“烂尾楼丨谁买下了烂尾楼的“雷”？”

本篇文章3858字，读完约10分钟

对普通人来说，买房子是不能输的豪赌。 /图虫创意

当房奴没关系，但不像“烂尾楼”！

我听说过“家徒四壁”，你看到真相了吗？

前几天，我上微博热搜说:“昆明30户居民住在烂尾楼。” 被命名为“别种幸城”的住宅区，腐烂了5年。

正如这个小区的名字一样，这里确实是“不同物种”的天地——

楼体只有灰色的混凝土框架，没有门窗。 / h// S2 /

矮墙、木板、铁丝将这里与周边的繁华分隔开来。 / h// S2 /

野狗出没，野猫也躲在某个地方，像婴儿在哭一样地叫着。 / h// S2 /

用太阳能( 000591股吧)灯照明，接雨水洗脸，空地开垦蔬菜，繁华城市被迫过着城市辛酸田园生活。 / h// S2 /

业主们挖出了所有的积蓄，换来的是废墟！ 银行的住房贷款是必不可少的，但房子没有落成的希望。

为什么会有“惨”字呢……

烂尾楼是从哪里来的？ / h// S2 /

但是，像另一种幸城这样的烂尾小区并非一例。

据《中国信息周刊》报道，从年到年，昆明市场的烂尾项目曾经达到40多个。

除了另一类幸福城外，还有云锡金地、南亚大门、沸石城、金恒富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等项目。

这么多丑陋烂尾的建筑群，来源于12年前那个命令下的“造城运动”。 (还记得小白菜之前分享的山东造城运动吗？ > >合村并居━“乡村振兴”是如何扒农民的房子的？

2008年春天，刚刚到任的领导开始了5年内改造昆明主城区336个城中村的计划“改造大业”。 之后，这个目标被提高到了382个。

这场轰轰烈烈的造城运动，建筑面积达3800万平方米，居住人口106.5万，在当时全国任何一个城市都没有。

就像越来越多的开发商参加这个造城运动一样，昆明降低了审查门槛。 资质不足、实力弱的中小房地产商也可以参加蛋糕分成。 甚至没有从拆迁企业直接转型的经验的开发商也可以成功项目。

“急功近利”的心理状态导致了各种不适应行为，填补了后面昆明烂尾楼所隐藏的危险。

这种“大跃进”式的造城运动，在昆明持续了7年。 直到那位领导“落马”，另一份文件停止了挖掘机，昼夜不停地推进。

退潮后，裸体游泳者们纷纷露出原形。

图片来源于《中国信息周刊》

银行不见楼市了，中小开发商借不到钱，连工人的工资都付不起，拆了一半的城中村，刚盖了基础的安装房，一个接一个烂。

类似昆明的城市不少，河南南阳的烂尾楼更是闻名遐迩。 高峰时期，南阳有300多座烂尾楼，被誉为“烂尾都”。

这些烂尾楼盘大多是年间遗留下来的。 和昆明一样，当时为了举办第七届全国农民运动会，南阳开始了大规模的城市建设，有5万多人为此搬迁。

大小开发商涌入南阳，地方政府在开发商“五证”不全的情况下建设和销售，造成了后续大量楼盘烂尾的问题。

为什么会带来烂尾？ / h// S2 /

这些年的“烂尾楼”愈演愈烈。 从年到年，烂尾楼引发的纠纷增长率达到81.5%。 从很多事情来看，也出现了专门进行烂尾楼收购和改造的企业。

这些现象的背后主要有以下原因:

(一)工程项目资金链断裂；。

1、房地产市场的高收益率，希望各行各业有资本的人跃进，获得巨大的利润。 但是，许多投资者对市场前景盲目乐观，一旦经济不稳定、融资渠道受阻，项目就非常容易搁置、腐朽。

2、开发商过度集中于某地区房地产业，导致楼市房价高，政府来宏观调控资源配比，导致房地产项目捉襟见肘，资金不挂钩。 海南等大部分烂尾楼是1993年部分地区发生房地产过热现象的后遗症。

3、卷入债权债务等各种纠纷，导致停工。 房地产项目本身与经济纠纷有关，或者由于开发商企业的其他债务纠纷，开发商缺乏建设资金或者破产。

(二)工程建筑质量不符合标准。

一些开发商无视建筑安全质量规范标准的制约，在建设项目工期中偷偷偷料，从中得到了不属于自己的利益。 在施工中，如果环环相互卡合，环不牢固松动，最后就会产生建筑安全质量达不到的“烂尾楼”。

(三)因开发商违法违规停工。

许多开发商在项目启动之初，没有取得完整的五证，而是通过非法手段开工建设，但后期未能取得土地、规划许可或房产证，被迫停止建设或拆除。

除此之外，烂尾楼的形成还与执法部门执法不严、城市规划部门不合理规划、部分地方盲目过度吸引外资等原因有密切关系。

其实，政策上本来就有防止烂尾的制度。 例如，根据规定，商品房预售室必须持有专业账户进行监督管理，资金只能用于本项目建设，不得挪用。 但是，大部分烂尾楼都出现了资金挪用的问题。

例如，前段时间闹得沸沸扬扬的泰禾院子里，集中了烂尾的事情。

我的一个白菜朋友是泰禾北京花园的老板。 据他介绍，泰禾北京庭二期购房款中，挪用于泰禾集团( 000732股吧)的资金总量近70亿元，存入监管账户的购房款仅为2.27亿元。 由于多次违规，朝阳区房管局于2019年4月中止了该项目的网签。 该项目拖欠1亿元工程款后，到2019年国庆节被迫停工，濒临烂尾。

他们全家倾尽全力买下了这里的房子，结果到现在只能租房子住。

“预售制”埋下的风险

在中国买新房子通常有现房和期房两种选择。

看看这些烂尾的项目就知道基本上是期待室项目。

这里有个洞。 白菜必须说明。 —— 。

很多客户认为“建的房子是现房，没建的叫做期房”，其实有误区。 根据我国的销售规定，只有领取房产证和土地聘用证的房子被称为“现房”，其他情况即使房子建成也只能称为“准现房”。 / h// S2 /

从风险的角度来看，现房的风险当然是最低的。 现房在《商品房现房买卖合同》上签字，交钱交房，有问题也可以咨询开发商办理。 现在买了房子后，因为质量问题举了维权的例子，但是买现房最大的特点是要注意小区和周边的环境，不要飘忽不定。 / h// S2 /

说起预售制的历史，东方之珠——香港是必不可少的。

1953年，香港公司的房子霍英东(郭晶晶的公公)从嘉理家族购买了从九龙油麻地公四方街到东莞街的大场地，建成了100多幢住宅大楼，共建成了600多个住宅单位。

他不打算像大使馆大楼一样用来租，等了七八年后才回日本，他发明了“卖楼花”。 形象地将正在建设或未开工的大楼单元称为“大楼之花”。

所谓“卖楼花”，其实是预售制。 这项发明不仅一直被霍英东视为毕生擅长的作品，更直接成就了“霍英东商业帝国”，为其他地产商提供了直接参考。

这个制度于20世纪90年代引入内地，从此成为地产商们赚钱的神器，经久不衰。

去年一年，全国商品住宅现房销售面积18215.21万平方米，作为应对，现房数据为131929.12万平方米，现房占现房的比例超过7:1。

2019年商品房住宅现房和期房累计销售面积为。 /国家统计局

“预售制”中最大的受益者是房企，毕竟拿着业主的钱盖房子，这钱不香吗？ 国内房企基本上都是高周转模式，取消预售，房企资金周转速度必然会下降。 结果，大房企业缺钱，小房企业死了。

不仅如此，对地方来说“预售制”也很吃香。 住宅企业的高周转模式提高了土地出让的效率，在短期内获得了越来越多的卖地收入。 如果没有高周转，开发商必然会放慢土地速度，土地财政如何维持？

但是，目前国内对楼市调控力度不断编码，限制“预售制”也已经在推进。

今年开始在海南试行“取消限制销售”，但海南新增只是比较新转让的土地，试行范围比较有限。

如何避开“烂尾楼”？ / h// S2 /

在整个房屋从建造到交易的过程中，业主总是最倒霉的:

1、政府:卖地收费，完成kpi，负责监管(不能保证能不能到达……)

2、银行:聪明的银行早就意识到开发商的困境，早就打官司减少烂账率。 笨蛋银行和业主一样被动，但比业主正规一点，毕竟有组织，有法务。 即使是烂尾，业主的贷款也会继续下去……

3、开发者:建设时压缩价格。 卖的时候提高价格。 腐烂的时候……不见了

4、业主:按时交房——一边租房子一边还款。 烂尾——没有房间就得还债(否则就得征信)。 / h// S2 /

然后“预售制”直接将所有风险转嫁给了客户。 ——/ h///S2 /

购买者支付了所有房价的货款，承担了所有开发风险

开发商事先采用了购房者的资金，实现了资金的快速回收，但承担资金利息的是购房者

购买者通过住房贷款，把一部分风险转嫁到了银行。

所以，一旦遇到烂尾，业主就是那个最坏的。

那么在买房子之前，这些因素有助于避开大多数烂尾楼的漏洞。

1、检查开发商“五证”齐全、五证不齐全的房子，哪怕再便宜也不要碰，这是买新房子的前提。 否则，即使你幸运地避开了烂尾楼，你在闭房后很长一段时间内也可能无法办房产证。

不动产五证是指《土地聘用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

2、资金充足的话，尽量选择大企业品牌、口碑好的开发商。 毕竟，大房企业资金雄厚，也有融资渠道，资金链不那么容易断裂。 即使离开房间后有问题，也会比普通开发商更有效地解决。

3、尽量关注房地产信息，了解当地房地产市场的行情。 如果开发商在这个城市最近又是否占了地，前期的楼房建房后的情况怎么样了等等，所谓的知己知道他，可以买房子避开坑。

4、万一遇到烂尾，请不要轻易供给。 房子可以烂，但银行不能因为烂尾而免除你的贷款。 房子坏了，房贷还得还。 否则，一旦被列入征信，就会影响其他金融诉求。

这篇文章最初在wechatpublic平台上发布:星星空财富。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自行承担。

来源：零点娱乐时刊