“万科转型之痛：八高管持续离职幕后故事”

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关于深圳(楼盘)企业高管离职一事，万科集团董事会秘书谭华杰在21世纪网上表示，集团有50多个分企业的100多名中层管理者，一两个离职不会影响企业的快速发展。

深圳万科高层离职

按葫芦盖瓢，似乎万科的“烦恼事”不绝于耳。 最新的深圳企业两位高管离职后，万科的“离职门”持续了一年半左右，这也不可避免地在业内对万科的快速发展产生了质疑。

4月16日，有关万科高层离职的消息传到了业界。 据新闻报道，万科集团副总经理杜晶、深圳企业副总经理陶翁富、惠州万科总经理王晓东、深圳企业营销中心总经理罗霆已经递交辞呈，等待批准。

17日上午，杜晶在微博上表示:“我现在正在准备搭乘合肥万科出差，您怎么说？ 散布谣言。 ”

在媒体纷纷向万科求证之际，深圳万科于17日晚发出正式证明，确认深圳万科副总经理陶翁富、市场总监罗雯近期向企业提出辞职申请，选择个人创业，并获得企业批准。

针对企业高管的离职，深圳万科总经理周彤表示，尊重他们的个人创业选择，也感谢他们在任职期间的辛勤工作和对企业快速发展的贡献。

相反，罗雯对21世纪网表示:“离职完全是自己个人的快速发展问题，与企业没有任何关系和矛盾。”

资料显示，陶翁富2002年随刘爱明加入万科，先后担任深圳万科17英里项目总经理、广州(大厦)万科副总经理、大连(大厦)万科总经理，在担任深圳万科副总经理期间，他主要是企业营销人员。

罗霆出生于1976年，毕业于湖南大学，现为深圳企业营销中心总经理。 大学毕业进入万科，晋升市场总监，负责过万科第五园项目。

据21世纪网报道，陶翁富和罗雯对深圳万科这几年的快速发展做出了一定的贡献。 在市场份额方面，深圳万科连续9年位居深圳市场份额第一位，成为深圳唯一连续2年销售百亿的企业。

在万科全国50多家子公司中，深圳万科年销售额达到103.1亿元，成为万科销售额中业绩最好的企业。

两位营销干部的离开，在业内人士看来，肯定会对深圳万科的销售产生一定的影响。

但是，深圳万科总经理表示:“职业经理人制度是万科的核心，人事变动是正常现象，不影响企业经营的稳定性。 是房地产领域深耕20多年的企业，深圳万科管理成熟，人才梯队建设完整，企业将继续稳步健康快速发展。 ”。

任何企业都有一定的人员变动。 这已经是很平常的事了，但如果中高层持续流失，公司存在的相关问题也间接得到了证明。 万科正是这种情况。

八名中高层相继流失

时间点上，万科的人事变动从去年10月开始。

年10月，万科宣布企业副总经理陈东锋正式辞职。 陈东峰于2007年9月加入万科，担任副总经理3年，主要负责流程管理和新闻化建设。 他在万科之前曾任宝洁企业大中华区新闻和决策方案部总监、全球业务服务事业部总监。

年1月29日，万科副总经理肖楠和执行副总经理徐洪艳共同辞职，两人宣布选择个人创业，并成立了房地产服务机构里诚企业。

正是由于徐洪舸、肖楠双双离职，才正式掀起万科离职漩涡的高潮，也开始受到外界的关注。

第一个原因是，1994年加入万科的徐洪艳作是企业资历最老的人，在万科的地位仅次于王石(微博)和郁亮，被外界推测为万科的“第三代”掌柜。

关于徐艳，王石在自传《道路与梦想——我和万科20年》中说:“2001年以来，徐先生展现出卓越的管理才能，无论是技术专业还是业务拓展，都展现出万科第二代职业经理人的成熟。”

徐洪艳担任深圳万科总经理、珠三角地区负责人，担任副总经理期间相当于万科首席执行官，其首要职责是让万科总部对各地企业业务水平进行指导和管理。

与徐舸相比，肖楠的光环显得有些暗淡。 肖楠2000年加入万科，历任天津(大厦)万科总经理、深圳万科副总经理。 之后担任万科副总经理兼万科集团建筑研发中心总经理，在产品创新、产品设计方面首要负责。

在离职逐渐被遗忘之际，同年6月7日，万科执行副总经理、上海(大厦)地区总经理刘爱明辞职，随后加入重庆(大厦)协信房地产。

刘爱明2002年加入万科，担任万科天津企业董事长，2005年，他担任上海地区总经理。

在业内有一定影响较大的刘爱明，就任万科之前曾任中国海外建筑(深圳)有限企业董事长、中海地产股份有限公司副总经理等职。

刘爱明在万科的业绩也同样有目共睹。 年万科主营收入507.1亿元，净利润72.8亿元，其中长三角地区主营收入191.9亿元，占企业总收入38.35%的净利润28.7亿元，占企业利润36.96%，两项指标均居集团首位。

刘爱明两个月后，8月9日，万科执行副总经理袁伯银宣布辞职，出任红星美凯龙家庭集团总裁。

袁伯银于2007年加入万科，担任助理总经理、上海万科总经理、集团副总经理等职位。 年3月8日被任命为万科执行副总经理。 此前曾担任百安居副总裁、执行副总裁等职。

然后今年1月17日，万科重庆企业总经理邢鹏因个人快速发展辞职。

邢鹏2002年5月加入万科，2008年3月担任万科重庆企业总经理，重庆期间先后开发万科渝园、万科悦峰、万科悦府、万科城等项目。 数据显示，年1-11月，重庆万科销售总额已突破40亿元，进入年重庆楼市销售排行榜第三位。

从年10月到现在，5名高级管理层副社长相继辞职，3名中层骨干也随之而来。 他的离职，在很多业界人士看来，首要是由于万科快速发展战略的调整。

商业地产战略

深圳房地产业内人士在21世纪的网络上表示:“在王石时代，万科以建设纯住宅为主，但郁亮交接，企业迅速发展的方向转向商业房地产方面，这两种不同的快速发展战略，这些习性是住宅开发的中高级管理者心目中的理念最

中国综合开发研究院旅游房地产研究中心主任宋丁也认为，从万科众多中高层离职来看，这是明显的“变革之痛”。 因为随着企业经营理念的变化，有点中高层从自己的快速发展考虑，离职是有道理的。

转换这个说法并不过分。 直到年，万科按照董事长王石的规定沿着住宅产业化的方向迅速发展，所以基本不涉及商业地产，但年王石在哈佛留学期间，万科在总经理郁亮的带领下开始迅速发展商业地产。

关于快速发展商业地产的原因，郁亮指出，万科的商业地产是社区商业，是为住宅服务的商业，既不是宏观调控，也不是商业住宅增长的潜力，万科和其他开发商在快速发展商业地产方面是完全不同的方向。

并且说，今后5年万科的商业地产占有率将从5%上升到20%。 万科还提出了确定的三大商业企业品牌，“万科广场”建设购物中心，“万科大厦”位于办公楼，“万科红”第一是社区商业。

“万科向商业房地产的转型与目前的房地产调控有一定的关系。 由于有住房购买限制，肯定会影响企业的业绩。 因为快速发展这个商业房地产不排除这种因素。 ”。 宋丁向21世纪网表示。

实际情况也印证了宋丁的说法。 在万科年的目标中，各月的去化率为60%，但最终实现的去化率仅为55%。

客观来说，在房地产调控最严格的一年，国内整体商品房成交量下降，一线城市尤为突出。 根据国家统计局的数据，年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比下跌5.7%。

这样，万科选择转型为商业地产，实际上是因为房屋销售的下跌。

深圳业内人士不断解释说，由于这些中高层多年来在万科养成了前所未有的住宅开发模式，万科可能很快转向综合体、商业地产方面，使这些管理层感到难以适应。

不完全统计，从年至今，万科在商业房地产行业的布局已经涉及到北京(大厦)、上海、深圳、武汉(大厦)、西安(大厦)、东莞(大厦)等城市，这些商业房地产项目大多以城市综合体的形式与住宅一起开发，

变革的难度非常大

但是，如此大规模的快速商业地产发展，宋丁表示:“还处于实验阶段。 毕竟没有操作商业地产的经验”。

另一方面，不愿挂名的证券公司拆迁师在21世纪网上表示，商业地产转型是一个漫长的过程，可能需要5年、10年以上，过程是痛苦的，失败的可能性远远大于成功的可能性。

“为什么失败的可能性很高？ 商业地产的操作与住宅完全不同，商业地产需要成熟的团队运营，需要详细的商业定位。 例如，恒隆是高端，万达是商场，潘石屹(微博)是写字楼的销售第一。 这方面的明确定位，显然万科还没有。 因为即使有，怎么会有特色，现在基本上有规模的开发商都在做商业地产，港资公司的太古、恒隆等也蜂拥而至，但要想拥有独特的竞争力并不那么容易。 ”。

这位分析师还指出，这是基础性的，比如你的资金能否支持业务的快速发展。 这是非常重要的。 因为做商业地产把你的资金压在土地上。 这对习性迅速旋转的万科来说能适应吗？

事实上，香港新鸿基地产转型需要10多年，广东五虎的富力从08年到现在似乎还不能说“成功”。

万科的商业转型能成功吗？ 等待检查可能需要时间。 同样根据深圳业内人士的风评，“万科的离职也远远没有结束”。

来源：零点娱乐时刊