多家房企发布2015年盈利预警 亏损房企深耕二三线城市

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随着2015年上市房地产企业财务报表的公布，房地产企业逐渐出现了房地产市场的城市分化趋势。在一、二线城市的热市场和四线城市的冷市场中，住宅企业的盈利能力是有差别的。与此同时，宽松的国内融资环境加快了住房企业的融资步伐，但风险也在不断积累。

随着2015年上市房地产企业财务报表的公布，房地产企业逐渐出现了房地产市场的城市分化趋势。

2月24日晚，雅居乐地产控股有限公司(3383.hk，以下简称“雅居乐”)发布利润预警，预计2015年股东应占利润可能下降约70%，核心净利润可能下降约40%。

在过去，敏捷没有发出这样的警告。此前，另一家房地产公司保利地产也发布了盈利预警。

根据路透社2月25日的报道，雅居乐正在筹集一笔33.15港元(4.3亿美元)的三年期贷款，用于再融资和营运资本。

在一、二线城市的热市场和四线城市的冷市场中，住宅企业的盈利能力是有差别的。与此同时，宽松的国内融资环境加快了住房企业的融资步伐，但风险也在不断积累。

亏损住房企业大多分布在一线以外的城市

大多数亏损的房企正在深入培育二三线城市。

根据Agile的公告，公司亏损有两个主要原因:平均售价低于以前，这使得毛利率下降；2015年下半年人民币贬值造成的汇兑损失。

雅居乐表示，该公司的收入几乎全部是人民币，而相当一部分贷款是美元和港元。截至2015年12月31日，预计净汇兑损失已达11亿元。

根据此前的公告，去年雅居乐的累计预售金额为442.3亿元，累计预售建筑面积为507万平方米，平均预售价格为8725元/平方米。2014年全年平均价格为9625元/平方米，2013年全年平均价格为11577元/平方米。

根据Agile的报告，除广州、南京等一线城市和热点二线城市外，公司的主要土地储备分布在中山、惠州等三个四线城市，在云南瑞丽、腾冲、西双版纳等城市也有大量的土地储备。

据业内人士称，去年平均销售价格大幅下降，表明敏捷采取了降价和降低销量的策略。

敏捷性能的下降也不例外。2月22日，保利地产也发布了盈利预警。根据公告，根据公司对管理账目的初步评估及现有资料，截至去年年底，归属于公司所有者的利润录得亏损，具体数据将于2016年3月底公布。

保利地产表示，亏损的原因包括收入减少和销售毛利率下降；开发中物业和待售物业的减值损失；人民币出现净汇兑损失；投资物业重估收益减少；以及财政支出的增加。

预计首个亏损金额最高的中国企业预计亏损24-25亿元。

根据中国企业的公告，公司布局的二、三线城市房地产市场持续低迷，部分项目产品的市场契合度不理想，项目销售面临相当大的压力。已采取调整销售价格等措施，导致减值准备和业绩损失预测金额增加。

2月23日，新世界中国公布了截至去年12月31日的中期运营数据。业绩期内，本公司物业销售的营业利润为8.19亿港元，较去年同期下降38.2%。

截至目前，房地产行业已有5家沪深上市公司披露了2015年业绩，业绩有所提升；在披露业绩预测的其他89家房地产公司中，24家亏损，另外21家提前下跌，44家提前上涨，净利润同比降幅最大，达到6138.19%。其中，12家公司扭亏为盈，多达21家公司扭亏为盈。

中原地产的统计数据也不容乐观。随着香港房地产企业上市，截至2月4日，已有78家上市房地产企业公布了2015年业绩预测。在这些企业中，38家(占48.7%)预计亏损，25家预计亏损。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然2015年是房地产复苏的一年，但对于房地产企业来说，利润率下降已经成为普遍现象，一些房地产企业甚至出现了亏损。

他认为，从全国房地产市场来看，一、二级市场正在升温，库存正在减少，但许多三、四级市场的库存积压已经非常严重，即使地方三、四级市场得到救助，仍然存在风险。

中小型住房企业面临融资风险

利润下降降低了住房企业的流动性，他们不得不寻求更多的资金。

据路透社(Reuters)报道，Agile筹集了一笔33.15港元(4.3亿美元)的三年期贷款，主要用于再融资和营运资本。从合同签订后的第21个月开始，贷款将分四次不等的分期偿还，10%的本金在第21个月偿还，30%的本金从第24个月开始每隔6个月偿还三次。

根据嘉里研究中心的数据，1月份的海外融资额与上月大致持平，融资总额为268亿美元，其中绿城、新城和徐汇先后选择了美元银行贷款的方式，实现了旧债换新债。

然而，总的来说，空的海外融资正在减少。受2014年底凯撒债务违约影响，国内房地产企业国际信用评级下降，海外“找钱”难度加大；与此同时，美元升值和人民币贬值意味着海外融资成本将上升，海外借款将付出更高的代价。

然而，国内信贷环境的不断宽松，使得更多的房企倾向于国内融资。一些研究机构表示，至少在今年上半年，信贷仍然宽松。2015年1月至2016年1月，柯睿监控的108家房地产企业的公司债券发行规模为134家，融资总额达到3270.8亿元。

据Cree监测，2016年1月，108家房地产企业的企业债券发行量达到675.7亿元，比2015年12月增长78.5%。

Cree的研究人员沈晓玲和于认为，房地产企业更倾向于用低利率的公司债券逐步取代成本较高的海外债券。

根据加权平均法的初步估计，这些企业的月融资成本基本可以维持在5%左右。2016年1月，该比例大幅降至4.47%。从目前发行债券的情况来看，融资成本呈下降趋势。

这种情况在2月份继续存在。自2月份以来，一些房地产公司已经宣布了2016年企业债券发行计划。例如，世茂地产计划发行200亿元国内公司债券以补充营运资金；金科股份有限公司计划以非公开方式发行100亿元7年期公司债券。

虽然发行债券的热潮还会继续，但房地产企业发行债券的情况明显不同。

受相关细则限制，发行人发行的公司债券累计余额不超过最新净资产值(含少数股东权益)的40%，这使得大型房企获得的额度大于中小房企。

比如，31亿的债权金额已经接近幻想曲年的上限，而恒大目前已经发行了400亿的债券。对于一些中小房企来说，他们不得不寻求新的融资方式。

在利率方面，一些房地产企业凭借良好的信誉和强大的综合实力，在发行规模和成本方面显示出优势。以房地产企业普遍发行的五年期公司债券为例，保利地产2016年1月发行的25亿元国有背景债券的利率仅为2.95%，而阳光100 10亿元公司债券的融资成本高达7.95%。

此外，借款继续增加，考验着房屋企业的经营能力。随着房地产行业进入“白银时代”，空房企的利润逐渐收窄。由于市场火爆，提前布局一线城市和热门二线城市的房企交易量得到了保证，而布局其他城市的房企仍面临交易困难。

在这种背景下，克里认为，中小住房企业借款的增加就像一把双刃剑。无论是通过再融资获得更多资金以创造更大利润，还是债务过高而无法面对信贷危机，都将成为对这些房企的考验。

来源：零点娱乐时刊