“房地产个股针对：为什么要买真正的龙头股”

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句子|粽哥2025 |苏华

在a股市场中，房地产是投资者不能忽视的领域。 谈房地产领域的投资逻辑，除了政策解读不可缺少外，历史上所有牛市中房地产股的表现也不可缺少。 所以对房地产股的投资，不仅是研究政策，也是拆顶级股不可缺少的。 ——房地产股与牛市的“甜蜜关系”a股过去出现过8次牛市，但大部分牛市都离不开房地产股的表现。

1、1994年7月29日-1994年9月13日期间的牛市，是通过证监会及相关部门发布3项救助措施进行的，期间上证指数涨幅为204%。 该牛市涨幅超过100%的股票为234股，房地产领域的股票数量最多，为34股。 其中，绿地控股( 600606股吧)和外高桥( 600648股吧)分别为涨幅592%、530%，占所有领域股票涨幅的第一、第二位。

2、1996年1月19日—1997年5月12日，上证指数期间涨幅为190%。 这个牛市涨幅超过100%的股票有465股，也是房地产领域的股票数量最多，有62股。

3、1999年5月19日—2001年6月14日，这个牛市就是我们常说的“519行情”，在人民日报上股市潜力巨大、引发投资热潮的背景下，上证指数期间涨幅为91%。 同样，涨幅超过100%的股票为674股，房地产领域的股票数量也最多，为74股。 其中，云南城投( 600239股吧)涨幅达709%，仅次于广汇能源( 600256股吧) ( 751% )，全领域股票涨幅排名第二。

4、2005年6月6日—2007年10月16日，在股权分置改革的强力推动下，掀起a股历史上最大的“大牛市”，长达2年4个多月，上证指数达到513.5%。 该牛市涨幅超过100%的股票有1353股，其中房地产领域的股票数量最多，为111股，在医药生物领域为103股。 房地产领域的苏宁环球( 000718股吧)和金融股国金证券( 600109股吧)占前两位，分别上涨3988%、3317%，占所有领域股票涨幅排行榜的第一、第二位。

5、2008年10月28日—2009年8月4日，受金融危机影响，震惊世界的“四兆计划”出台，在银行和房地产指引下，股市报复性上升，期间上证指数涨幅为108.9 %。 该牛市涨幅超过100%的股票共有1280股，其中房地产领域股票数量最多，有109股，基础化工领域次之98股。 房地产领域的顺发恒业( 000631股吧)和公用事业行业的全国水务( 600187股吧)占前两位，分别为涨幅1741%、727%，占全领域股票涨幅排行榜的第一、第二位。

6、年6月25日-年6月12日，也就是我们常说的“杠杆牛市”。 上证指数涨幅为163 %，涨幅超过100%的股为2516股，在此期间房地产股数量并不是最多的，但也有121股。

综合以上6次牛市，在有涨幅超过100%的个股的领域进行统计发现，“房地产领域是牛市中最强的领域”。

那么，分割一下牛市的“背景”就可以知道房地产领域和牛市的“甜蜜关系”。 1998年7月3日，国务院23号文开启了我国住宅商品化的时代，房地产也正式确立了其作为国民经济支柱领域的地位。 之后，在政策推进和城市化建设的客观诉求下，孕育了房地产领域的“黄金十年”。 从2001年开始，房价和房地产股价开始逐渐上涨。 我国目前最大的刺激房地产领域的政策，也可以说是历史上最有利的房地产扶植政策，是2008年11月出台的4万亿经济刺激计划，在前后半年内不断降低利率，降低存款准备金率。 这些盈利政策首先从基础设施启动，然后房地产领域开始发力，最终导致银行和房地产业绩快速增长，以金融房地产为代表的优质股开始报复性反弹和估值合理修复，上证指数反弹至3478点，涨幅接近109%，这里，

但是，历史数据显示，房地产领域在牛市的每个涨幅中总体股数最多，但涨幅最大的不是同一只股票。 所以，这需要我们处理“好领域、好企业、好价格”的问题。 既然房地产领域值得投资，投资者应该如何选择股票呢？ 应该如何评价股票的价值呢？ 接下来，我们来解读房地产领域的几个主要领导者，看看它们能给我们带来那些启示。 ——房地产龙头股财报带来的启示所谓“龙头股”不仅仅是总市值的体量大小，更是在商场和资本市场“大波沙”的洗礼下，企业能否长久经营下去而不被淘汰，才是我们所追求的。

目前a股总市值排名前五的房地产企业分别是万科a、保利房地产( 600048股吧)、华夏幸福( 600340股吧)、绿地控股、新城控股( 601155股吧)。 对某企业评价值高低的评价，不能简单地以指标作为唯一的评价标准，需要结合企业的基本面进行详细解读，最终综合分解得出正确的答案。 接下来，我们分析一下这五家公司过去五年的财务报告数据。

1、5家企业的总收入及其增速情况。 / h// S2 /

从上面两张图可以看出，年5家公司总收入排行榜为绿地控股3487.32亿元、万科a2976.79亿元、保利地产1945.55亿元、华夏幸福837.99亿元、新城控股( 541.33亿元)。

1、总市值排名第四的绿地控股公司，营业总收入排在市值排名第一的万科a之前。 这是因为绿地控股公司的业务规模很大，不仅涉及房地产，还涉及金融、基础设施、汽车、园林等领域。 万科专注于房地产业务。 总市值排名第二的保利房地产，全年总收入1945.55亿元，其次为华夏幸福，838亿元。 市值和总收入最低的是新城控股公司，全年为541.33亿元。

让我们来看看以下五家企业的总收益增长率。 从去年开始有明显的变化，特别是年数据的变动很大。 这一年，房地产领域经历了有史以来最严格的调控政策(“限购、限贷、限价”的升级和广泛的“限购”)，所以最能反映企业的实力。

2、除新城控股集团达到历史最高收入增速44.89%外，其他4家企业均有下跌。 总收入降速最明显的是万科和保利地产，分别下降了1.01%和-5.45%。 但万科的销售规模仍突破5000亿元大关( 5298.82亿元)，同比增长45.3%，也是当时中国唯一销售规模突破5000亿元的房地产公司之一。 虽然年扭转了局面，但2019年前三季度的增长率是四家公司中唯一连续下跌的。 这就是为什么企业会提出变革的原因。

3、最为惨烈的保利地产总收入跌破1500亿元，之所以出现负增长，是受到了经营改革政策的实施和项目结转区域变化的影响。

4、另外，华夏幸福增速也由此从年的40.4%降至10.8%，但年总收入增速回落至40.52%。 这是因为企业实施了“核心都市圈”战术，以可复制的产业新城模式实现了业绩的增长。 随着年产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破，企业环北京以外的地区整体绩效所占比例迅速增加，绩效数据也表明该模型较为有效。 特别是2019年前三季度，华夏幸福总收入增长率是五家公司中最快的，连续三个季度上升，最高达到42.48%。 可以看出企业进入了高速成长的阶段。

5、年总收入之所以成为唯一“不下调”的新城控股集团，是因为销售高速增长，自年上市以来，规模扩大加速。 在数据方面，年企业合同销售额达到1264.72亿( +94.39% )，达到年初制定850亿销售目标的148.79%。 销售面积达到928.28万平方米( +61.44% )。 特别是在规模扩张方面，年新增土储122块，总建设面积达3392.8万平方米( +138.22% )，进军成都、重庆、西安、郑州等核心城市。 由于这些因素，新城控股集团于年成为领域的“黑马”。

6、绿地控股从年开始，收入增长率一直保持20%左右的增长，这也是房地产以外业务的稳健增长所致。 2、5家企业的净利润及其增速情况。

从上面两张图可以看出，全年5家公司净利润排名为万科337.73亿元、保利地产189.04亿元、华夏幸福117.46亿元、绿地控股113.75亿元、新城控股104.91亿元。

那么，相对于前5位的总收益相关数据，可以看到各自收益力强弱的“边缘”。

1、作为总收入排名第一的绿地控股，净利润虽然下降到第四位，但这几年的净利润增长率也维持在20%左右的稳定水平。 问题不是企业退步太大，而是同行增长太快。 2019年第二季度开始发力，同比增长78.48%，是4家公司中增长最高的。 这也是企业董事长、总经理张玉良为实现今年合同销售额4000亿元的目标而做出的努力。

从数据方面看，截至2019年第三季度，绿地控股营业收入2942.18亿元( +26% )，净利润118亿元( +33% )，超过全年114亿元净利润，特别是总资产10399亿元，为万亿。 在美好业绩的背景下，由于企业三季度合同销售额2346亿元，住宅销售额超过七成，该业绩实现了年度预期业绩的58.65%，说明企业四季度必须实现1654亿元的业绩才能完成任务，企业的这种稳步增长 2 .年万科和保利地产的总收入增速全部下跌，但净利润及其增速同样没有增长。 年总收入排名第二的万科，净利润排名第一。 这说明企业盈利能力质量很好。 在万科总裁郁亮“活下去”的激励下，连年扩大经营规模和对外投资规模，取得了良好的业绩。 年销售额为6069.5亿元( +14.5% )，仅一年就突破千亿元关口，企业销售额总面积4037.7万平方米( +12.3% )，实力不容小觑。 此外，2019年第三季度净利润也在稳步增长。

3、保利地产这两年处于扭曲困境，净利润数据也相当不错。 企业从2009年开始净利润增长率下降，连续3年下跌，至2009年强劲上涨。 第一，因为年企业实现销售额3092亿元，同比增长47.2%，首次进入3000亿档。 并且，47.2%的同比增速也创近7年保利房地产最高增速，高于万科同比增速56亿元，净利润同比增长25.8%，扭转了前两年的困境，同时全年净利润为189.04亿元( +20.92% )

保利地产之所以能在这两年内扭转局面，是因为企业改变了以往稳健的战略，开始实施规模扩张。 从年下半年开始，企业加快攻城略地步伐，年投资2765亿元新增204个项目，新增容积率面积达4520万平方米，同比增长88%。 与万科实施的全国均衡快速发展的销售战略不同，保利地产多年来聚焦于一二线城市的销售，之后在三四线城市实施了大规模战略。 从今年的业绩数据可以看出，全年保利地产的82%的销售来自一二线城市，三大核心城市群的业绩达到70%。

4、华夏幸福年总收入排名第四，但净利润排名第三。 从净利润增长率来看，华夏幸福是5家公司中最稳定的，过去5年维持在30%以上，这也是企业年净利润首次突破100亿大关，达到117.46亿元。 除了企业核心都市圈聚焦战术不断复制扩张、业绩平稳增长外，中国平安( 601318 )也曾两次增收华夏幸福，并直接带来约180亿元的资金注入，缓解了资金压力。 这些都是业绩优美的背后因素。

5、房地产领域“次新股”新城控股，过去5年净利润稳步增长。 净利润增长率达到全年最高的99.68%后，降至全年的74.02%，但由于企业住宅房地产和商业房地产“双轮驱动”的推动力，企业合同销售额达到2210.98亿元( +74.82% )，为年初1800亿销售目标的122.83%。 5家企业的资产负债率、销售净利率和毛利率。

首先，我们来看看资产负债率。 负债率对房地产企业极其重要。 由于许多房地产企业不掌握现金流而被市场淘汰，该指标是评价房地产企业投资的关键之一。

由上图可见，-年，5家企业负债率均保持平稳态势，企业未出现明显下降迹象。

其中负债率最高的是绿地控股公司，在过去5年中一直维持在90%左右。 截至2019年3季度末，企业负债总额为9181.00亿元。 第一个原因是企业销售规模的增加。 但从偿债能力来看，在衡量房企实际偿债能力净负债率方面，绿地控股集团数据超过200%，远高于万科的35.04%。

华夏幸福排名第二，-年负债率维持在85%左右，2019年上半年负债率上升，截至2019年第三季度末企业负债总额为3782.78亿元。 但是，因为第三季度的收款率上升了13.5%，负债率降至84.94%。 华夏幸福的负债率一直被资本市场诟病，最重要的原因是，企业近年来每年增加数百亿融资，加快土地流转，加上新建项目，年受环京限购和销售下降的影响，企业资金压力不断上升，导致负债率上升。

负债率排在第三位的是新城控股集团，从2019年开始负债率持续上升，2019年第三季度负债率上升到88.01%，到第三季度末新城控股集团负债总额达到3986.23亿元。

如果不牢牢把握现金流，很可能会超过排名第一的绿地控股公司。 同样，负债率之所以高，一方面是大举攫取土地，规模扩张过快，另一方面是企业此前爆发的“丑闻”，双重扼杀了企业的股票债务，在持股和财务杠杆等方面产生了压力，导致企业目前的财务状况恶化。

万科负债率排在第4位，但剔除5666.39亿元合同负债后的资产负债率为49.33%，资金压力不大。 保利地产的资产负债率最低，第一是企业抓地力下降，尽管近年来为了扭转困境，扩张速度加快，但负债率没有增加太多，财务管理能力值得称赞。

接下来，我们来看看销售净利率和毛利率这两个重要的分解指标。

由上两张图可以看出，销售净利率和毛利率最高的是华夏幸福( 15%、40% )，特别是——年，企业销售毛利率迅速上升。 其次是保利地产( 15%、37% )、新城控股( 14%、36% )和万科( 13%、35% )，最低的是绿地控股(5%、14% )。 从这一点来看，绿地控股公司的业务真的不赚钱，盈利能力差，但这也是企业实施的销售战略，以高额利润换取越来越多的市场规模，无法支撑企业这么大的体量。

但是，两图加起来也可以看出，2019年所有企业的销售额净利率和毛利率明显下降。 最重要的原因是，受“住宅不炒、城市采取措施”等房地产政策的影响，房地产领域整体增长率逐年明显下降。 为了夺取越来越多的市场份额，房地产企业必须实施降低利润以换取更大的销售规模的战略，但毕竟目前领域集中度高，竞争过于激烈。

――大多数情况下，前头在经历拐点后，会迅速犯困。 如上所述，结合5家房地产企业的基本面解体，我们发现在过去的5年中，房地产领域经历了几次拐点，主要与国家实施的调控政策有关。 特别是年，许多企业遭受了小“挫折”，但年很快又调整了。 对于房地产这一典型的周期性领域，投资者可以说越来越关注政策走势，以及上市公司自身的应对能力是否及时可靠。

虽然慷慨的房地产领域说要从“黄金时代”进入“白银时代”，但由于房地产领域的估值较低，投资安全边际也相对较高，万科、保利房地产在经历了年“拐点”后，能够迅速以良好的经营手段消除短期困境，这就是房地产龙头的“典型”。

相反，企业很可能过于重视短期的快速扩张，而忽视企业自身更需要观察的问题，从而导致企业的现金流出现问题。 投资者必须更深入地研究这些企业，以识别它们是未来真正可持续发展的优秀“领导者”。 那些只是一时的“昙花”。 与优秀的企业一起成长，在领域出现拐点的时候可以做出“好好咀嚼青山不放松”的正确评价，投资者可以长久受益，这也是复利的魅力。 .结束.

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来源：零点娱乐时刊