“江阴再登“工业百强县第一”，半年房价累计涨幅25%，过半百强房企布局”

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从江阴楼市来看，与周边同等级城市相比，江阴是内生型市场，购房以自主改善为主。 因为这个房价在洼地。

秦佳丽/来自北京

位于江尾海头、南临太湖、边境无锡，展现地理特征的江阴市，过去是吴国的起源地，也是现代意义上真正的“资本之城”。

出乎意料的是，这个江苏省下辖县级市今年位居国内“百强县”排行榜前列。 根据12月1日中国社会科学院财经战术研究院发布的《中国县域经济快速发展报告()》，江阴市位居年全国综合竞争力百强县(市)第二。 结合报告细分的“工业百强县”排名，江阴居全国综合竞争力工业百强县之首。 对于“百强工业县顶尖”称号，江阴已经是四度蝉联。

相对于综合经济实力多年的“数一二”，房价亲民的江阴市曾被称为“苏锡常价格洼地”。 2019年初，江阴新房均价还在每平方米万元关口徘徊，苏州、无锡楼市已在每平方米2万元左右。

但是，回顾了年江阴商品房市场的转型。 今年上半年，由于房价累计涨幅达到25%，江阴被房地产研究院列为“房价过热城市”。 第三季度，凤凰城南、澄江街道两块地块先后以1.33万元/平方米、1.56万元/平方米的楼价拍摄，当地“地王”两度更新。

无锡市房地产协会副会长张斌介绍，目前江阴楼市呈现区域价值发现后修复性上升，关于“房价洼地”，他向中国房地产新闻记者总结了三个理由:一是当地城乡快速发展相对均衡，城镇聚集效益不明显。 二是当地经济实力强，不依赖土地财政；三是内生型住房市场主导，外来投资者少。 他评价说:“随着当地产业强市战术的进一步推进和‘锡澄一体化’协同快速发展计划的实施，未来几年江阴房地产市场将乐观向好。”

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房价将得到正面的提升

上半年新建住宅累计涨幅25%

在中国社科院财经战术研究院发布的《中国县域经济快速发展报告()》中，今年位居全国综合经济竞争力强县(市)前五位，依次为昆山市、江阴市、张家港市、常熟市、晋江市。 其中前四名都来自江苏，被别称“苏南四小龙”。

对于经济不景气的江阴来说，“房价洼地”标签在一定程度上来源于几大苏南百强县的同级比较——2019年初，江阴新房均价仍在每平方米万元以上，昆山、常熟新房均价已达到1.8万元/平方米。

进入2010年，江阴楼市正迎头赶上的迹象有所增加。

上海易居房地产研究院发布的《上半年中国百城房价报告》显示，上半年江阴新房累计价格涨幅达25%，涨幅居十大“房价过热”城市第二位。

根据最新房价表现，江阴房地产经纪网显示，目前当地新居均价1.49万元/平方米，昆山1.92万元/平方米、张家港1.43万元/平方米、常熟1.85万元/平方米，“后发

土地出让方式也在江阴不断增加数量。 今年前11个月，全市共转让37块地块，超过2019年全年36块。

预计上涨楼市将在江阴市10月15日召开的经贸合作洽谈会上得到证实。 江阴市土地储备中心主任陈明波介绍，年前三季度，江阴土地出让量和出让金额超过去年，出让面积、金额均居周边四县市第一。 2019年住宅用地亩产均价突破数千万后，截至2019年10月中旬，城镇范围共供应8块住宅地块，成交面积116万平方米，平均溢价率达20%，平均楼面价突破1万。

在房企阵营中，目前万科、恒大、金茂、碧桂园等22家百强房企进驻，华润、中海今年首次进入江阴，当地百强房企超过55%。

“从江阴楼市来看，与周边同等级城市相比，江阴是内生型市场，购房以自主改善为主。 因为这个房价在洼地。 ”。 陈明波在会上表示，“目前房企竞争激烈，中心城区住宅区楼价进入万元时代，房价上涨预期显著。”

对“现在和以前不同了”的江阴楼市，当地一线职业顾问深有感触。 来自无锡房企的潘宇(化名)从2019年底开始负责江阴澄西区申浦路的项目销售，经历了所在项目“肉眼可见的涨价”。

“根据我们上级企业的提法，每月每平方米上涨100元。 整个项目从去年年底开始了两期，第一期的售价不到9000元/平方米。 预计今年年底发售第三期，超过1.2万元/平方米。 ”。 潘宇告诉中国房地产新闻记者，“我们的房价也是按照政府的价格备案管理的，定价后上下波动不大，可以通过优惠力度进行调整。”

据潘宇介绍，其负责项目所在的澄西区整个江阴市“发展迅速，房价略低”，但今年的销售仍相当可观:“前两期项目推出1100多套房源，剩余10套尾盘。

相对于潘宇所在的澄西项目万余元，刘峰(化名)所在的主城区项目矗立在江阴楼市一线梯队。 5年的刘峰目前在一家头部房企担任置业顾问，负责斋山湾板块的项目销售，所在项目报价为2万元/平方米。 “从严格意义上说，斋藤湾实际上位于城市的副中心。 因为生态环境优越，现在几乎只剩下三块土地，所以我们的大楼价格很高。 ”。

他认为，目前江阴不存在“房价洼地”，“今年的城市新推大楼，如绿地和旭辉项目，报价约2万元/平方米左右，销售情况也不错，除了年初受疫情影响量较小。 最近绿地新推的项目小户型已经上市，我们的项目保持着每月四五十套的稳定销量。 ”。

很大程度上，刘峰认为乡镇板块“压低”了江阴的平均房价。 “现在江阴每平方米平均价格在万元以上的房子，仅限于越来越多的乡村城镇。 例如澄南徐霞客镇、青阳镇很受欢迎。 一个是因为比较便宜。 两个是因为离无锡很近。 ”。

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主城区的“两万元大厦”即将进入市场

乡镇板块“到处开花”

当地销售人员表示，在房价和销售量上，江阴市和乡镇之间有明显的分化。

其中，澄江、高科技、云亭等5条街道组成的中心城区房价强势领先。 江阴房地产经纪网报道，当地城镇住宅均价目前达到1.75万元/平方米。 近半年来，“两万元”楼盘在城区频繁入市，万科时期京城、融创齐山桃源、旭辉纪元等对外报价均超过两万元/平方米。

城市房价上涨后，核心板块土地供应也备受瞩目，今年江阴的两位“地王”均来自中心城市澄江大道——4月，华盛顿以2.57亿元竞逐澄江大道凤凰城南区地块，土地面积1.2万平方米，成交楼面价13340。 月，中海率先进入江阴，以6.77亿元竞逐澄江大道-c-25号地块，土地面积2.4万平方米，平均楼面价15602元/平方米，跻身新任“地王”。 业内人士预计，两个项目未来房价可直达3万元/平方米。

比起中心城区逼近2万元住宅的平均价格，乡镇越来越落后于万元关口。 但是，在土地出让数量和新房销售额方面，“遍地开花”的乡镇板块成为江阴楼市的重要支柱。

据悉，江阴有10个城镇，分别分布在靠近常州的澄西、靠近张家港的澄东、背靠无锡的澄南。 “现在江阴家真正畅销的地方是澄南，去年连接无锡的1号线地铁开通后，沿线的楼盘不时出现‘千人方向盘’。” 潘宇告诉记者。

据负责销售澄南区霞客大道项目的运营商顾问介绍，澄南区目前是江阴吸引外国买家的板块。 “周边常州、张家港发展迅速，江阴外来购房客户其实不多，但澄南板块不缺无锡来的客户，因此在“澄锡一体化”计划下，房价在万元以上的乡镇性价比相当高。” 介绍说:“整个澄南区最近徐霞客町比较抢手，当地的主要生态文旅町位于锡澄融合的桥头堡位置。”

据记者整理，今年前11月江阴共37块土地中，城镇仅占9块，其余28块全部来自乡镇。 其中，位于澄南区的徐霞客镇、青阳镇、澄东南区祝塘镇等成交楼宇价格相对靠前，近5000元/平方米。

除了热门土摄外，今年江阴乡镇板块化能不俗。 “全年黄金期”期间，徐霞客镇以1167套住宅成交量位居全市第一，板块内奥光年、中澳天悦府、御唐府和青阳镇青城桃李春风，登上江阴市“销售龙虎榜”前五名。

值得一提的是，与江阴“百强县”的地位相对应，当地的乡镇有产业基础。 在2019年“全国千强镇”评选中，祝塘、顾山、长泾、华士、周庄、徐霞客、青阳等赫赫有名，制造业闻名的江阴、乡镇板块是基础工业的重要承载地。 在房企业阵营中，目前中梁、青城、恒泰等一线房企业部署在江阴乡镇。

张斌表示，城乡快速发展相对均衡，城镇聚集效益不强是江阴“房价洼地”的原因之一。 据介绍，第一，江阴城乡各地区产业分布、城市建设和社会事业等比较均衡，城市差异不大，乡镇居民明显聚集了城镇意愿，没有表现出“散装”的效果。 第二，江阴长期居全国工业百强县第一、综合经济竞争力第二，区域经济实力较强，但只不过依赖土地财政第三，区域相对独立，外来投机投资购房行为较少。

“今年江阴房价涨幅超过20%，主要是原有基数低，地区价值发现后修复性上升。 各大企业品牌房企纷纷袭滩上传，经营性土地溢价率普遍偏高，有望带动房价上涨。 ”。 他进一步表示:“随着当地产业强市战术的进一步推进，江阴高铁和过江第二通道等交通利益显现，“锡澄一体化”协同快速发展规划的实施，无锡市全面取消江阴落户限制等政策利益，个人预测未来几年江阴市房地产市场乐观方向较好。”

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在“锡澄一体化”计划下

楼市有望变好

对于江阴日益淡化的“房价洼地”标签，上海中原地产市场分解师吕文曦认为，“不同城市有上升的节奏有前后轮驱动”，更为直观。

“随着苏州楼市调控收紧，经常出现令人感兴趣的“苏锡常”现象。 楼市的表现力从苏州扩展到无锡、常州，下面是江阴、不同等级的城市之间逐步推进。 ”。 他告诉记者，“‘洼地’不长，投资资金聪明，一旦找到这个地区，基本上就会被填满。”

在江阴的“添加”空之间，“苏锡常”楼市这几年相继进入控制期。 2019年7月，苏州祭出楼市调控组拳，将限售范围扩大至苏州市区，将非当地户籍居民购房所需的社会保险或税费缴纳年限从1年提高到2年，另设新房限售3年，二手房限售5年。 今年8月，无锡实行“补丁式”调控，要求限制离婚家庭的购房个案数量，将个人住房转让增值税的免征年限从2年调整为5年等。

“尽管无锡托管，江阴楼市的政策基本独立于无锡，没有严格的限售政策。 ”。 上述澄南区霞客大道项目职业顾问对记者表示:“今后，城际规划将很完善，江阴可能还有更大的市场。”

在很多当地业内人士的表现中，江阴一次以内生式改善型住宅市场为中心，但依赖的产业经济基础十分光明。 2019年，这里以987平方公里的区域面积、165万常住人口实现4001亿元的地区生产总值，全市人均生产总值24.21万元，超过7.08万元的人均国内生产总值。

越来越多的情况下，江阴冠以“资本第一县”和“制造业第一县”——赛迪顾问数据显示，江阴现有29家上市公司，数量居百强县之首。 另外10家中国500家、17家中国制造业500家约占江苏入驻公司的两成。

但是，逐渐落地的“澄西一体化计划”让江阴对外联动越来越多空。 根据当地政府在年发表的《推进锡澄一体化快速发展的实施意见》，随着苏锡常南部高速公路、宜马高速公路等基础设施建设相继展开，无锡与江阴、宜兴之间将最终建成“一小时通勤圈”。

锡澄区域的联动近期进一步深化。 无锡市公安局12月8日印发《无锡市户口准入登记规定》，全面取消江阴、宜兴行政区域内落户限制，实行基于合法稳定住所或合法稳定就业的户口迁移制度，在户口管理政策层面推进长三角区域“一体化”运营。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，此次无锡将取消对江阴落户的限制，并向楼市反映，促进无锡与江阴的平衡快速发展，造福楼市库存、板块联动。

“江阴楼市还处于增量时代，库存时代还没有到来。 随着当地住宅供应量的增加和产业价值日益凸显，今后3~5年，江阴楼市潜力巨大。 ”。 谢逸枫对记者说。

根据江阴市相关网签数据，2019年，江阴新建21220套，成交23860套，供销套数比为1:12，房市表现为供应不足。

截至年11月底，江阴市新成立商品房供应23182套，受去年疫情影响超过总和，今年成交量回调，商品房成交套数18170套，供销套数1.28:1。 当地现在新建商社约10.3个月。

在土地供应方面，根据江阴市自然资源局发布的《-2021年住宅用地五年供应计划》，从年到2021年，全市住宅用地供应面积91.87公顷、42.09公顷、49.56公顷、51.55公顷、61.2公顷。

来源：零点娱乐时刊