施政报告房屋政策“以时间换空间”？

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特区政府的最新施政报告刚刚发表，有关民生和经济的笔墨很多，其中备受关注的房屋问题仍然是重中之重。除了首次要求市区重建局将一些新建的私人楼宇改为改善居屋单位外，该局亦会透过房屋委员会及房屋协会增加出售资助单位的供应量。与此同时，政府亦会设立“绿表置业试验计划”，将部分兴建中的公屋拨作出租出售，以低至市价五成的价格售予绿表人士，等等。

不过，根据政府统计处的数据，空各类私人物业的自置居所率徘徊在10%左右，达到十多年来的新高。这就是“有房无人住，有房无人住”的悖论。此外，香港的物业价格指数已攀升至历史新高，市民的按揭负担是全球最高的。难怪诺贝尔经济学奖得主克鲁明不禁感叹:“香港的房价疯了。”

面对近年来房地产价格的大幅上涨，原本预计将“压低房价”的行政长官梁振英似乎无能为力。除了再说一遍需求管理是通过“双热手段”进行的，并承诺长期持续增加住房供应外，别无其他手段。至于他认为房屋短缺的情况“即将结束”，他自然没有得到社会的认同。

要解决住房问题，不是简单地增加供给，而是需求旺盛，尤其是来自外部的需求。说白了，纯投资行为的投机活动过于活跃，最终会导致房价失控上涨，这将于事无补。当我们想到施政报告暂停“投资移民”时，我们是否也有这方面的考虑？尽管“投资移民”的资金不能直接用于购买房地产，但市场上热钱的激增也助长了本已火热的房地产市场。

同时，要解决目前楼价高企的问题，单靠人为抑制需求是不能解决的。政府在房地产市场推出了一系列需求管理措施，俗称"楼市热招"，在实施初期取得了一定成效。然而，随着市场慢慢消化其影响，“热把戏”将逐渐失败。在这方面，政府不可能无限期地“刺激”市场，进一步扭曲已经扭曲的市场。

因此，特区政府在房屋政策上经常处于两难的境地。一方面，人们努力增加供应，但往往处于“计划跟不上变化”的状态。长期住房供应只停留在“长期”这个词上。十年是长期的还是三十年是长期的？特区政府的任期为五年，最多连任五年。即使有长远眼光的行政长官想规划30年的房屋政策大计，也很难确保下一任行政长官会循规蹈矩。

另一方面，专注于抑制需求往往是吃力不讨好的。常言道:“你有张，我有墙梯。”专业投机者拥有丰富的资本和经验，仍然是房地产市场投机的主角。相反，他们受到了真正用户的影响，这些用户的财力更少，进入市场需要支付更多费用。当“需求”被抑制太久，一旦政策稍有放松，所谓的“报复”交易立即成为房地产市场再次升温的借口。

政府既不是万能的，也不是无能的。它既不能做任何事，也不能什么都不做。特别是对于长期而复杂的住房问题，政府的角色和定位非常重要和微妙。归根结底，经济环境和气候的变化是决定住房政策方向的关键。当住房远远超出了公众的生活需求，被视为一种投资产品时，这种投资的利润必须基于不断上涨的房地产价格。严格来说，只有上升而不下降，才会有利可图，然后房地产市场的泡沫就会爆炸，越来越大，直至被经济形势的逆转戳破。

事实上，特区政府在房屋政策方面可以做的并不多，因为没有人可以保证下一秒世界整体经济会否出现“黑天鹅”。在过去的几个月里，贵金属(主要是黄金)的价格一路下跌，石油价格暴跌至50美元左右，这更加出人意料。加上内地经济放缓，美国也预期今年会加息，这势必对本地楼市产生巨大影响。鉴于土地和住房开发一般需要十多年，周期并不短。如果政府急于采取行动，盲目地投入太多的公有住房，一方面，它将无法解渴；另一方面，如果经济趋势逆转，我担心这将导致在“85，000”年结束好心做坏事。这样的教训并不深刻，我们必须采取预防措施。

从这个角度来看，今年的施政报告提出了一系列短期或中期措施，尽量解决房屋问题，但整体来说，仍然坚持“不急不躁，耐心等待”的态度，避免房屋政策过于草率和激烈，静观外围经济因素对本地楼市的影响。以这种方式解决住房问题是不是一种“为空换房间”的策略？我们将拭目以待。(香港时事评论专栏作家/黄天翼)

来源：零点娱乐时刊