“绿维创景：市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑”

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关于新型城市化的建设和快速发展，业内人士的观点和讨论非常多，近期，记者采访了新型城市化规划设计专家、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士，解读了新型城市化快速发展的逻辑，指出“市场导向是未来新型城市化的基本逻辑，新型城市化未来的快速发展。

新型城市化的核心——人口聚集模式

林峰博士认为，中国人口聚集呈现出两种趋势。

第一个趋势是，大规模人口聚集在一二线城市，形成大型、超大型城市群，这也是最主流的模式，我们称之为“中心化聚集模式”。 目前，我国一线大型城市群房价保持良性增长，但三四线城市面临较大障碍，出现大量住房剩余，正是这种聚集模式的反映。 未来，城市化还有近20年的持续快速发展过程，大型城市群将成为城市快速发展的第一风向标。 人口聚集推高房价，就是这个原因，“地王”的发生是必然的。 但是，像北京这样的“圈城”快速发展格局已经不容易维持，需要更合理的城市结构。

另一种趋势是以旅游为方法，以人空之间的位移为主导，通过大量的养护、养老、商务、会议、体育等旅游形成，从城市凝聚到城郊、乡村等自然环境较好的地区，我们采用的是“逆城市化凝聚模式” 与第一种“以生活工作为主体的永久居住化”正好相反，这种趋势以短期流动为特征，人口聚集规模也很大，据统计中国人均旅游次数达到2.3次，年旅游量 共计30亿人次。 未来，随着中国收入的整体增长、支出趋势的一些变化以及健康的老人们的增加，这种趋势将更加明显。

新型城市化建设的四个关键问题

针对之前流传的城市化中出现的问题，新型城市化建设有四个要求:生产城市一体化、“人”问题的处理、城乡统筹和城市结构优化。

生产城市一体化:未来新型城市化必须摆脱目前以住宅为核心的城市化，比较有效地结合产业推进，形成人口聚集，公共服务、商业相结合，形成产业、居住和城市一体化快速发展的格局。

处理人的问题:让外来人口享受与当地城市居民平等的公共服务待遇，真正实现农民“市民化”

城乡统筹:以工促农，形成城市带乡、工农互利、城乡一体的新型功能、城乡关系。 这样的快速发展包括当地城市化，是未来中国最重要，也是处理农民出路的最重要方向。

城市结构优化:地摊大饼的城市结构永远不会持续。 未来必须以城市群同城化为主体，以卫星城市为快速发展点，与当地城市化特色城市的快速发展相结合。

市场导向是未来新型城市化的基本逻辑

面对新型城市化的要求，光依赖政府的力量似乎有些薄弱。 随着国家市场地位的明确，市场导向将成为未来新型城市化的基本逻辑，房地产开发商将在其中发挥重要作用。 他们需要完成的“造城”、依靠产城一体化成长的城市化，不仅仅是综合体，而是经营性房地产项目推进形成的综合体扩张，以及居住一体化、城乡组合一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化形成的城市化格局，我们认为，

市场化成长的城市最具生命力，但在市场导向的新城市化趋势下，城市规划与管理面临着巨大的挑战。 目前的城市村落体系不能完全概括目前快速发展的具有城市结构的综合体，他们既不是城市也不是乡镇，而是独立的结构。 因此，政府有必要改变以往的观念，制定政策，将大规模的这种城镇类型纳入城市结构。 从而形成城市群、城市带、大中城市、小城镇、综合体、新农村社区等多元化的具有中国特色的城镇体系。

未来地产商的出路

目前，城市化开发中存在着许多恶性循环。 一是城市开发脱离产业，二是旅游和脱离城市的旅游胜地，造成沿海地区大量空楼、鬼楼，三是大规模商业综合体缺乏与娱乐、文化、体验方法的结合，加之电商的压迫，商业不足 在这一现实条件下，未来地产商的快速发展应遵循以下思路: 1、开发综合化不仅是房地产供应商，更是区域综合开发商，要站在综合开发商的角度看政府、农民、投资者与客户的关系。 2、生产城市一体化，不仅考虑楼盘，还考虑社会复合结构，进行城市化。 3、如果没有产业服务化、现实体验化、休闲化、娱乐化，就会形成服务能力，地产商会面临很大的危险4、将长短收益配置合理化，将房地产的全部股权与采用权分离，转换为综合平衡模式，即快速销售+出售后， 5、运用金融服务运用合理化、贷款、基金、发债、资本融资等不同融资模式，实现对长短结合收入模式的融资现金流支持 。 6、公司联合与企业品牌整合化，投资者、开发商、服务商公司要共同建立联合，共同推进城市化开发。 此外，引入有序、整合、协调的企业品牌将成为招商引资手段和快速发展格局。

来源：零点娱乐时刊