“养老地产成下一个投资热点 风险机遇并存”

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养老地将成为下一个投资热点

最近，泰康开始正式销售与养老社区挂钩的终身养老产品。 年为建造昌平养老院而购买的土地也将开工。 根据泰康养老社区计划，除北京外，上海、三亚的布局也相继出现，今后将在30多个省区快速发展连锁养老社区。 作为养老房地产的新尝试，为养老房地产的快速发展提供了新的方向。

提供保险资金创新养老产品，提供养老房地产快速发展的新方向

养老地成为保险业下一个新的投资目标，除泰康外，还涉及中国人寿( 601628股吧)、本保险( 601336股吧)等多家公司。 中国人寿在河北廊坊高级养老地产项目“国寿生态健康城”于去年11月开工。 本保险在西安、武汉设立了两个健康管理中心，北京延庆和密云的养老项目也获得批准。 合众生命体在武汉蔡甸制作的“合众健康谷”于年底开工。 保险资金进入养老不动产的特点是保险资金投资诉求与养老不动产项目性质具有良好的匹配性。 一方面可以处理养老房地产运营的资金难题，另一方面可以提高养老房地产服务的质量，改善运营模式。

从国外养老地运营模式来看，其核心是对老年人采取社区照顾模式，第一是生活照顾(饮食起居照顾、打扫卫生、购物代办等)。 第二，物质支持(提供食物、设置设施、减税等)第三，心理支持(教授疾病治疗、护理、养生之道等)第四，整体照顾(改善生活环境、动员周围资源帮助等)。 这是一种全面周全的照顾和服务模式正式在国内养老房地产中不足。 保险业的进入，养老地产有利于人文关怀，服务模式不断提高。

国内养老地产的起步阶段

目前万科、保利、绿地、初等开发商已经进入养老地产，且有许多养老地产项目上市，包括万科幸福汇、亲和源等项目，这些项目作为养老地产的首要卖点是社区医疗和康复

其中，万科对养老地产进行了更深入的研究，有一定的开发经验，目前主要使用租赁、销售，销售两种养老地产模式。 早期在北京房山洞店试点实施养老地产项目，作为“活跃的老年人之家”，利用“万科幸福汇”的商业配套用地，建设老年公寓，配套医疗服务站、心理咨询等设施。 公寓采用万科自建租赁的方法运营，专门为全国有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。 另一个是“活跃的老年人住宅”，面向市场销售。 该产品在户型设计上，倾向于老年人的生理优势和生活诉求，如提供电梯、防滑厕所和其他无障碍设计的装备、专业医疗机构远程体检监控等设施。

总体来看，目前养老地产存在同样的问题，一是国内养老地产的首要模式是提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老地产核心的人文关怀和全面的服务照顾。 二、房地产开发商缺乏养护、护理和治疗等技术资源，拥有养护、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构缺乏房地产开发商的特点，物业管理不力。

老龄化加速了养老地产的发热，运营模式尚不成熟的风险很大

中国人口老龄化的加速推进使养老地产成为各方面资金的投资焦点。 中国第六次人口普查结果显示，年满60岁的人口占13.26%，且未来人口老龄化程度不断提高，到2050年老年人口绝对量超过4亿，这为养老地快速发展提供了坚实的土壤，养老地快速发展前景广阔。

但是，由于国内养老地产运营模式尚不成熟，投资风险也较大，投资转化率不明确性较高。

一是投资资金要求高，现在很多养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地价格高，同时养老地产配套设施多，投资金额高，运营维持标准高，因此这是前期投资资金要求高。

二是收益还款慢，养老地产没有被广泛接受，养老地产的销售根深蒂固。 这是由于目前许多养老地产销售陷入困境，其中最成功的项目上海亲和源，总投入近6亿元，2008年运营至今，运营上基本实现了平衡，但投入价格尚未完全收回，尚未上市 这样长期的占有资金一方面增加了公司的价格，另一方面无形中扩大了投资者的投资风险。

三、服务体系制度尚未形成。 由于养老地入住人的特殊性，要求和具备更完善的后期物业服务。 这包括为老年人提供管家式服务、医疗服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理等。 这些服务对许多房地产公司来说，可以说是有心无力。

来源：零点娱乐时刊