1300万农民工进城落户政策背后：少见配套性措施

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自2016年以来，近100个城市发布了政策文件，支持农民工购房，以加快去库存化。然而，经过对政策的仔细审查，政策的重点主要是刺激住房消费的住房政策，如住房补贴，很少有支持新公民进入城市并稳定生活的措施。

今年的房地产新政来得比以前早，地方政府在两会开幕前就开始了“房地产拯救”竞赛。

2月25日，辽宁省出台27项新政策，以化解房地产市场的库存，首次提出房地产开发企业减税和利润。2月22日，福建还出台了八项新政策来化解房地产市场的库存，包括对农民在城市购房的现金补贴。广西、江西和广东也出台了有针对性的去库存措施。

《21世纪经济报道》记者观察了许多地方最近的去库存计划，这些计划的重点是降低购房门槛、培育和支持新市民的住房消费、减轻开发企业的负担以及减少新土地供应。

一个非常明显的变化是，“去库存化已经成为一项必须在2016年完成的政治任务，”中国中部一个地级市的副市长表示。

以海南新政为例，它不仅明确暂停了存量较大的市县的土地规划审批，还明确表示，对于那些对房地产市场实施调控、消化存量责任较弱的市县，省政府将对其主要负责人和市县政府负责人进行问责。

江西的情况也是如此，它明确要求去库存效果不明显的县市承担责任。在房地产调控史上，与责任挂钩的做法可以追溯到2013年“新中国五条”控制房价的目标。

可以看到去库存化的情况。许多受访者在接受《21世纪经济报道》采访时表示，去库存化是2016年房地产市场的主要基调，未来各地将出台更大规模的去库存化新政策。

当价格降低的时候，很难去股票市场？

尽管一再出台刺激政策，但利率和首付比例一再下降，杠杆率一再扩大，高库存的深层积累仍在继续。

2月26日，国家统计局发布了1月份70个大中城市的房价数据。与去年同期相比，一线城市新建商品房和二手房同比增长20%以上，二线城市同比平均增长1%左右；与此同时，绝大多数三线城市仍在逐年下降。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟在1月份解读房价数据时表示，城市间房价差异现象仍在继续，房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市，而大多数三线城市仍在同比下降。

库存高、净化无效、房价下跌是必然趋势。这也带来了另一个困难的市场问题。买高不买低是房地产市场的基本规律。房价越低，越多的买家会观望。

以安徽为例，安徽省经济信息中心近日发布的数据显示，不考虑待开发土地面积、2005年前新开工建设和期房销售，2005年至2015年前10个月安徽省房地产库存面积(包括未售和在建未售面积)达到3.3亿平方米，按2014年商品房销售面积来消化需要5.3年时间。在相同的统计口径下，它优于全国商品房去库存周期。

安徽经济信息中心预测部经济学家常斌斌表示，从安徽省的角度来看，地区差异趋势也很明显。如果考虑大口径库存，闽北苏州、漳州和富阳的商品房净化周期分别为3.4年、5.2年和5.2年。合肥和安庆的去污周期分别为4.5年和4.4年，低于全省平均水平(5.7年)，部分城市的去污周期为7-9年。各县之间的存量差异很大，大部分县的房地产市场都处于低迷状态，皖北的县好于皖南的县。

漫长的去化学循环也给房价带来下行压力。春节期间，《21世纪经济报道》的一名记者走访了安徽省的五线城市，了解到在过去的2015年里，安徽大多数城市的房价都呈现出明显的下降趋势。在房价向下调整的背景下，一些购房者已经因为前期购买的房产而赔钱，他们不敢再买一套房子；一些人担心再次向下调整，并希望再次看到它。

长期以来，适度降价被认为是刺激住房消费的重要措施。中央经济工作会议在部署2016年化解房地产库存工作时，也提出要鼓励房企按照市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，推动房地产行业兼并重组。

一位不愿透露姓名的安徽开发商告诉《21世纪经济报道》，春节后，市房管局召集了一批开发商开会，专门要求迟迟不降价的开发商降价。“政策的初衷是好的，如果他们能迅速降低价格，降低价格也不是不可能的。不过，问题的症结在于，根据市场的特点，减价未必能够减价，可能会带来很多问题，例如业主权益保障和退房等。"

采矿严格要求

没有人知道市场的临界点在哪里。安徽省地级市的开发商表示，他们只能慢慢尝试。

没有大城市对住房的过度需求，四个五线城市中的大多数只能在艰难的库存环境下选择自救。最有效和最直接的自救方式是挖掘刚性住房的需求潜力。

其中，以农民工为代表的新市民被认为是新增住房需求的最大潜力。

"目前的库存主要在三级和四级城市."中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，农民工购房是减少库存和稳定投资的最大新需求。

据倪鹏飞测算，结合“十三五”期间各地登记人口城镇化规划，有1300万农民工转移。如果70%的农民工能够在城市中转移他们的房子，那么消化当前的库存并保持稳定增长仍有希望。

河南省住房和城乡建设部对县级地区进行了调查。县级城市的农民购房意愿较高，占60%至80%。对他们来说，买房的最大驱动力是孩子的教育和农村青年的婚姻。

以广西为例，2月初，广西住房和城乡建设厅下发了《关于支持农民工等新市民认真做好房地产去库存工作的通知》，明确支持农民工等新市民购买首套新的普通商品房，每套享受1万元补贴。

同时，广西还要求各市县在2月底前出台农民工等新市民购房实施细则。

留住买家

值得一提的是，据《21世纪经济报道》记者不完全统计，自2016年以来，已有近100个城市出台政策文件支持农民工购房，以加快去库存化。然而，经过对政策的仔细审查，政策的大部分努力都集中在刺激住房消费的房地产政策上，如住房补贴，很少有支持新公民进入城市生活的措施。

在谈到农民工市民化和去库存化问题时，安徽省发改委副主任吴劲松表示，任务十分艰巨。一是一些地方政府意识不到，积极性不高，配套措施缺乏，对农民没有吸引力；二是受农村优惠政策的影响，部分农民不愿进城，或不转移户口。

洛阳市政策研究室在撰写一篇解释地方去转型困难的文章时也表示，一方面，房地产投资在过去几年增长迅速，近年来进入集中销售期，面临明显的供需失衡；另一方面，洛阳的区域布局也不合理，许多房地产都建在生活设施不能满足的地方。

“我只看到刺激住房消费，但没有支持政策来留住新公民和刺激新公民的永久迁移。”易居房地产研究所所长严跃进认为，这样的政策很难取得成效，而且会加大风险。

严跃进表示，当新市民购买房地产用于自住或投资时，投资还应基于未来将有大量人口居住并有下一波收购浪潮的买家。

以北京周边地区为例，这五层区域的房地产市场非常火爆，《21世纪经济报道》记者走访了燕郊、香河和大厂的房地产，发现上述区域的房地产市场不仅销售迅速，而且入住率也非常高。其中，燕郊居住人口众多，交通拥堵成为高峰时段的常态。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，京津冀协同规划只是一个大概念，购房者选择北京周边项目的一个重要原因是在看到区域路网交通、环境和周边配套不断改善的背景下，看到区域房地产价格的上涨。

张大伟认为，这也将为大多数市县的去库存化带来借鉴。冷热房地产的本质不是房地产问题，而是受到房地产背后的规划、产业、人口等综合因素的影响。

倪鹏飞认为，在农民工的帮助下减少库存的关键在于推动支持城市化的系统性计划，包括户籍制度改革、改善教育和医疗公共服务、加快产业引进，而不是简单地刺激住房补贴。

来源：零点娱乐时刊