“领地IPO：刘玉辉的家族“领地””

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领地集团董事长兼首席执行官刘玉辉

乐居财经林振兴在成都

疫情期间，百亿体川企勇猛赴港，递交招股书。 4月9日，领地控股集团有限企业申请香港证券交易所上市，建设中银国际为独家保荐人。

股东招股书显示，从年到2019年三年，领土集团利润分别为53.39亿元、45.14亿元和75.68亿元，净利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。 同期，企业毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，呈现出“笑容”的曲线。

从外部来看，人们不仅关注着试图敲开这个ipo大门的房企的财务数据，也关注着其背后隐藏的创始人和家族化画像。

刘氏家族图像浮现在脑海中

成都地产界有个好故事，说刘氏三兄弟白首出家，共同创办领地。 但是，他们三人因为工作很安静，在媒体上很少公开，很安静，找不到公开照片。

1999年，刘玉辉和兄弟刘山、刘玉奇成立眉山地区宝马房地产开发有限企业(领土前身)，初始注册资本为560万元。 成立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉和邓仲祥(独立第三者)分别拥有领土35.71%、21.43%、21.43%和21.43%的所有权。

21年后，在领地上映的股东书中，邓仲祥本人被“删除”，但在股东阵营多次洗牌后，刘氏家族的数量持续增加。 刘玉辉的配偶龙一勤、刘山的儿子刘浩威、配偶王涛、刘玉奇的儿子刘策和配偶侯三利出现在领土的股东序列中。

在领土最新的企业股东结构中，刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛、侯三利分别持有32.83%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%。

与刘玉辉不同的是，刘山和刘玉奇在年底召开继任计划，各自将全部所有权授予刘浩威和刘策。 那个时候儿子还年轻，没有房地产领域的经验，所以为了家族的业务能够顺利过渡到下一代，刘山和刘玉奇继续行使出资比例。

和其他90后地产二代一样，刘策和表弟刘浩威有海归背景。 刘策在完成尔湾谷社区大学两年的学业后，于年进入领地担任财务部经理，协助项目融资。 刘浩威在完成加州大学首尔湾分校的学业后，于年担任广东领土不动产的总经理。

2019年1月，28岁的刘策和26岁的刘浩威获得领地副总裁，正式上阵，负责成都和重庆的房地产项目管理。 同年7月，刘山和刘玉奇的股权代理安排结束，两人从父亲那里顺利接管了领地集团的股权。

除了将直系亲属安排在企业外，刘玉辉的旁系亲属也频繁出现在领地集团和相关企业中。

例如，眉山明典由刘玉辉的侄子刘柠檬凯持有99%的股权，巴州宏典由刘玉辉的妹夫刘跃林持有全资权，眉山华典由刘玉辉的表弟刘玉惠持有99%的股权。 年-2019年，领土就采购和安装服务向眉山明典、巴州宏典和眉山华典支付总额分别为400万元、310万元和4200万元。

甚至在领土理事会席位上，刘策的阿姨侯小萍任命了执行董事，负责项目融资和筹款，但据资料显示，她本人于1996年在中国西藏自治区财经学校完成了中等职业学校财会教育。

在领土股东的框架内，除了刘氏家族的成员之外，还出现了神秘的人魏悦。 据悉，魏悦是一家有多年澳大利亚房地产投资经验的公司家，是刘玉辉和妻子龙一勤的好朋友，三人于年在澳大利亚的业务和社会交流活动中相识。

次年8月，魏悦与龙一勤成立leading group development pty ltd，分别持有90%和10%，在澳大利亚进行房地产投资。

发售前夕，刘玉辉拉来到了老相识魏悦。 2019年11月12日，魏悦全资持有的du neng capital向领土出资约3550万元。 资金提供完毕后，du neng capital将拥有1%的所有权。 当然，刘玉辉喜欢魏悦在房地产投资方面的经验，可以为未来领土的快速发展扩张计划提供战术建议。

现金流三连负[/s2/]

在四川省，领地赶超川系老大蓝光的野心备受瞩目。 去年，在领土集团20周年企业品牌发布会上，他表示，将全力完成要点省份70多个核心城市的进驻，保持100多个高质量项目覆盖的阶段性战术目标，最终在-2021年实现领土集团千亿战术的新飞跃。

但现实很骨感，在克而瑞统计的“2019年中国房地产销售排行榜”中，领土集团以247.3亿元排在第96位，距离千亿的目标还有很长的路要走。

这不是领地集团第一次跳票。 6年前，其整个计划年销售突破百亿元，预计到年销售额将突破400亿元。 这个400亿门槛的小目标直到2019年才实现。 　

去年年底，刘玉辉挖出恒大前副总裁许晓军，出任房地产总裁一职，帮助实现领土千亿的目标。 同年8月，前金科地产企业品牌总经理姚科也加入领地，出任助理总经理兼企业品牌总经理。

领土业务高度依赖四川房地产市场，面临地区集中风险。 截至今年2月底，其90个项目中有57个位于四川省。 但是，随着外来住房企业分食，许多开发商进入蜀地，领土一方面要取得市场同意或必须降低价格，另一方面售价稳步增长。

因此，领地凶猛地扩张为“出蜀战略”。 2006年，领土将总部从乐山转移到成都，开始在全国扩大业务，进军广东佛山。 招股书介绍，其着眼于成渝经济带和四川、华中、京津冀地区和粤港澳大湾区的布局，项目分布在全国20多个城市。

但再仔细看看，领土在京津冀开发承德的一个市场，在大湾区也只限于佛山等地，没有达到“全国布局”。 然后主攻二三四线城市，打出“高转速”的旗帜。

这两年，领土疯狂购买土地，在公开土地市场上再现了亮点，但土地溢价相当高。 资料显示，年3月，领土在四川龙泉站区以4.9亿拍摄52亩纯住宅用地，溢价率达到70.91%个月后，领地以11.7亿元拍摄四川省攀枝花市-h23号地块，比原价4.2亿溢价178.57%，为当时的地王。 提交招股书的前一天，领土竞标天府视高355亩的土地，合计金额约为7.3亿美元。

通过收购和股权合作，与开发商频繁合作，扩大土地储备。 在并购方面，2019年5月，领土以10.58亿元收购成都港基房地产开发有限企业股权，接着8月，以750万元收购成都京领英赫兹置业有限企业5%的股权。 今年3月，领地集团携手在大发地产展开战术合作。

截至2月底，领土控股公司总土储1331.45万平方米，包括未售可售建筑面积和未付建筑面积41.24万平方米，开发中房地产总规划建筑面积734.43万平方米和未来开发房地产估计总建筑面积555.78万平方米。

但是，由于房地产开发和土地收购不断增加，领土所需的现金变得庞大。 从2019年到2019年，领土净负债率分别为60%、110%、140%，大幅上升。 同期，经营活动的现金流也连续3年负增长，分别为-1.86亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

在土地和湖泊，没有资金就很难玩。 在融资方面，领土没有特点，通过预售和销售获得的资金、股东供资、银行和其他借款(包括信托和其他融资)为房地产开发项目提供资金。 领土在招股书中坦言，未必有足够的融资为房地产开发项目提供资金，也未必能获得有利的条款和资金来源。

年-2019年，领土集团未偿还银行和其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。 同期，未偿还银行及其他借款加权平均实际利率也逐年上升，分别为6.4%、8.8%和9.9%。

对刘玉辉叔侄三人来说，去香港上市融资当然也成为了最好的方法。

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来源：零点娱乐时刊