“长沙调研：房价如葱，值得买吗？”

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国庆节前我去长沙调查了几天，总体感受是，长沙的房价很便宜。

你说长沙房价像大葱，你可能说我标题党。 可能是在深圳看多了高房价，在长沙看哪里都觉得很便宜。

近十年来，长沙的房价平均翻了一倍，所以目前主城区的平均价格在1.1万/平方米左右，战胜货币贬值的速度还没有加快。

由于房价很低，长沙人民觉得幸福指数很高。

2019年全国50个城市房价收入排名，长沙倒数第一，比很多二三线城市都经济实惠，所以外国人看到长沙房价怎么看香，总想凑一套，坐下来等待上涨。

但是，如果不深入了解长沙的产业和人口、供给分布结构，其实对房价也知道其表，不知道其中。

我老家在湖南，每年过年和过节都回长沙。 我曾经在长沙工作过一两年，所以对这个城市很有感情。

长沙的房价为什么这么便宜？

我认为有四点。

第一，产业布局分散。

第二，人均住房面积较大

第三，供给量大。

第四，管制严格。

所以，我先从这几个方面和大家分解一下，长沙的房价到底有多大潜力？

产业

我之所以先说产业，是因为产业的分布决定了长沙本地上班族买房子的去向。

长沙原来的主城区很小，只有5个区，雨花、岳麓、芙蓉、天心、开福。

后面将望城县改为区后，河西面积大幅增加，供应量进一步上升。 未来长沙县也很可能变成区。

(年8月长沙新房价格，照片来自美宅)

长沙的公司和产业分布非常分散，不完全集中在城市地区。 例如三一重工( 600031股吧)、山河智能( 002097股吧)、青思科技( 300433股吧)等知名上市制造公司，都集中在长沙星沙县的城市。

中联重科( 000157股吧)在眼前的城市地区，本来也是县城，在二环之外。

星沙领域其实长沙市区也不远。 虽然还在长沙周围的高速(下图红色框，东三环)范围内，但是长沙市区很小，现在没有三环的概念。

(黑圈为二环，红色为三环)

娱乐产业也是长沙的支柱产业，湖南卫视大家都喜欢，所以以湖南卫视为中心建立了马扶山文创产业园，但也接近了星沙长沙县城。

而且浏阳花炮在全国都很有名吧。 是出口第一，也是县。 离城市很远。

另外，食品、生物医药是长沙的支柱产业，例如加加食品( 002650，股吧)是宁乡、盐津店( 002847，股吧)、尔康制药( 300267，股吧)是浏阳，很多公司分散在县里。

长沙制造产业布局分散，不完全集中在城市地区，因此人口也很分散。

人均平均住宅面积较大

长沙城市居民人均拥有42.7平方米的现有住房面积。

全国城市居民平均住房面积39平方米，北京33平方米，深圳27平方米，武汉大致36平方米。

长沙人的库存住宅面积比很多城市水平高！ 以前因为工作场所的福利室，所以自己的房间建设得太多了。

当然，拥有这些房子的人一定会有所改善，但是这些老房子可以便宜卖给购买力弱的刚需。

2019年长沙常住人口共计839.45万人，但6个城市的人口为451.27万人，其他3个县市的人口为388.18万人。

长沙三个县市的人买房地域性特征明显。

但是，由于长沙的县市和市区的教育资源不并行，3个县市的中学无法读市高中，教育资源也明显落后于市区。

所以如果重视孩子的教育，也有去市里买学区室，把孩子送到市区上学的。

最重要的是，长沙作为省会城市，每年有000万以上的销售面积，较大的采购来源是13个地州市的人购买。

否则光靠长沙本地人是撑不住这么大的成交量的。

此前长沙房地产研究中心进行了监测，以长株潭为中心，以1个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3+5”城市群购买力达到7成。

我们老家的人喜欢跑省会和县，看去哪里买房，先在哪里就业。 如果在长沙就业，几乎不可能想到其他地方买房子。 如果在县里工作的话，就会在县里买房子。 大家的投资意识还很弱，我不认为有必要去长沙买套房。 第一，长沙的房价上涨太慢了。

另一个在北上广深活动的湖南人，可以去长沙买房子。 首先，给自己留个退路，万一不住在第一线，至少长沙有套房。

长沙的教育和医疗资源都是省内最好的，我认为未来人口继续聚集在省会城市的趋势不会改变。 特别是长沙的房价还很低，其特点是与很多地级市的价格差不到两倍。

长沙的购买力主要来自地州市，所以长沙城区东南西北没有人买，房价也比较均衡，都在1万元以上。

供给量足够

再说我说的产业和人口分布，其实第一是供应量充足，长沙东西南北不断向外扩展。 例如，梅溪湖的第一期被开发，接着第二期被开发，洋湖结束了湖的开发，它继续向南扩大。

至少我看了长沙的三环内，东南西北还有很多土地，所以各个领域的供应量还很充足，想买哪里都是有选择的。

无论如何，再过五年回顾三环内，就成了市中心，所以现在不要太远了。

今年长沙楼市比较分化，性价比自然畅销。

在一个环内看到江的新盘，滨江府1913、橘子洲的对岸，118、143平方米改善户型，单价1.54万/平带精装。 这个性价比直接吐血。 毕竟是一环啊。

在稍远的郊外，卖不了那么多。 年的黄金时代，开发者也在降价。 因为三根红线，开发商必须尽快退钱。

-2019年，3年管制严格，但长沙商品房成交面积2300万平方米左右，比较稳定，没有大跌。

第一，长沙的房价很便宜。 大家对市场没有降价的希望。 基本上只要有名额，随时都会买。 很少有人展望。

从供给面积和成交面积来看，长沙供需还算平衡，价格也比较平稳，商品房维持在1万-1.1万/平方米左右。

住宅成交明显更好。 今年的成交量在很多月都低于供给量。 毕竟，市场也控制了三年。 如果有人想买，就会进入市场。

目前，政府对房价实行严格控制。 例如，岳麓区1.1万以上的价格上网本被限制，雨花区1万以上的价格上网本也被限制。 第一，考虑平均价格稳定。

虽然很多人说新房的限价实际上在上升。

是的。 2019年的新房价格和去年相比，有上涨了几百万的，也有上涨得最高的。

但客观地说，长沙房价本身基数低，本来就太便宜了。

所有开发商都说长沙开发区利润最低，被限制在政府利润空之间而死。

因为大家都有便宜的房价习惯，所以稍微涨一点价格就高了。

对于长沙这样的城市，我认为随时入市是没有问题的，今后新房子的价格每年都会有所上涨。

看看长沙新房限价地图就知道长沙房价各区价格差不多。

长沙新房限价地图

如果长沙调控不这么严格，房价涨幅也不是现在的水平。

长沙说人均住宅面积很大，但是有这么多地州市的购买力支持，所以没有人会买房子。 很多地方的人没有名额，很困扰。 先培养名额需要两年。

因为很多当地人想改善也受到限制，很多房企甚至改变了产品，直接做了大型户型，结果后来房价太高了，就这样一步步下降了。

值不值得投票？

年前，长沙也不限于购买，只要购买就可以购买了。 那个时候，房价也在上涨。 首先，是在我面前分解的三大原因。

年后，长沙仍然保持着低房价的特点，除了这三点之外，一个非常重要的原因是长沙的控制太太很严格！

长沙市政府是全国唯一以低房价为投资环境的政府，低价房带来的效果确实不错。

最近五年，每年有230万人口流入，势头令人高兴。

然后产业招商也起来了，百度、阿里这些it网络高收入公司开始在长沙投资，今年上半年，全国各市哀鸿遍野，长沙gdp增长逆势上升4位，排在第12位。

9月，湖南省委又召开会议，再次强调必须始终保持定力，保持住房不炒，房价稳定预期，政治账和经济账。

如果低房价能很好地逆转经济增长，我认为长沙将继续保持这种模式，使低房价成为长沙的竞争特征。

长沙的房价性价比很高，但租赁比也比很多城市高，未来新建房价每年也会上涨。

但是如果不是湖南人的话，投资可能会变得慎重。

来长沙有限销售，变化慢，投资周期长，贷款可能会买错其他地方，错过更好的机会。

现在看不到放松的希望，市场价格的钱很难像其他城市一样爆炸。

3给长沙投票的机会有点大。 如果买这里涨幅会变慢的话，还不如换城市。

但是如果是湖南人，将来的家人打算在长沙迅速发展。 我觉得还是得安排在长沙。

这样一来，现在的房价便宜，购买价格低，你暂时不居住，即使放置租赁，月供给也很少。

二来长沙实体经济越来越稳固，新经济快速发展势头也不错，人口吸附力高于中部其他城市，省会和地级市的价格差距将进一步拉大。

10年后，达到2万平均价格应该没问题。

我看长沙很久了。

区域分解

最后，让我们简单评价一下热点领域。 如果有有趣的东西就看看吧。

1、梅溪湖

首先说梅溪湖，这里的区域环境是长沙最抢手的门面，是目前长沙房价最高的区域之一。

网上梅溪湖的入住率只有三四成。 这绝对是胡说八道。 有一次，我特意等到晚上七八点。 从晚上的入住率来看，现在的入住率至少达到了六七成。

梅溪湖夜景

梅溪湖一线靠湖已经没有新盘了，中介告诉我，大多数新二手房目前卖不出去，可以卖的二手房小区只有两个，金茂梅溪湖是梅溪湖最顶级的小区，最便宜的117平方米总价208万，单价1.78万。 像中海一号一样便宜。 不到1.5万。

不依赖二线湖的还有个别新楼盘在售，时代梅溪领跑山峰，1.58万带装修，价格也不贵。

整个梅溪湖一期就快开发完了，但是两期还有很多地，当然位置也不是很好，离湖很远。

梅溪湖之所以成功，首先是因为地域好。 靠近西二环，离市政府很近。 此外，还有几个重要的地方。 金茂作为一级开发者统一开发，名校云集。 很多人觉得买梅溪湖不用担心孩子去学校。 另外，挖个人工湖，做喷泉，建艺术馆，看起来很高级。 地铁的交通也很方便。

再加上西部的产业集群，梅溪湖更是向西麓谷，很多都是一点高科技产业，未来可以诞生一点高收入群体，这具有比较强的购买力。

看房价一定要看地区的产业布局，和深圳一样，为什么南山区房价最高，高科技产业集中在南山区有密切关系。

当地人看到梅溪湖的堵车很头疼，这是因为当时政府也没想到会这么成功，网络建设还不够完善。 但是，很多外国买家来到长沙，最喜欢梅溪湖。 这个逻辑确实是正确的。 因为，即使是领域环境、学位、交通、商业和其他公共组合，梅溪湖也没有太大的bug。

说到堵车，哪里不堵车？ 河东也堵得恶心，而且二环内的行情也很古老，老城区也有这个问题。 说实话长沙很多改善型群体还不爱二环内。 然后，我发现很多企业开始搬到河西。

相对而言，梅溪湖上升是长沙较快的区域。 我最清楚地看到这里。 如果我买的话一定会买梅溪湖。

二、洋湖

我的三个姐姐都住在洋湖。 考虑到买这里回老家是最方便的，10分钟可以高速去。 如果住在河东，光是市内就要堵车几十分钟。 然后大家都买了一个小区，其他亲戚也在这里。 他们买房子不考虑涨价，是自己住。 有钱就做生意，没打算投资房子。

洋湖环境也很好，但整体配套比不上梅溪湖，特别是学位不行，所以炒菜的价格没有梅溪湖贵。

每次回长沙我都带家人买东西，光去梅溪湖就走高( 002251，股吧)，去河东很远，洋湖周边也有商业，但满足不了诉求。

这个新盘现在大概1.4万/平，其实洋湖周围已经没有新盘了。 再开发向洋湖南方向。 我绕了一圈，还有很大的面积在开发。

二手房1.1万/平左右，比新房便宜。

这边的上涨值远远不及梅溪湖。 例如，我姐姐去年买的房子，000多人买的房子，至今也只卖1.1万人以上。

3、滨江新城

滨江新城定位为长沙的金融中心，凝聚着10家银行总部和长沙分部大楼，因此通常金融中心是高端收入者，与市政府、市检察院等政务中心相邻，所以滨江新城也是很有前景的领域之一。

商业综合体、地铁、医院配套一应俱全，市容市貌也很新。 二环内的滨江新区基本完成开发。

美中不足的是，这里的学位和梅溪湖相比，差了一个以上的等级。

但是这里的新楼性价比比较高，正荣滨江紫阙台，地铁口的房地产啊。 152平大平层，毛坯限价只有1.3万/平方米。 这是在二环内。 当然，能买到的话就看运气了。 隔壁户型的泊悦为1.3-1.4万/平，尾盘还可以选择。

因为和周边的二手房还倒挂着。 例如，在世贸外滩，8层141平方米的，总价为241万，单价为1.68万/平，但是限制销售，再过两年，就只能做房屋买卖了。 万科金域国际单价1.78万/平，再过3年，只能走开发商改名路线。

长沙由于限制销售，多次不能出售新房子，只能想办法。 业主依法拍摄，或者因开发商关系走更名路线，或者先签订买卖合同，等销售期限到了再过户。

我顺便看到了长沙名声在外的八方小区。 因为拥有一流的双学位，是市政府公务员的配套小区，下一个新房，八方小区长沙房价最高，而且房价还在上涨。 要知道长沙的二手房这几年普遍下跌，真正的学位房是硬通货，在长沙这个投资者回不去的城市，真正好的学位房也能保持附加值。

(八方小区b区)

据中介介绍，八方区分为abc三个区，a区为阶梯室，层龄较长，不限销售，可以直接交易，bc区限销售，但也可以交易，公务员区较好。

园区都是大型的，去年底139平方米的为290万，今年8月上升到390万，单价为2.8万，几乎每个月都要稳步上升10万多。

因为没有名额，所以只能办理法拍手续。 法拍的价格更高了，已经3.3万/平了。 当然法拍也有风险。 房东不会答应学位是否被使用。

滨江新城已经北到金星北了。 我年在长沙工作的时候，那边是刚开发的状态，新盘大概卖了三四千。 现在二手差不多七八千的样子，十年翻了一倍。

4、高速铁路新城

五年前，看到高铁南站，我觉得这个地方太偏了。 因为我每次回长沙都坐高铁，所以几年前路不好走，坑坑洼洼的，但是现在看，真的是脱胎换骨了，位置也越来越中心了。

五年后看，三环内都是好地区。

沿着湘府道而来，德思勤一带，现在人气很高，地面很漂亮，建筑也很新，提升了周边整体的气质。 当然，这里不属于高铁新城。 只是说城市变化很大。 但是这边的问题也是学位不均衡。

高铁站附近没有住宅项目。 距离1、2公里正在建造会展新城。 这边的新盘价格还很低。 比如融创的会展上东区，空白价格8千多，阳光城( 000671股吧)空白价格9400元/平，这里从地区属于长沙县，但是会展领域教育并行，可以报考市内高校。

5、星砂

星沙虽然位于长沙县，但产业发达，概念多，因此在经济开发区产业园区，智造制造7千亿级产业，也有空港新城的概念，规划也比较新，整个区域的城市面貌看起来更舒适，地铁畅通，去市区

例如松雅院，1.1万左右/平带装修。 周边的新盘大多有1万日元左右。

星沙和长沙内六区的教育还不并行，只有部分楼盘可以读市内高中。

买这里的人基本上需要在星沙工作，很适合居住。 否则，一万美元一定会买教育统一的地方。

而且城市里的人也不来星沙买。 如果教育不符，星沙的房价只能在星沙内循环。

总体来说，像梅溪湖、滨江新城，这些领域，规划好，资源集中，城市发展迅速，相对来说上涨较快，所以新房子卖得好，价格也是长沙相对最高的区域。

其他地区的概念没这么强，可以融化吗？ 纯粹是你的性价比不高。

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来源：零点娱乐时刊