案须知》( 2019年12月23日版，以下简称《备案须知》)，对私募基金的产品备案提出了全面的整体要求，笔者在房地产私募基金行业的项目。

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一、【经理的作用】决定禁止多个经理，但单一经理的多个gp的基金架构仍有实践意义上的空之间。

根据《备案注意事项》第三条，中基协确定民间投资基金管理人不得超过1家。 这是中基协对去年8月开始实施的私募基金，在规定水平上落实了不得设立多名管理人员的要求。 但是，请注意，在单个管理者的多个gp基金结构仍在操作空之间，在多个gp基金结构下，未担任基金管理者的gp不得以管理费的名义向基金收取费用。

二、【管理要求】通过特殊目的载体间接投资基础资产的房地产私募基金必须强制管理

在实践操作中，部分房地产基金为了更灵活的操作，通常在投资结构上设置特殊的目的载体，房地产私募基金通过投资特殊的目的载体最终投资房地产开发项目。 根据《备案注意事项》第四条，对不直接投资基础房地产开发项目的房地产基金，中基协提出强制管理要求，应当在实际操作的房地产私募基金结构设计中根据资金安排进行考虑。

三、[穿透审计投资者]设立多个契约型基金投资同一房地产项目的操作空之间存在疑问

对审计投资者，《备案注意事项》第六条提出的管理人员不得违反中国证监会等金融监管部门和协会的相关规定。 不得通过为单一融资项目设立多个私募基金的办法，突破投资者人数限制或其他监管要求。 结合《备案注意事项》，对于完成募集和关闭运营的要求，同一管理者是否可以设置多个契约型基金投资于同一房地产开发项目的问题还需要在实践中加以注意。

四、【规范征集介绍材料、风险揭示书】新闻披露的全面要求进一步提高

根据《备案注意事项》第八条，中基协在民间投资基金募集推荐材料中确定，应当向投资者详细披露民间投资基金首要意向投资项目(如有)的主营业务、估值测算、基金投资金的用途及退出方法等新闻，并向房地产民间资金

另外，根据《备案注意事项》第9条，房地产私募股权基金通过募集机构与托管人的相关性、关联交易、单一投资标的、特殊目的载体投向标的的、契约型私募股权基金托管人股权的代办、 私募股权投资基金未能通过协会备案等特殊风险或业务安排的，管理者应当在风险公告书的“特殊风险公告”部分向投资者详细、确定、充分披露。 值得注意的是，除了以往房地产私募基金经常涉及的关联交易和单一投资标的特殊风险揭示情况外，还需要通过特殊目的载体投入基础房地产开发项目，在风险揭示书中进行特殊风险揭示。 另外，根据最近中基协的反馈，房地产私募基金投向普通住宅类项目时也需要特殊的风险揭示。

五、【招聘完成要求】合作社制或房地产私募基金的优先

根据《备案注意事项》第10条，中基协要求在私募基金募集完毕后备案，并提交了表示募集完毕的标志。 其中契约型基金要求已认购基金的投资者签署基金合同，相应的订金进入基金管理账户(基金财产账户)，企业型或合作型基金要求投资者签署企业章程或合作协议进行工商确权登记，均完成100万元以上的首次实缴出资，实缴资金为

关于契约型基金，确定投资基金只有进入基金管理账户或基金财产账户才能申报备案，在以往的实务操作中，投资基金进入募集专家备案的方法已经不再可行。

对于企业型和合作型基金，所有投资者都进行了工商确权登记，所有投资者平均募集完100万以上的实缴出资人，因此也无法使用单一投资者申报实缴出资，即备案空。 同时也要注意工商确权登记前置的要求能否通过工商部门的受理函和管理者工商变更承诺实现。

另外，根据《备案须知》，理论上合伙型私募基金有2个投资者，1个投资者实际出资100万元，即合伙型私募基金实缴总额达到200万元即可申请备案，但根据实践经验，第一 中基协在《备案须知》中未对此做出确定规定，具体考核尺度还有待实践检验。

六、【封闭运转要求】房地产私募基金必须完全封闭运转

根据中基协对私募基金的分类，房地产基金属于私募股权投资基金。 《备案注意事项》确定要求私募股权投资基金关闭运营，备案完成后，不得开放认证/购买(认购)和赎回(退出)。 另外，在符合一定条件的情况下，企业型或合作型私募股权投资基金可以增加投资者或增加现有投资者的认购出资，但增加的认购出资额不得超过备案时认购出资额的3倍。

结合《备案注意事项》中提出的招录完成标准，在过去的实务操作中，为了方便变更，使用契约型基金进行了小规模的募集备案，备案完成后，后续招录的模式不再有操作的空之间。 使用合作型私募基金形式时，要实现后续募集，必须强制托管和使用集团投资的方法(投资单一标的资金不超过基金最终认购额的50% )，增加的投资额不得超过备案时认购出资额的3倍 这就对私募基金经理对资产端项目费用要求与基金端资金募集进度的匹配提出了更高的要求。

七、【禁止刚性兑付】资产端层面的极端长期回购安排受到限制

《备案注意事项》在第13条中执行了资本管理新规对刚性兑付的禁止性规定，且第(2)条中私募基金通过设置无条件刚性回购安排从事借贷(存款)贷款活动，基金收益与投资目标经营业绩或收益不挂钩的投资活动为民间投资基金

在过去的实践操作中，许多房地产私募基金以设定合作者长期回购项目企业股权的方式实现基金退出，但如果这种长期回购与项目企业的经营和收益无关，只依靠投资期限这一回购触发条件，则基金备案很可能存在实质性障碍。

八、【约定存续期间】房地产私募基金还有提前清算的可能性

《备案注意事项》第十七条规定，房地产私募基金一方面要求必须是基金合同规定的基金存续期间，另一方面要求房地产私募基金存续期间必须在五年以上。 从实际操作的角度看，房地产私募基金通常为比较专项项目设立，但房地产开发项目的持续时间通常为1-2年，在基础项目退出的情况下，房地产私募基金是否会继续存在，值得考虑。 当然，中基协对存续期间的要求并未使用绝对统一的方法，在基础项目实现提前终止的情况下，通过向基金方设立提前终止或提前清算安排，仍有一定的可能性。

九、【规范关联交易】严格规范关联交易，自融行为受到限制

根据《备案注意事项》第十九条，对私募基金关联交易的认定标准，中基协提出私募基金与托管人、投资者、托管人托管的私募基金、同一实际托管人托管的私募基金，或者与上述主体有其他重大利害关系的各方发生的交易均为关联交易。 将私募基金与私募基金投资者(或其利益相关者)之间的交易全部认定为关联交易，范围更为全面，房地产私募基金经理需要据此观察更新关联制度和合同模板。

实践中，房地产私募基金多由项目合作方作为基础投资者对外募集，根据上述认定标准，此类房地产私募基金涉及关联交易。 在这种背景下，关联交易涉及的房地产私募基金需要在风险披露书中进行详细的风险披露，基金合同中需要确定约定新闻披露机制、特殊决策机制以及规避时间表。 另外，在备案相关基金时，应观察提交说明基础资产估值公平的资料(如有)、比较有效实施的相关交易风险管理机构、损害投资者合法权益的承诺书等相关文件。

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来源：零点娱乐时刊