叶檀：中国房地产不会像日本一样崩溃

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3月15日，在第十二届全国人民代表大会第四次会议新闻中心举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长陈回答了中国房地产市场是否会像当时的日本一样崩溃的问题，并强调这是不可比拟的。

首先，时代不同了。日本发生的事情是20~30年前的事，当时的背景、政治和经济状况与今天大不相同，甚至完全不同。第二，国情不同。中国和日本的城市化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控措施也不同。

日本房地产崩溃的实质是投资产品市场的崩溃，而房地产作为最明显的投资产品，其崩溃最为悲惨。美国房地产市场也是如此。当美国的抵押贷款被打包成一种基本资产，作为一种金融产品出售给全世界时，基本资产质量的低下必然会导致相关金融产品的崩溃。只有一个问题。什么时候？

日本房地产崩盘有三个先决条件。首先，城市化和工业化基本完成，房地产缺乏真正的消费者和买家。大多数在城市购买房地产的人都是为了投资。

根据中国指数研究院的研究，日本的城市化进程从20世纪70年代末到80年代中期基本结束，但经济的快速发展和宽松的货币政策总体上导致了房地产在第二周期的快速发展，房地产背后存在巨大的人口老龄化危机。也就是说，从第二次世界大战到20世纪80年代中期签署广场协议，日本的房地产增长受到实体经济和人均财富增长的支撑。从1975年到1985年，日本经济保持高速增长趋势，年均复合增长率超过5%，居民生活水平显著提高。

20世纪80年代末，日本的老龄化问题越来越严重，城市化阶段已经过去，不断上涨的房价缺乏真正的财富和人口来支撑。

第二，20世纪80年代后，日本房地产再次崛起，这是强有力的金融刺激的结果，这决定了房地产崩溃的命运。

自20世纪80年代以来，日本的失业率一直保持在3%以下，远低于其他发达国家。1985年，日本的城市化率高达76.7%，城市化已接近尾声。由于《广场协议》的签署帮助其他欧美国家特别是美国抑制了经济下行压力，日元大幅升值，导致日本出口值同比出现负值，整体经济自1986年以来进入下行通道。

日本政府非常紧张，开始印钞和降息。从1987年到1990年，货币供应量的增长率连续四年超过两位数。1986年1月，日本银行的贴现率降至4.5%，在连续五次降息后，贴现率降至2.5%。1987年，日本土地总价格的平均增长率为85.7%，住宅用地为102.5%，商业用地为59.5%。

第三，在发现房地产泡沫后，日本银行迅速收紧货币政策，希望房地产泡沫能够顺利着陆。事实上，气泡牢牢地落在缺乏营养的坚硬火星表面。

1989年，当经济稳定，通货膨胀上升时，日本银行将贴现率提高到4.25%。“海湾危机”爆发后，日本央行将官方贴现率和基准利率上调至6%，以防止油价上涨引发的通胀。货币供应量和抵押贷款增长率同时下降。1990年底，房地产价格下跌。

当时，日本银行不了解杠杆的力量，对日本的经济数据盲目自信。它认为经济数据已经有了很大改善，只要加息挤压了泡沫，它就可能软着陆。

与日本相比，中国的指标似乎大不相同。

中国的城市化远未完成，但我们能断定中国没有房地产泡沫吗？不一定。自1998年中国房地产市场化以来，房地产的每个周期都与政策和投资者有关。在中国一些先富起来的人当中，房地产是主要的投资品种。

与日本不同，中国政府绝不会轻易扩大或粉碎泡沫。尽管房地产在过去两年已经复苏，但政府强调去库存化，并对投机非常警惕。一线城市的房价已经上涨，政府已经开始强调稳定。我们看不到日本银行在现阶段的货币政策行动。

总之，货币和投资市场都将在一个狭窄的范围内波动，政府不希望看到大起大落。中国的有形之手比日本的要难得多，这将确保房地产杠杆不会失控。

来源：零点娱乐时刊