“龙湖战术部副总经理王亚军：区域聚焦 快速发展商业”

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房地产信息年9月5日下午2点，主题为“前瞻与变革”的第九届中国青地产年会在北京千年酒店隆重开幕。 独家财经门户搜狐房地产进行了实时网络直播。

龙湖集团战术部副总经理王亚军在大会上分享了公司的成功之路。 以下是他发言的实录。

王亚军:尊敬的领导、同行、媒体朋友们下午好！ 感谢经济注意报提供了这样的平台。 另外，也感谢蓝筹房地产的举办者对龙湖的同意。 今天我想先分享两个拷贝。 一个是我们对宏观环境的看法，更长的时间，五年十年的时间。 另外，一些处理龙湖在战术上如何考虑宏观环境，在执行时战术在设计执行时可以表现出这种一致性。 主题是俯视风浪小，海浪平坦。 无论是看宏观环境，还是房地产领域的政策经济方面的问题，不确定性都非常大，所以有时候不知道明天该怎么办，有时候不知道下个月该怎么办。 但是，如果我们视野再长一点，从龙湖的立场出发，我们认为这个领域是非常有前途的领域，是可以持续快速发展的领域。 我想在这里分享一点数据。 这个数据也是不同的专业机构制作的，我认为这些数据非常有代表性，有指导意义。

第一个是世行今年的研究，一份名为中国2030的报告，提到未来中国经济快速发展的速度，大家都看到未来快速发展的速度实际上是逐渐下降的速度。 这是个好消息，逐渐下降的从相对高点开始下降，过去15年的gdp增长率逐渐下降，未来可能在7到9之间，今后10到20年之间在5到6之间。 虽然很低，但我相信与许多发达国家相比，与一点或过去几年间增长率相对较高的国家相比，未来会更快。

第二组数据是联合国的预测，中国城市化率的未来能达到什么水平？ 我们的城市化率几乎在47%左右，不到50%。 另一个数据刚刚超过50%，但到2050年这个数字可能会达到70%。 比美国和日本低一点。 因为考虑到了我们国家人口结构的问题。 所以，这个空之间还是非常大的，另外从另一个角度来看，有些经济学家认为实际上我们现在看到的47%或近50%的城市化率有点被高估了。 中国的城市化是什么？ 中国的城市化与许多发达国家相比在城市化模式上有所不同，让我们来稍微看看中国的城市化意味着什么。未来20年中国将增加3亿5千万的城市人口。 这相当于今天美国全国的人口，未来有200多万人的城市，而且这200个城市有20到30个大城市，未来将出现5万座摩天大楼，相当于10个纽约，将建成170个轨道交通系统。 第四组的数据是什么？ 城市化水平和每个人平均花费的关系。 这个数据基于中国现在不同城市的这种分解。 我们在看什么？ 城市化水平的提高会带来人均平均零售额。 随着我们城市化的迅速发展，房地产开发这一业务的增长率并不算快，但是使用它会有点高，对我们的商业房地产来说是个好消息。 这是一个比整体时间更长的宏观环境。

如果我们看看政策这个立场，我们就会发现现在政府从这个控制开始，思路逐渐清晰。 如果我们对比几年前和现在，现在就很清楚了。 基本上方向是什么样的，具体细则我们正在探索和试行。 但是，从三个层面来看，市场分层比较细致。 低端的东西希望廉租房和保障房来处理居住问题，中低端的东西在进一步推进贷款方面还是应该做的。 这不仅对政府和银行有好处，对买房的人也有好处。 在高端，大家购买时可能会考虑投资因素对税收制度的立场，但这是相对明显的趋势。

在这种情况下，龙湖做了什么？ 这几年的战术是多业态的，地域聚焦，然后迅速发展商业，商业是相对较小的地域，越来越多的是重庆的商业地产。 但在未来，我们的战术进行了微调。 一个是在商品上，我们专注于商品，更标准的商品。 第二点是在区域上也需要扩大区域的深度，不仅仅是在现有区域的深处，在新区域和现有区域也需要加深。 第三，增加业务。 产品上面我们还是多产品覆盖的那种企业，我们有一些需要的产品。 高溢价低业态的产品、别墅项目、类别庄园项目、第三业态是更高层的高溢价产品，在商业房地产方面我们也有三条线。 一个是天街，星悦荞。 在地域上我们过去实践的还是地域焦点，一开始在重庆，下一步去北京环渤海地区，然后去上海这个地域，现在我们的新动作进入华南，我们都涉足厦门和晋江。 另外，在已经进入的这些城市中，影响也在进一步扩大。 虽然商业方面有遥远的目标，但我相信可以做到。 15年后商业利益占集体利益的比例将达到30%。 今后几年从今年开始的三年里，每年都会开始大业务，还会建设很多其他的业务项目。

另外，从战略上讲，在战略这一层面上，也以高周转应对了当前市场监管带来的模糊性。 例如，从取得土地到开设土地的时间、9~12个月、经营现金流的平衡为24个月。 要实现这个。 举个例子，上涨、北京、无锡、东北、华北华东三个项目，从拿地到开盘的时间达到了5~6个月。 这些环节因战略而高周转，从长远来看，我相信中国房地产市场的未来还很大空。 另外，从成本上讲，可以通过对商业房地产的投资使企业迅速发展。 谢谢你！

来源：零点娱乐时刊