“鸿坤地产资金困局”

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文/地产频道

展出品/节点财经

最近几个月，北京鸿坤伟业房地产开发有限企业(简称“鸿坤地产”)不太好。

因借款合同纠纷，鸿坤地产被北京东方瑞智公司管理有限企业告上法庭，该案于9月21日开庭审理。 这是鸿坤地产年9月参加的第三次审判。 根据天眼检测数据，此前鸿坤地产已被列为被执行人十余次。

例如，年5月，因355万元的执行目标，鸿坤地产被北京法院列为被执行人。 据中国执行新闻发布网报道，同年8月，由于参股企业环渤海创新产业基金的相关纠纷，鸿坤地产被列为“被执行人”，执行目标为55821899元。

此外，年5月，鸿坤地产多种债券的中债隐含评级从“aa-”下调至“a+”。 在下方修正之前，旗下的“18鸿坤01”债券短期集中抛售，5月8日至5月25日18天集中抛售。

鸿坤地产的资金危机并不是没有苗头的。 早在2019年7月，国信证券( 002736股吧)在房地产领域的报告中就指出，2019年约有10家债券到期还款压力较大的房地产企业，其中包括鸿坤房地产。 根据上述报告，关联企业短期债券的转卖金额，容易引起兑付危机。

纵观鸿坤地产的快速发展历史，中国房企爆发前的十年间，企业一直很低调。 年5月，优客工厂创始人、万科前高级副总裁毛大庆宣布，去职万科5个月后，加盟鸿坤集团，担任高级合伙人、执行董事，正式将这家房地产企业纳入大众视野。

这家深受毛大庆青睐的房地产企业，目前正承受着不小的资金问题和信用危机。 为什么会落在这里？

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千亿的目的

鸿坤地产的主力产业，位于北京南五环外西红门。 2002年，其创始人赵彬从湖南来到北京，由于申办，当时还是在农田西红门占了200万平方米的土地，这是鸿坤地产创业故事的重要一步。

现在这片土地从道路、水电、交通等不便的地方，变成了覆盖商业综合体、社区商业街、产业园等的综合都市圈。

官网显示，鸿坤地产背后的鸿坤集团成立于2002年，拥有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块，鸿坤地产的主要业务涵盖房地产开发和房地产经营两大业务板块。 财报显示，近三年，鸿坤房地产开发收入占主营业务收入的95%以上，其余主要为房地产经营收入。

鸿坤地产在环京地区庞大的体量和深耕以前就传了下来，初期用相对低廉的钱在北京拿地是企业一直以来维持良好利率的关键。 但是，随着更多大型房企以北京为着力点的战场，北京土地市场供给减少，地价高涨，拿地越来越难，鸿坤房地产也开始面临“走出去”的挑战。

年，鸿坤地产开启“大北京”战术，试图离开北京，迅速发展到张家口、涿州、廊坊、香河、武清等环京地区。

面对碧桂园等房企巨头的挤压，中小体量鸿坤地产在资金、开发力不相上下的情况下，选择了“城郊包围”的快速发展路线。 例如，在天津地区，鸿坤拿地时，选择了越来越多的武清、静海、蓟州等天津周边区域，这些郊区地块多为无市中心地块，竞争也是无市区地块激烈，总价相对较低，资金压力小。

年4月，鸿坤集团房地产板块申请新三板，其背后暴露出神秘的组织结构。 公告称，作为地产二代，那时25岁的赵伟豪已于年成为鸿坤系的实际统治者。 赵伟豪是创始人赵彬、吴虹夫妇之子。

年鸿坤集团年会上，鸿坤管理层表示希望2023年实现4千亿的目标。 其中包括房地产板块千亿的销售目标。 新目标下，鸿坤地产开始买马，前龙湖副总经理、明星职业经理袁春年参加，担任鸿坤地产总裁。

但是，年下半年，市场上传出了袁春退休的消息。 截止到2019年10月，袁春正式与鸿坤集团分手，为鸿坤地产的千亿梦增加了变量。

事实上，去年鸿坤地产提出了全国化布局，企业试图将开发布局从京津冀向南扩展。 但从之后的实践来看，要真正实行全国化战术，对鸿坤地产来说并不容易。

从数据来看，年鸿坤地产只在河北承德增加了一片土地。 年权益土储规划建设面比去年减少128.06万平方米。 2019年企业主要通过合并在滁州、宿州、唐山获得3块土地。 截至年6月底，鸿坤地产拥有土地18块土地，建设面270.27万平方米，其中9块土地是年前取得的，前1块可以追溯到年前。

据悉，鸿坤地产想走出京津冀，但企业现有土地储备仍集中在天津远郊和环京，18个地区中有13个在京津冀圈。 评级报告显示，截至2019年底，鸿坤地产土地储备权益规划建设面积249.36万平方米，只能满足企业一年半左右的开发诉求。

鸿坤地产的采取方式放缓，明显影响企业的销售状况。 截至2019年，鸿坤地产合同金额分别为108.96亿元、147.13亿元、170.5亿元及172.2亿元，销售增速从35%降至1%。 / h// s2/

进入年，新冠引发的肺炎疫情对房地产领域的影响进一步冲击了鸿坤房地产业务的快速发展。 报告显示，年上半年鸿坤地产房地产收入27.6亿元，较2019年同期的37.8亿元明显减少。 上半年企业租赁费用收入7618万元，2019年同期收入9839万元。

数据来源:鸿坤地产债券报告

截至年6月底，鸿坤地产建设项目45个，新开工项目7个，合同金额46.14亿元，合同面积44.1万平方米。

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收入受压

近年来，鸿坤地产的盈利能力并不完全令人满意。

上海证券交易所债券新闻发布平台显示，企业债券年报显示，截至年6月底，鸿坤地产收入28.4亿元，比去年同期减少26.9%。 净利润6.1亿元，同比减少25.5%。

数据来源:鸿坤地产债券报告，节点投研所

2019年，鸿坤地产收入96.66亿元，同比增长18%。 归属于母公司的净利润从10亿3600万元降至8亿5800万元，比去年同期减少17.23%。 报告显示，以权益法计算的长期股权投资收益率较年末明显下降。

企业盈利规模增长基本停滞，鸿坤地产负债增长:年末、年末、2019年末、年6月末，鸿坤地产资产负债率分别为79.12%、79.38%、80.26%、79.47%，资产负债压力明显。

另外，短期债务的高占有率，带来了巨大的现金流考验。 截至2019年底，鸿坤地产账面上非限制性货币资金34.68亿元，同比减少24%。 其自有资金不足以弥补短期债务，需要用58亿经营现金流补充债务资金。

截至年上半年，企业现金流量承压情况仍未得到较大改善。 / h// s2/

截至年6月底，鸿坤地产总资产652.6亿元，总负债518.63亿元，与2019年底基本持平。 其中，流动负债395.45亿元，达到76%。 非流动负债123亿元，其中长期贷款60亿元，应付债券51亿元。 近年来，随着鸿坤地产银行借款和债券融资规模迅速上升，其财务杠杆水平已上升至历史新高。

数据来源:鸿坤地产债券报告，节点投研所

截至年上半年，鸿坤地产期末现金及现金等价物余额为26亿元。 其短期债务为22.3亿元，一年内到期的非流动负债为23.51亿元。 这意味着，仅短期贷款和一年期非流动债务两项，鸿坤房地产就有19亿元资金缺口，短期贷款压力不小。

数据来源:鸿坤地产债券报告，节点投研所

除借款和债券融资外，鸿坤地产还有3次租赁融资、4次应收账款融资、27次持股、7次信托融资。 在银行信贷方面，2019年鸿坤地产银行信贷额锐减约92亿元后，年上半年信贷额进一步减少8.84亿元。 信用额度减少后，企业在信用维持方面必须更加慎重。

国内未上市的中小房企融资渠道狭窄，鸿坤房地产作为体量规模在100名以上的房企，融资方面同样受到压力。 为了缓解资金问题，近年来借钱成为了一大手段。

鸿坤地产的发行债券通道包括国内市场和美元等渠道: 2019年9月，鸿坤地产发行1.1亿美元的海外公募债券，该债券3年来，投资者有权在发行第2年以后将债券再次出售给发行者。 年5月，鸿坤地产母企业宣布发行5500万美元公募债券，与2019年10月发行的1.5亿美元债券合并，两次债券发行规模累计约为2亿美元。

与碧桂园等房地产巨头相比，鸿坤地产的借款价格明显偏高。 年上半年，包括正荣房地产、碧桂园等在内的多家房地产企业，试图通过发债来弥补销售疲软的压力。 例如，正荣地产6月发行了2次美元债务，年化利息约为8.3%至8.35%； 碧桂园上半年宣布海外债务5亿美元以上，票面利率5.4%； 5月，时代中国发行了2亿美元优先票据，票面利率为6%。

图像来源: wind，平安证券研究所

相比之下，鸿坤地产5月底公布的这笔5500万美元的公募债务，票面利率达到14.75%。 一般来说，高利率债务是公司缓解债务压力的“下策”，使用的是较少的海外债务，可见企业的债务压力之大。

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鸿坤地产的挑战

鸿坤亿润投资合伙人王焕此前在采访中表示，十年前开发商只要能拿到土地就一定能赚钱，哪怕一点点捂手，不开发也能赚钱。 但是，在房地产库存时代，卖房子的钱没那么多。 因此，他认为“转变思路，完全利用地产商自有的平台，例如既定客户群产生的新流量和价值来运营资产。”

十年前，鸿坤集团在主要房地产业务以外开始尝试金融投资业务，希望据此开拓高收入渠道。 2007年，鸿坤集团设立全资子公司亿润投资那年，鸿坤投资中民投，赵彬担任中民投首届董事局投资决策委员会常务副主席。

但是，从目前的业绩来看，企业的投资业绩并不理想。 截至年上半年，鸿坤房地产投资活动产生的现金流净额为-9.1亿元，较2019年上半年-2.5亿元亏损上升明显，这一投资损失程度几乎为房地产收入的三分之一。 / h// s2/

数据来源:鸿坤地产债券报告，节点投研所

除利润不稳定、负债高企、投资成果差等问题外，鸿坤地产还有几个方面令人担忧:

首先，鸿坤地产两年的筹资能力明显减弱。 资金性现金流净额持续为负，从净流入转为净流出。 根据债券半年报，年、2019年、年上半年，鸿坤地产的筹资性现金流分别为-12.69、-52.57亿元、-9亿元。 这意味着企业融资规模远远赶不上偿债速度。

其次，企业有限的资产压力不小。 截至2019年底，鸿坤地产限制资产规模为201.85亿元，占企业总资产的31.24%。 企业限制性资产规模较大，意味着企业如果不能按期足额偿还银行借款或其他债务，限制性资产将被债权人冻结或处置，从而影响企业的声誉和正常经营，甚至可能对债券产生不良影响。

另外，鸿坤地产的土地储备主要集中在京津冀地区，整体区域分布通常，部分环京地区将实行严格的限制政策，未来将面临较大的去化压力。

最后，鸿坤地产近五年库存增长缓慢。 对房地产公司来说，如果销售额能够衡量目前的销售地位，库存将是未来可变化的重要资产，库存规模将极大地影响未来的销售状况。 截至年上半年，鸿坤地产库存为303亿元。

数据来源:鸿坤地产债券报告，节点投研所

根据年风财信房地产公司存量排名，截至2009年9月，国内31家上市房企存量超过1000亿元，存量规模超过3000亿元的有10家，分别为中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股( 600606、股吧) 鸿坤地产目前的库存规模几乎接近港股上市房企阳光100中国，后者在上述排名中位居第81位。

数据来源:年度风财房地产公司库存排名

总之，近年来鸿坤地产财务杠杆居高不下，债务上升，规模没有提高，但债务压力和流动性问题开始显现。 在头部房企业日益集中的结构下，企业的突围压力较大。 对这家房企来说，虽然对外融资不力，内生资金缓慢，企业资金链紧张，但目前的信用打击无疑是雪上加霜。

从鸿坤地产近年来规模增长停滞的情况来看，当年提出的销售额千亿目标似乎有些遥远。

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来源：零点娱乐时刊