强发疫情财的蛋壳公寓：撬动31亿租金贷，一月赚两千仍不抵巨亏

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蛋壳公寓里的“免租房东，付房租房客”风波并没有平息，反而越来越严重。

最近，强迫租户搬走、强行扣除租金、强行取消与业主的合同等事件也时有发生。据此前媒体报道，深圳蛋壳公寓的相关负责人已接受深圳市房屋建设局的采访，称其拖欠房东租金，并要求房东“免租”。

2月17日下午，爱财经致电蛋壳公寓运营公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司(2018年年报中显示的号码)，号码是空.之后，艾财经通过业主联系了蛋壳公寓的员工，对方说他们没有被采访。

迄今为止，租户、业主和蛋壳公寓之间的博弈仍在进行中。

承租人:业主因“不可抗力”收回房屋？

早些时候接到通知的房客王成(化名)告诉记者，早在2020年2月13日，上海、北京、杭州、深圳、成都、南京等地的蛋壳公寓就以业主因“不可抗力”想收回房屋为由，要求与房客解除合同，给出的主要解决办法是无责任变更租金或无责任解除合同。

然而，大多数租户表示他们不能接受上述计划。深圳租户李明(化名)认为，这是故意引导用户“将强制换房或退租处理为正常业务中租户发起的变更和退款。”

李明告诉记者，2月13日，蛋壳公寓的客服人员以类似的理由要求他尽快搬出。然而，在租金退款和租金变更的补偿方面，客服人员却是“含糊不清”。他说，客服人员可以“享受与新签合同一样的优惠待遇，然后再给一定的搬家费”；另一方面，客户服务人员没有提到报酬。

据微博和租户权益组织的几位租户深入谈论租金变化，蛋壳公寓提出的租金变化是在原合同时间无效的情况下重新签订一年的合同。如果你选择退休，蛋壳公寓平台上每天只有400个位置，租户仍然需要排队。

奇怪的是，王成和李明联系业主后发现，因“不可抗力”而收回该房屋并非完全出于业主的意愿。

王成说，自2019年6月与蛋壳公寓签订合同以来，他已经支付了一年的租金。然而，在2020年2月14日与房主联系时，房主说他目前还没有收到蛋壳的租金，如果蛋壳公寓在3月份没有被支付，它将被收回。

王成提到，据他所知，也有业主自己“催人”的情况，但原因是“蛋壳公寓没有按照合同约定的时间支付房租”。据了解，业主与蛋壳公寓签订的合同条款之一是“如乙方(蛋壳公寓)拖欠租金达15个工作日，甲方(即业主)有权单方解除合同”。

李明也以年终奖的形式付了一年的房租，而且只住了四个月。他的“大房东”说他没有欠房租，也从未提出要收回他的房子。但让他担心的是，尽管他住的房间仍在租期内，但房子的其他空房间已经从蛋壳应用程序中移除了。

业主:整栋房屋免租金，空购买该房屋并解除合同

“如果你不同意免租金，你就用合同的时差来免租金。”深圳业主钱胜(化名)告诉记者，他到目前为止还没有收到2月份的租金。2月17日，蛋壳公寓的客服打电话给他，说会在“15个工作日”内付款。钱胜问从哪一天开始，客服回答说“接到这个电话。”

钱胜坚持认为应该根据合同上的付款日期来计算。“如果你用电话算，15个工作日一到，你就可以再得到一个月的租金。这是一个免租金的秘密。”

深圳业主石昊(化名)也是要求一个月免租金的业主之一。石昊说，把房子租给蛋壳公寓的合同价是6500元/月，扣除两年45天的免租期后，相当于每月收到5600元。对于房客来说，蛋壳公寓三个房间的价格是1860元/月，一个房间的价格是1930元/月。根据石昊的计算，加上从租户和业主那里收取的管理费，蛋壳公寓在这套房子里每月能赚近2000元。

石昊告诉记者，根据合同，他在一月份给了25天的免租期。由于连续两个月难以承受免租期，他以疫情为由拒绝了蛋壳公寓的免租期要求。此后，他本应在2月9日收到租金，但至今未收到付款。

2月19日，石昊收到了管家提出的建议:一是给予至少15天的免租期，租金将在两个工作日内支付；另一种是分24期支付2月份的延期租金。石昊说他不同意这两个方案。

在采访中，许多业主向记者提出了自己的判断:利润和空购买率低的房子的业主很可能得到付款，无利可图的房子将被“终止”,而被终止的房子的蛋壳没有履行终止条款。

张赟(化名)，北京亦庄的业主，没有收到“免租一个月”的要求。2月10日，她接到蛋壳公寓的电话，要求单方面终止合同。蛋壳公寓表示，终止合同的原因是“现在没有房客”，并向张赟提出了将押金、装修费、家具和家用电器留给房主的条件。张赟拒绝知道这个约会，她很快发现她的财产已经从蛋壳公寓应用中消失了。

张赟的房子没有房客。张赟告诉记者，自9月18日两居室公寓被出租给蛋壳公寓以来，这两个房间一直在空.

在张赟看来，不是房子不能租。她说，把房子租给蛋壳公司的合同价格是5700元/月，扣除装修和家具费用以及第一年两个月和第二年一个月的空购买期后，平均月价格应该是5200元左右。在蛋壳公寓应用程序上，该房产的一个房间的价格是3400元/月。“几天前我去过那所房子，原来的阁楼被封了，价格更高。”。

算上蛋壳公寓的“不”押金，张赟在过去的五个月里总共收到了四个月的租金。但此时，张赟深感忧虑。她说全家每个月都要还贷7300元买这套房子，在疫情期间合同被终止了。之后，他们不得不支付空的购买费用。“蛋壳公寓在这个时候是不道德的。即使终止，也要按合同规定支付两个月的租金。”

律师:有缺陷的录音仍然可以接受

一直在抱怨的王成对此后的形势并不乐观。他提到，蛋壳公寓目前的一些电话是网络电话，不能回电，客服人员在聊天时也不会透露员工的个人信息、工作号码和姓名，所以他们担心能否获得相关的录音等信息。

石昊和蛋壳公寓的谈判经验可以证明这种情况。他告诉记者，他曾两次通过蛋壳公寓拨打以“400”开头的客服电话，对方则以“170”开头回电。在石昊对欺诈行为提出质疑后，400客服解释说这是一部无法拨打的虚拟电话。

来源:受访者提供截图

记者就此事咨询了广东李鸿律师事务所罗刚律师。罗刚表示，如果客服人员不是服务公司外包的，而是蛋壳公寓的员工，这种形式的网络电话真的会给单一的维护者带来麻烦。这确实对总召回的证明力和证据的有效性有一定的影响，但记录只是许多必要证据中的一个，需要与其他证据结合起来证明蛋壳破裂的事实。

罗刚建议辩护人在谈判过程中应保持录音，希望让法官知道这不是孤立的证据，而是一贯的蛋壳做法，这也有利于证据的证明力。民事判决的证明程度只需要达到很高的概率，没有必要排除所有合理的怀疑。因此，当有大量的录音可以与其他证据相互确认时，法院可以根据高概率原则来判断和接受有缺陷的录音。

蛋壳公寓:帮助个人业主收回他们的房子

面对外界的质疑，蛋壳公寓做出了两个公开回应。

2020年2月17日晚，蛋壳公寓发布了《对房东的真相》，回应了之前的“房东和房客两头赚钱”的问题。蛋壳公寓回应说，这次向房东寻求的免租金的爱情支持将用于补贴房客，所以所有获得的额外收入将返还给房东。至于“单方面通知”的问题，蛋壳公寓表示，一些员工与房东沟通时出现了一些问题，由于工作没有组织好，谈判变成了“通知”。

2月18日，蛋壳公寓发布微博称，由于近期疫情，蛋壳将协助个体业主收回房屋，因此涉及部分租户的租金变动，并成立专门工作组妥善处理租户租金问题。蛋壳公寓表示，对于因房屋回收而确实需要搬走的租户，对于改变租金的租户，他们将提供活动折扣、服务费补贴和搬家补贴；如果你暂时无法回到你的房子，你将协助包装和临时储存；如果房客选择离开蛋壳公寓，他可以享受免费的租金退款。

与此同时，蛋壳公寓承诺妥善安置每一个受影响的租户，永远不会无缘无故赶走租户。

然而，对于今天的蛋壳公寓，将很难重新获得租户和业主的信任。

在采访中，石昊告诉记者，他从2018年12月起将房子租给了蛋壳公寓，合同期为五年。到目前为止，他还没有收到蛋壳公寓的延期租金。如果他收到这笔钱，他将进一步咨询他的律师如何处理，因为“担心的是他们的计划，以减缓部队。”

"一个甚至可以修改合同的公司怎么敢相信它？"最让钱胜质疑的是蛋壳公寓私下修改电子合同的事实。钱胜说，在他2月9日与蛋壳公寓签订的电子合同中，付款计划突然消失，至今仍未恢复。与此同时，他还提到，他一直无法联系到蛋壳公寓的经理。"曾经对我负责的职员不久前也辞职了."

根据以前的报道，蛋壳公寓拥有超过43万套房子，自成立以来的五年内已经运营，并且已经迈出了一大步。

2020年1月17日，蛋壳在纳斯达克上市。根据蛋壳公寓的招股书，截至2019年6月30日，租户入住率为89%，居行业首位。根据财务数据，2019年前10个月蛋壳公寓的总收入为人民币57.13亿元。

尽管规模巨大，蛋壳公寓总是难以摆脱烧钱的困境。根据招股说明书，2017年，公司净亏损为2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元，经营活动产生的现金流为-16.29亿元。

除了快速扩张造成的空入住率问题，蛋壳公寓还高度依赖租金贷款。

记者发现，目前蛋壳公寓应用的支付方式包括分期付款的月支付、年支付、半年度支付、季度支付和短期租金的月支付。其中，按月分期付款的介绍是:“蛋壳公寓协助您向第三方金融机构提供租赁贷款服务，分期付款利息和手续费全部由蛋壳公寓承担。”据深圳租户刘玉(化名)介绍，按月分期付款也是蛋壳公寓的主要付款方式。

在租金贷款模式下，蛋壳公寓可以一次性从第三方金融平台获得租户需要支付的总租金，但代价是高昂的利息和手续费。根据刘玉提供的《个人贷款合同》，他签署的租金贷款年利率高达9.5%。

根据招股书，在2017年、2018年和2019年的前九名中，在蛋壳公寓中使用“租金贷款”的租户分别占91.3%、75.8%和65.7%。此外，在2017年、2018年和2019年的前九名中，蛋壳公寓分别从金融机构收到了9.376亿元、21.27亿元和31.05亿元的预付款；租户预付了1.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

根据官方网站，蛋壳的发行价格为每股13.5美元，总募集资金超过1.49亿元人民币，市值27.4亿美元。截至美国时间2月18日收盘，蛋壳公寓的股价为每股11.5美元，总市值为21亿美元，比发行时的市值低6亿美元。

来源：零点娱乐时刊