复旦大学EMBA邀易居CEO丁祖昱谈2020房地产行业趋势

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随着我国疫情的稳定，企业纷纷复工复产。“君子知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的主题已从“企业面对突发疫情的当前对策”逐渐转变为“宏观与产业经济的未来方向”，希望在重新制定企业未来发展政策时，帮助企业管理者理清方向，认清大趋势，共创未来。

近日，复旦大学第九届emba人文商务沙龙“君子知道”的主题是“2020年房地产何去何从”，探讨这个关系国计民生的重要行业。易居企业集团首席执行官丁祖昱为本次沙龙做了主题分享。丁祖昱认为，如果房地产市场能在今年第二季度企稳，调整周期将从2018年下半年结束，接下来将启动新的开发周期，这可能是下一个房地产周期的主要特征。

华东师范大学世界经济博士，现任上海市CPPCC委员会委员、中国房地产协会常务理事、中国建筑学会上海市委员会委员、住房和城乡建设部房地产市场监测专家等。

——cric系统是丁祖昱创建的第一个中国房地产数据库，已成为国内主要房地产开发企业和部分政府房地产部门决策判断的主要信息依据。他每年主持编写200多份研究报告，编辑《中国房地产年鉴》等行业报告，并先后主持编写多个专题，为各级政府行政决策提供专业依据。

以下是丁祖昱讲话的摘录。

大家好，我是易居企业集团的丁祖昱，很高兴今天能和大家谈论房地产。

起初，疫情对房地产产生了巨大影响，今年2月几乎停止。销售办公室被关闭，中介商店被关闭，现场建筑工地被关闭，因此房地产，像许多行业一样，在今年2月被完全停止。

但自3月中旬以来，整个房地产都恢复得很快，这超出了我的预期。尤其是在3月中旬，当我看到第二次全球疫情爆发，对房地产的短期趋势有点悲观时，我没想到房地产的短期趋势会非常强劲。四月份百强房地产企业的销售业绩略高于去年同期水平。

中央政府的房地产政策环境没有放松

从政策环境来看，中央政府迄今从未放松房地产政策。中共中央政治局会议强调，“房地产不应被用作刺激经济的短期手段。”

相对而言，地方房地产政策相对宽松，这与近几个月地方政府收入大幅下降密切相关。首先，在预售方面，你可以提前出售房子；第二，土地转让可以延期并提前出售。盒子底部的许多好地块已经推出，这对开发商很有吸引力。此外，限购和限价政策也有所放松。

对于房地产市场来说，最实际的政策是财政政策，但是财政还没有对房地产行业放开手脚，继续执行去年6月以来收紧的相关政策。

3月份，市场开始稳步复苏，并将开始新一轮的发展周期

从宏观数据来看，市场在2月份下跌，3月份开始稳步复苏。

如你所见，今年第一季度的销售数据近20年来首次出现了30%以上的负增长，房地产开发投资增速也出现了10%以上的负增长。众所周知，前两年房地产开发增长率达到两位数，房地产对国内生产总值的拉动作用明显。然而，今年第一季度，房地产成了拖累，对经济产生了巨大影响。

房地产过去有一个三年周期。我认为调整周期快结束了。调整实际上始于2018年下半年。然而，在2019年的3月、4月和5月，出现了一个小春天，6月之后，市场迅速调整。

我们认为去年的小阳春只是一个反弹，并没有改变调整的大趋势。然而，今年的流行趋势却是这样的。如果能在第二季度稳定下来，我们会认为调整周期已经结束。接下来，将启动一个新的开发周期，它将改变过去。经过过去的调整，成交量会上升，价格会上升，一波行情会随之而来。现在，经过一小步，价格可能持平，数量持平，或略有波动，这可能是下一个房地产周期的主要特征。

目前，营业额也已恢复到去年月平均水平的80%左右。4月份，同比增长8%，同比降幅收窄至26%。

从土地情况看，近期土地供应速度明显加快，今年土地供应热度也达到新高。

住房企业的销售增长率开始转正，土地收购的热情也开始升温

4月份，国内20强房地产企业中有11家实现了同比增长，这表明房地产企业最近对售房非常关注。这个动作是正确的。他们可以通过密切关注卖房和集资来交换筹码。现在，房企在卖完房子后拿走土地，原因与资金和销售回报的短期判断有关。

企业认为短期资金会释放整体的水，水肯定会流向房地产。让我们先问一个问题，因为中央政府到目前为止还没有放松它的口径。

从融资角度看，4月份海外债务继续暂停。如果海外融资继续暂停，住房企业的压力将逐渐加大。

从中期来看，房地产仍有很大压力

至于行业前景，我认为短期内风险还是很大的，虽然最近房地产复苏很快。原因是什么？

事实上，每一次危机都会抑制消费，为了防止经济进一步衰退，人们肯定希望节约资金。但是房地产不同于普通消费。人们不认为买房子是消费，而是认为买房子是一种储蓄甚至抵御通货膨胀的手段。因此，在这个时候买房可以被那些有能力买房的人所接受。

疫情也让一些人觉得他们的家很小，他们每天都呆在家里，所以改善的需求出来了。我们发现，在此期间，对改善中高档住房购买的需求明显迅速增加，但这只是需要受到很大影响。远郊的许多项目目前卖得不好。因此，至少在短期内，我们不应该对中高档住宅建筑过于悲观。

从中期来看，我认为房地产压力相当大。这种流行病是全球性的流行病，不可避免地会对全球经济产生影响。中国不能对此免疫，房地产也不能避免。

就行业规模而言，如果我乐观的话，年销售面积将下降5%-10%。如果你下跌5%，对销售影响很小，你仍然可以保持去年的16万亿元；如果你悲观，如果你下跌15%，影响会更大，销售额会下降10%左右。现在，销售有明显的差异。

房地产行业面临的三大风险

还有几个单独列出的风险与你分享。

01行业规模遇到上限问题

过去，销售面积没有再增加，所以我认为这个行业的规模肯定已经达到了上限。在2016年达到一个小高峰后，出生人口正在下降，结婚人口也在下降，这将影响到买房的迫切需要。

02政策环境

对房地产影响最大的政策是金融政策。在“无投机住房”政策成为国家政策后，金融政策向房地产领域放水的可能性就更小了。

03全球问题

继全球经济的黑天鹅之后，它将永远影响中国。我认为房地产的基本面、短期的黑天鹅和金融政策造成了一些压力。

当然，对于房地产企业来说，由于今年疫情来得早，疫情发生在1月份，房地产企业没有时间花钱。现在我认为我们应该控制成本，升级产品，考虑今年需求增加的高端项目的产品。

总的来说，我对房地产并不太悲观。至少我认为，在疫情过后，房地产相对强劲，尤其是当地方政府需要房地产，普通人需要房地产作为压舱石的时候。作为一名房地产从业者，虽然房地产的规模已经达到了上限，也许空的房价已经降了下来，但我还是希望房地产行业会不断好转。

复旦大学emba坚持为学生和校友搭建高质量的交流平台，分享嘉宾、同学和校友的知识和经验，这也是复旦大学emba一贯倡导“两个人必须有自己的老师”的体现。

简介:随着国内疫情趋于稳定，企业陆续复工、复产。“先生们知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的话题已经从“面对突发疫情，当前企业的应对”逐渐被发掘和改变

随着我国疫情的稳定，企业纷纷复工复产。“君子知道”复旦大学emba人文与商务沙龙的主题已从“企业面对突发疫情的当前对策”逐渐转变为“宏观与产业经济的未来方向”，希望在重新制定企业未来发展政策时，帮助企业管理者理清方向，认清大趋势，共创未来。

近日，复旦大学第九届emba人文商务沙龙“君子知道”的主题是“2020年房地产何去何从”，探讨这个关系国计民生的重要行业。易居企业集团首席执行官丁祖昱为本次沙龙做了主题分享。丁祖昱认为，如果房地产市场能在今年第二季度企稳，调整周期将从2018年下半年结束，接下来将启动新的开发周期，这可能是下一个房地产周期的主要特征。

华东师范大学世界经济博士，现任上海市CPPCC委员会委员、中国房地产协会常务理事、中国建筑学会上海市委员会委员、住房和城乡建设部房地产市场监测专家等。

——cric系统是丁祖昱创建的第一个中国房地产数据库，已成为国内主要房地产开发企业和部分政府房地产部门决策判断的主要信息依据。他每年主持编写200多份研究报告，编辑《中国房地产年鉴》等行业报告，并先后主持编写多个专题，为各级政府行政决策提供专业依据。

以下是丁祖昱讲话的摘录。

大家好，我是易居企业集团的丁祖昱，很高兴今天能和大家谈论房地产。

起初，疫情对房地产产生了巨大影响，今年2月几乎停止。销售办公室被关闭，中介商店被关闭，现场建筑工地被关闭，因此房地产，像许多行业一样，在今年2月被完全停止。

但自3月中旬以来，整个房地产都恢复得很快，这超出了我的预期。尤其是在3月中旬，当我看到第二次全球疫情爆发，对房地产的短期趋势有点悲观时，我没想到房地产的短期趋势会非常强劲。四月份百强房地产企业的销售业绩略高于去年同期水平。

中央政府的房地产政策环境没有放松

从政策环境来看，中央政府迄今从未放松房地产政策。中共中央政治局会议强调，“房地产不应被用作刺激经济的短期手段。”

相对而言，地方房地产政策相对宽松，这与近几个月地方政府收入大幅下降密切相关。首先，在预售方面，你可以提前出售房子；第二，土地转让可以延期并提前出售。盒子底部的许多好地块已经推出，这对开发商很有吸引力。此外，限购和限价政策也有所放松。

对于房地产市场来说，最实际的政策是财政政策，但是财政还没有对房地产行业放开手脚，继续执行去年6月以来收紧的相关政策。

3月份，市场开始稳步复苏，并将开始新一轮的发展周期

从宏观数据来看，市场在2月份下跌，3月份开始稳步复苏。

如你所见，今年第一季度的销售数据近20年来首次出现了30%以上的负增长，房地产开发投资增速也出现了10%以上的负增长。众所周知，前两年房地产开发增长率达到两位数，房地产对国内生产总值的拉动作用明显。然而，今年第一季度，房地产成了拖累，对经济产生了巨大影响。

房地产过去有一个三年周期。我认为调整周期快结束了。调整实际上始于2018年下半年。然而，在2019年的3月、4月和5月，出现了一个小春天，6月之后，市场迅速调整。

我们认为去年的小阳春只是一个反弹，并没有改变调整的大趋势。然而，今年的流行趋势却是这样的。如果能在第二季度稳定下来，我们会认为调整周期已经结束。接下来，将启动一个新的开发周期，它将改变过去。经过过去的调整，成交量会上升，价格会上升，一波行情会随之而来。现在，经过一小步，价格可能持平，数量持平，或略有波动，这可能是下一个房地产周期的主要特征。

目前，营业额也已恢复到去年月平均水平的80%左右。4月份，同比增长8%，同比降幅收窄至26%。

从土地情况看，近期土地供应速度明显加快，今年土地供应热度也达到新高。

住房企业的销售增长率开始转正，土地收购的热情也开始升温

4月份，国内20强房地产企业中有11家实现了同比增长，这表明房地产企业最近对售房非常关注。这个动作是正确的。他们可以通过密切关注卖房和集资来交换筹码。现在，房企在卖完房子后拿走土地，原因与资金和销售回报的短期判断有关。

企业认为短期资金会释放出整体的水，水肯定会流向房地产。让我们先问一个问题，因为中央政府到目前为止还没有放松它的口径。

从融资角度看，4月份海外债务继续暂停。如果海外融资继续暂停，住房企业的压力将逐渐加大。

从中期来看，房地产仍有很大压力

至于行业前景，我认为短期内风险还是很大的，虽然最近房地产复苏很快。原因是什么？

事实上，每一次危机都会抑制消费，为了防止经济进一步衰退，人们肯定希望节约资金。但是房地产不同于普通消费。人们不认为买房子是消费，而是认为买房子是一种储蓄甚至抵御通货膨胀的手段。因此，在这个时候买房可以被那些有能力买房的人所接受。

疫情也让一些人觉得他们的家很小，他们每天都呆在家里，所以改善的需求出来了。我们发现，在此期间，对改善中高档住房购买的需求明显迅速增加，但这只是需要受到很大影响。远郊的许多项目目前卖得不好。因此，至少在短期内，我们不应该对中高档住宅建筑过于悲观。

从中期来看，我认为房地产压力相当大。这种流行病是全球性的流行病，不可避免地会对全球经济产生影响。中国不能对此免疫，房地产也不能避免。

就行业规模而言，如果我乐观的话，年销售面积将下降5%-10%。如果你下跌5%，对销售影响很小，你仍然可以保持去年的16万亿元；如果你悲观，如果你下跌15%，影响会更大，销售额会下降10%左右。现在，销售有明显的差异。

房地产行业面临的三大风险

还有几个单独列出的风险与你分享。

01行业规模遇到上限问题

过去，销售面积没有再增加，所以我认为这个行业的规模肯定已经达到了上限。在2016年达到一个小高峰后，出生人口正在下降，结婚人口也在下降，这将影响到买房的迫切需要。

02政策环境

对房地产影响最大的政策是金融政策。在“无投机住房”政策成为国家政策后，金融政策向房地产领域放水的可能性就更小了。

03全球问题

继全球经济的黑天鹅之后，它将永远影响中国。我认为房地产的基本面、短期的黑天鹅和金融政策造成了一些压力。

当然，对于房地产企业来说，由于今年疫情来得早，疫情发生在1月份，房地产企业没有时间花钱。现在我认为我们应该控制成本，升级产品，考虑今年需求增加的高端项目的产品。

总的来说，我对房地产并不太悲观。至少我认为，在疫情过后，房地产相对强劲，尤其是当地方政府需要房地产，普通人需要房地产作为压舱石的时候。作为一名房地产从业者，虽然房地产的规模已经达到了上限，也许空的房价已经降了下来，但我还是希望房地产行业会不断好转。

复旦大学emba坚持为学生和校友搭建高质量的交流平台，分享嘉宾、同学和校友的知识和经验，这也是复旦大学emba一贯倡导“两个人必须有自己的老师”的体现。

来源：零点娱乐时刊