“上实城开：张弛之道”

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概要

在产业转型加速、城市分化加剧的背景下，上实城通过优化布局，聚焦以长三角为代表的核心城市，缩小管理半径，并提高公司业绩，特点项目持续发力。 并根据商业房地产开发的特点，扩大了对高质量商业资产的战术拥有。 在资本市场上，上实城开辟了沪港两地资本融通的特点，开展多元化的资本运营模式，提高了房地产金融行业的运营能力，以强大的融资能力建设了雄厚的房地产金融投资通道。 在物业管理方面，上实城围绕万名高质量业主，在社区布局上紧密挂牌……采取集中战术、均衡稳健的格局，将这个高度市场化的上海(大厦)本土房企，在网络时代，落实到千亿资产阵营。

数据解读

年1-11月实城开幕

累计合同销售额约47亿9000万元，

比去年同期上升46.7%

互联维度

背景

在网络时代，大数据的浪潮引起了性创新。 在市场巨变的临界点，商业模式创新遇到了前所未有的机遇和挑战。

上海实业城市开发集团有限企业(以下简称上实城开，股票代码: 00563.hk )是上海最具代表性的本土住宅企业之一，拥有多个大型城市综合体项目，肩负着城市核心区域运营商的重任。

实城具有国有公司资源的特点，地方政府可以提供税务和招商政策优惠。 另外，是成熟市场化程度高的上市公司，可以顺应时代潮流，在“网络+房地产”方面探索多种合作模式，接近顾客诉求，提高产品质量。

由于房地产业不断改革转型，开发商的商业模式和产品需要更加多样化。 上实城开未来除了以住宅为主、商行为辅的以前的传统模式外，还致力于拓展房地产管理、领域固有的房地产开发、金融房地产投资等不同行业。

房地产市场也迎来了“新常态”，在政府不断出台政策刺激房地产市场的大环境下，一二线城市成交量环比稳定回升，许多三四线城市楼市依然不明朗。

目前，在上实城开办的开发项目广泛分布在上海、北京(楼盘)、天津(楼盘)、重庆(楼盘)、西安(楼盘)、长沙(楼盘)等10个1、2线城市，共有19个房地产项目。 已经形成了以上海为中心、以长三角为核心、沿海、沿江两条线、环渤海、中西部多线城市一体化的“弓形”布局。

相互连接地图

数据解读

●年5月18日

上城开服务app“城宝”将上线。

●年8月8日

城开玺庭开盘(闵行环线内)，3小时内爆炸性卖出10亿元。

●年11月10日

实城开发18亿元国内企业债务，期限7年，票面利率4.47%。 此次募集资金将用于偿还银行贷款和补充正常运营资金。

●年11月末

上实城与深圳(楼盘)平安房地产有限企业签署了战术合作协议。

●年12月28日

实城宣布，将进一步集中资源，迅速发展长三角地区和沿海发达城市的整体战术，完成向德融集团有限企业销售珠海(大厦)淇豪岛项目，总成本31亿元。

词录

“上实城开是一家成熟、市场化程度高的上市公司，拥有高度专业能力的团队，历来稳健、充满韧性。 未来，我们将看到集团为用户、投资者和社会创造越来越多的优秀作品，实现更高的价值而不懈努力。 ”。

----上实城召开董事会主席季岗

看点

优化

回到长三角

上实城将继续缩小战线，有选择地退出三四线城市，加快向刚需住宅产品和经济快速发展成熟的一线城市、长三角地区布局的战略，其中尤以上海为着力点，带动城市快速发展。

面对企业的战术选择，上实城开发执行董事杨彪在接受采访时表示:“随着城市化的发展，地方城市生活人口密度上升，人口的大量引进使首次置业的诉求和改善型诉求日益增加，而且上海有序的房地产市场规律和土地招商制度在相当长的时间内保持良好平稳的增长。 上实城开发的长期战略是集中于长三角地区和发达城市的快速发展。 ”。

上实城开相继实行退出三四线城市的战术。

年12月28日晚，上实城宣布，完成向德融集团有限企业销售珠海澳门淇岛项目，总成本31亿元。

早在2月10日，上实城宣布，与贝茜汽车城市开发有限企业签署协议，出售间接持有的燕郊项目100%权益，总成本9.4亿元。

上实城开撤出了包括成都、珠海在内的许多城市。

上城开说，为了更有效地将资源投入高利润快速发展项目，企业大力整合项目，陆续销售偏离长三角或规模效益小、周期长的项目，集中资源，更具有经济效益和上升潜力

变革

商业地产战术的拥有

除集中在一二线城市的战术布局外，上实城开还在持续增加代码商业房地产的持有比例。

年，上实城的租金收入约占6%，商业不动产资产约占总资产的13%。 年上半年，租金收入贡献3.19亿元，占总收入的14.7%。 由于年9月底收购上海世贸中心，期间的租金收入大幅增长了127%。

据上实城开称，预计3~5年后，商业房地产资产所占比例将大幅上升至30%。 上实城希望在商业综合体项目中形成企业品牌产品线。 实城在上海拥有多个重磅城市综合体的快速发展项目，处于所有大商圈的核心位置。

从下图可以看出，仅在上海地区，上实城就有三处高质量的商业房地产，todtown天荟、滨江城开中心、上海WTO商城。

项目

了解当地的情况

最新进展

东天荟萃

年9月29日，莘庄综合交通枢纽项目由上海城开、新鸿基地产、闵行城投三方建设投入，该地块面积约11万平方米，为商业、住宅和办公用地。

年6月26日宣布正式开工的年9月22日，todtown天元项目概念馆正式开幕。 预计2022年整体竣工。

滨江城开中心

年5月，上实城开发与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将原指定为快速发展徐家汇( 002561股吧)中心的现有地盘调整为位于上海滨江、靠近上海世博会中心的4块土地，作为综合用地。

年12月29日，滨江城开中心在徐汇滨江西岸艺术中心举行了项目合同和启动仪式。 年12月26日，滨江城开中心桩基工程开始。 预计年内整体完成。

上海世贸商城

年9月，上实城发布公告，通过全资附属企业以总额约5.793亿美元收购上海世贸组织99%的股权。 世贸中心总建筑面积超过28万平方米，是亚洲最大的商贸城市。

1999年底上海世界贸易中心正式对外开放。 年9月，上实城与南丰合作占领世贸商城，进行联合开发。

上实城开董事会主席季岗表示，上实城开已拥有近80万件商业资产，开发成功，形成了一定规模，取得了良好的效益。 下一步将在现有良好基础上进一步增加价值。

除商业地产外，上实城开透露上海市政府将参与上海城中城的快速发展规划，季岗表示，这些上海老工业区的改造和城中城的改造，政府倾向于国企背景的公司参与，起到支撑企业快速发展前景的作用。 他相信，目前上海约有30多个城市城市项目，如果在快速发展中率先成功，将有助于企业获得其他项目。

连通

沪港资总局

打开金融大门，内地与港资市场互联互通的步伐逐渐加快。

季岗表示，必须利用沪港两个市场的资源特点。 上实城开是香港的上市公司，在内地有很多大型高质量项目。 如何融合和完全利用这两个市场，发掘其巨大的市场潜力，对集团至关重要。

年11月10日，上实城宣布，向合资投资者发行本金18亿元的7年国内企业债券完成，票面利率为4.47%。 据实城开称，企业计划将发行此次债券的净额用于偿还银行贷款和补充正常运营资金。

实城开表示，依托沪港两大资本融通特点，将开发运营与资本市场紧密结合，开拓多元化的资本运营模式，不断提高房地产金融行业的运营能力，以强大的融资能力建设雄厚的房地产金融投资通道。

年11月底，上实城与深圳平安房地产有限企业签署战术合作协议。 根据协议，双方将各自发挥特点，以股权合作、理财、金融投资、专项基金及房地产金融等业务方面进行交流与合作的房地产行业为起点，率先就新项目探索、现有项目开发、资本市场合作等进行试点合作

此前，上实城开在上海自贸区设立上海国陈股权投资管理有限企业和上实城开资产管理有限企业，为集团项目募集资金，更灵活地调动财务资源，提高项目盈利能力，达到产融结合，最大化各种融资平台的效益。

充分利用多元化的融资方式，将有助于公司开发运营高质量的房地产项目。

加快速度

业绩稳步增长

得益于精准的战术布局和眼光，上实城开发迎来了飞速的发展。

年1-11月，上实城开盘累计合同销售额约47.9亿元，同比上涨46.7%。

年实城开业的万源城、城开玺庭、西安浐灞半岛等积分销售项目分别占前11月业绩的41.3%、25.0%、14.1%。 前11月上实城项目整体合同销售均价约19100元/平方米，比上年15100元/平方米上涨26.5%，增长得益于上海大厦项目占整体比重的上升。

万源城作为上海西南第一大盘，以完整的商业、突出的教育等硬件资源改变了上海西南地区的生活环境，展现出上实城开办“中国价值领先的城市核心地区运营商”的战术定位。 而且，万源城对企业、年的销售业绩贡献特别大。

要知道，如今的上实城开，终于迫在眉睫，过去几年，疲于重组中的新地产历史遗留问题、国有公司平衡机制等诸多问题，上实城开的业绩不出彩。

年1月21日，上实控股宣布投资27.46亿港元收购全香港新地产45.2%股。 年6月，收购完成了几个事项，中新地产地于同年10月正式更名为上实城开。

上实城开的高管表示，“中新地产本来就是民营公司，存在管制和管制上的缺陷，上实城有很多时间改造和重启这个项目。 三年内处置了大量历史遗留问题，进行了包括人员调整、管理模式调整在内的大量资产结构调整，目前企业运营正常，已走上健康轨道。 ”。

上实城开发通过对市场成熟进行控制、比较有效的资源整合和创新思维，迎来了突破性的快速发展，正在实现集团的全面升级。

革新

“网络+”的新空之间

在经济新常态下，房地产领域呈现出新的时代特征，如土地规划中注入“网络+”、社区快速发展、保健医疗、安老服务、旅游娱乐等专属概念的混合型房地产开发模式，日益成熟。 上实城积极拥抱网络。 巧妙地利用网络思维，重新审视市场、顾客、产品的价值链，创造新的增长期空，迎接经济新常态带来的机遇。 。

年5月18日，经过千余次公投、约800份业主问卷调查，上实城正式上线生活服务app“城宝”，全新的ui界面亲切、实用、养眼、流畅、专为城开业主量身打造。

8月29日，在万源城社区内，为万源城御溪、御璄业主定制的家庭日活动中，上实城召开了客户服务平台——城会议，首次引进o2o跨境服务资源，与o2o上门汽车维修服务企业品牌展开大战。

年，上实城开提出“城市梦+”的概念，文案涵盖“公司+”、“生活+”、“资本+”、“文化+”、“创业+”五大要素。 其中的“生活+”意味着，上实城将通过升级服务的方式，为广大城市会议业主提高居住质量，在各方面实现更“+”的城市生活梦想，实际上为城市会议业主及其家人带来经济实惠。

上城开说，未来将引进教育资源(为音乐平台提供教育)、健康医疗资源(上门护理服务)等多行业跨境资源。

展望

新常态千亿攻略

年房地产进入“新常态”。 新常态下，行政性调控政策逐渐退出，网络思维逐渐渗透，对房地产公司来说，如何在快速发展中寻求创新突破是主要问题。

近两年来，对上实城来说，最大的事件就是战术调整:在优化战术下，“布局全国”调整为“点位区域深耕快速发展”，上海是区域战术中心，加快一线城市、核心城市及长三角区域布局。 并根据商业房地产开发的特点，扩大了对高质量商业资产的战术拥有。 一张一张地松，有松动。

目前上实城开发已经进入快速发展的新阶段，加强以前流传下来的住宅开发工作，加强高质量的商业经营工作，优化产业结构，适应时代，改变思维，开拓创新的业务行业，致力于建设城开产业生态圈。

上实城依托强大的政府背景，有利于政策的及时掌握和合理应用，公司的快速发展将更加适应城市快速发展的诉求。 另外，上实城开是一家成熟、市场化程度高的上市公司，拥有高度专业化的团队。 双向利益推动上实城开放更快、更快、更快发展。

手记

灿烂的岁月

从2007年开始，中国房地产领域进入了整体供需平衡、部分地区供给超过需求的调整期。 的各参与主体根据形势做出了相关的应对。

在公司的经营和运营上，上实城开发一直在寻求快速的发展和突破。 继承稳健国资背景和市场化管理运营机制，逐一发挥国企资源特点，前瞻战术捕捉控制、精准市场，引导理性占领市场，落实持续快速发展动力。

战术定位上，从全国性企业向深耕高质量区域房地产企业转型的产品定位上，以中高级为主体，住宅为主，商业为辅助，同步推进，同步开发为目标。 战略上，企业有一点新的变化和阶段性的调整。

无论经历多少风雨，上实城开已经有了自己辉煌的岁月。

详情请参照东地产“年度地产mba教例”

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来源：零点娱乐时刊