“地产投资逻辑巨变 内房股格局即将迎来新一轮洗牌”

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知名经济学家重庆市前市长黄奇帆在“中国经济形势解析高层报告会”上发表的干货发言，预测了年~2030年中国房地产的6大趋势。 其中提出，未来10年，中国绝对大城市房价不可能大幅上涨。

房地产领域的盈利模式从此一年发生了巨大的变化，从过去开始转向只追求土地红利，追求管理红利。 此前依靠大规模廉价土储走在中国房地产业利润前列的头部房企出现了股价的低估，也证明了市场的担忧。 而有点新晋的内房股份公司，如祥生控股( 02599.hk )，成为这场市场竞争中的“鲶鱼”，取决于产品塑造公司经营价值的能力，有点改变了内房股份原有的投资逻辑，给地产股带来了新的“洗牌”。

周小川最新复制发送信号:地产变为消耗品

11月27日，前央行行长周小川发布副本---“扩大通胀概念和衡量”，确定了这一问题的原因，cpi反应的只是资费的价格变化，并不完全反映社会经济整体通胀水平的变化趋势，早有流传。

在周小川发布这个文案之前，中国已经采取了多年的“炒房”住房政策，住房已经从原来的金融投资和居住兼备的商品，变成了长时间耐用的消费品。 大多数城市的房价波动极小，投资者的数量也已经不像几年前那么多了。

与此相反，黄奇帆的估值是房地产价格增长率原则不超过m2增长率，不超过gdp增长率，通常小于普通家庭收入增长率。

在此背景下，过剩的土地储备不仅给房企带来过剩的利润，而且成为公司债务和融资价格的负担。

年下半年，房地产领域讨论最多的是土地红利时代结束后，通过提高产品和运营效率来降低金融依赖度，提高盈利能力。 例如，万科集团董事会主席郁亮认为，三根红线改变了领域的游戏规则，所有房企都回到了同一起跑线上。 但是，只有几个“好的产品，好的服务才能保证你的生存”。

周小川的发文将更加明确房地产公司的新游戏规则。 土地储备多的不是高质量房地产公司的代名词，反而是能够实现零库存或低库存的开发商，在新游戏规则的影响下，受益匪浅，成为地产界的“茅台( 600519 )”。

地产界的鲶鱼[/s2/]

但是，一旦房地产成为消费品，房地产公司不仅要“茅台”，还必须像国际快消企业品牌一样，尽量零库存甚至低库存，以更快的速度将土储变为现金利润，然后扩大生产。

这样，祥生控股这支新晋内房股将成为内房股的“鲶鱼”，重构内房股整体的投资逻辑。

祥生楼盘有两个优势，一是卖得特别好，二是在非限价区经常有高溢价。 杭州、祥生有名的中签率很低，旗下的项目基本上靠后就卖完。 在长三角其他地方，祥生的售价将高于周边的竞品。

卖得好，卖得贵，结果祥生的roe很贵。 2019年祥生roe达到50.1%，比上年上升33.5个百分点。 年末，祥生上市后，将成为内房股roe的前三名。 截止到年4月末，企业roe持续维持在40.3%以上，仍然远远领先于领域。

领域1、2的roe并不是因为企业通过负债杠杆实现的。 祥生控股公布的近三年净负债率数据显示，企业净负债率下降超过70%，是运营效率集中的表现。

从存量数据来看，截至今年4月30日，祥生控股出售的竣工房产为39.19亿元，仅占流动资产的3%。 截至6月30日，恒大竣工未售房产规模为1396.93亿元，占全部流动资产的比重为7.25%； 融和的比例为7.9%； 万科的份额也达到了3.69%。

库存远远低于领域平均水平，与企业产品快速蜕变表现有关，截至4月30日，祥生账面收到的收款总额达到801.7亿元，金额达到开发房地产和竣工房地产账面总价值的80%以上，这意味着祥生通过销售改变了全部库存的8成以上。 截至去年年底，祥生的流动资产周转率为0.29； 万科同期的流动周转率只有0.27。

通过对上述财务指标的分析，更高的资产周转是祥生roe能够排到领域前三的关键。 这还找到了住宅产品成为费用品后的投资逻辑。 请尽快选择投资、开发、变化的内房股。 在新的游戏规则下，这些内房股是好股。

来源：零点娱乐时刊