海南经济患上房地产依赖症：房屋遍地 库存高企

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国际旅游岛概念引入前后，海南省作为中国最好的海景资源省，应该大力发展旅游业和服务业，成为“中国的夏威夷”，但海南存在“房地产依赖”，到处都是房子，存货高。

继江西、福建和内蒙古发布省级版本的去库存化后，海南也于2月23日发布了《关于加强房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)，重点解决房地产库存问题。

根据通知，将实施“两个暂停”:对商品住宅存量消化期超过省平均水平的市县，暂停审批新建商品住宅(含酒店式公寓)和产权式酒店用地，暂停审批新建商品住宅项目规划和建设申请。

事实上，高库存几乎在海南的每个市县都很普遍。在过去的十几年里，全国各地的大、中、小开发商都来海南开发，主要包括住宅和服务式公寓在内的产品占据了海南房地产存量的很大一部分。

房地产依赖

由于产业体系不完善，海南经济高度依赖房地产。海南省统计局的统计数据显示，去年1-12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，同比增长3.6%，居全国之首。

此外，去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长贡献85.4%，带动全省固定资产投资增长9.0%。

据海南省统计局统计，2015年，海南省待售房屋面积为1316.04万平方米，增长近40%。目前，海南有包括外商投资企业在内的3000多家大小房地产企业，900多个房地产项目在建待售。

根据海南省建设厅的数据，截至去年年底，海南商品房库存约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品房库存消化期约为45个月，明显高于全国平均水平。其中，有13个县市商品房库存消化周期超过省平均水平，乐东县的消化周期长达117个月；西部临高、东方、儋州、澄迈等市县，东部文昌、陵水的销售面积大大超过其他市县。

据上海亿居房地产研究所介绍，目前房地产市场正在进行深度调整。2015年，全国房产税和土地出让金增速由正变负。像海南这样的区域土地金融转折点已经出现。房地产市场的发展周期决定了很难像过去几年那样给地方财政带来持续的收入，地方政府必须加快转型。

事实上，在高库存的压力下，海南的开发商去年年底就开始降价。据当地一位项目卖家称，海南三亚最热的房地产市场在2015年下半年开始下滑，从三亚一号和富春山居开始，推出单价超过1万元的特价房，以实现快速的拆迁和资金回收。这两个项目已经成为三亚楼市降价的“鲶鱼”，使三亚的房价从2万到3万不等，到1万到2万不等。

2015年底，恒大在海南儋州海化岛开业。价格低至5688元/平方米，平均价格为8300元/平方米，首付款可分期支付。低价吸引了许多岛外的顾客。

春节期间，三亚和海南其他城市出现了更多特价房、优惠房，甚至低于1万元的项目。宏坤在三亚的项目已经推出了14000元的单价，春节期间售出了20多套60多平方米的小单元。

鲁能三亚湾迷你别墅项目的堆叠别墅总价格从120万元开始，免费面积近190平方米，低至每平方米8000元左右。

住房支持工业吗？

海南省有关部门向外界明确表示，新政是引进到德斯托克的。

克里克研究中心认为，“两次暂停”是海南去库存战略的升级版。对于任何高库存的城市，只要没有新的土地供应，随着时间的推移，库存将下降到一个健康和合理的水平。困难在于，像沈阳这样的大部分土地都是边上市边喊着要去炒股，这使得高股成为一种痼疾。“两停”是取消商品房库存消化期内“超标准”的市县土地审批权限，形成供给来源的逆向机制。

海口市房地产协会常务副会长云天龙表示，从土地供应的角度来调整普通商品房市场的增量是非常正确的。今后应进一步细化商品房存量消化和商品房用地建筑面积的计算方法，使政策更具可操作性。

然而，海南的问题不仅仅是去库存化。这个沿海地区的宝贵资源如何摆脱对房地产的依赖，成为一个受欢迎的旅游岛？海南省政府还有很多事情要做。

三亚当地一位开发商表示，在这项政策中，强调商业地产的分配配额将会增加，纯商品房的比例将会受到限制，这一点非常重要。这意味着政府也意识到旅游业配套服务的重要性。

恒大、华润、雅居乐等在海南开发旅游地产的开发商表示，海南必须转型为旅游业和服务业。他们开发的项目不仅包括住宅建筑和公寓，还包括许多项目的娱乐和消费公共建筑的运营。目前，海南大型住宅企业正在向配套服务提供商转型。

仲量联行认为，四线城市房地产的健康发展更依赖于“供给方改革”，这将要求劳动力、土地、资本市场、税收制度、监督管理等方面的变革，从而产生新的经济增长引擎，促进中国的长期增长前景。

像海南这样以三、四线城市为主的地区，要想在市场经济中取得长期的成功，不仅要追求gdp的增长，更要着眼于长远，考虑更多的因素，如吸引高素质的人才，建立稳固的共生产业集群，创造良好的自然环境和生活环境。只有这样，这些城市才能变得更有吸引力，更适合生活、工作和发展商业。

无论这些因素如何组合，一个城市的吸引力决定了企业的进入和人口的引进，从而决定了中国和四线城市房地产库存的去库存能力。

来源：零点娱乐时刊