“深度”

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中房报见习记者张超凡记者樊永锋|郑州、北京报道

截至11月3日，悦如公寓旗下的悦如资产管理有限企业(以下简称“悦如资产”)在暴雷后，出租人和业主已经进行了3次维权谈判，但没有结果。 一位维权租客代表明阳(化名)告诉中国房地产新闻记者:“资产和收购方企业都不愿承担遗留债务问题。”

这场风波就像公寓官方公众号发布的通告一样开始。 10月8日，悦如理财有限企业经营不善，无法继续运营，被郑州比森达美公寓管理有限企业(以下简称“比森达美”)收购，全部股权转让给对方，办理相关股权转让和工商变更手续。 所有变更协议生效后，企业经营管理及住房资源管理等由收购方全权负责。 几分钟后，这个通知被删除了，但是一石激起千层浪，得到公寓雷鸣般的喜悦的消息很快引起了相关人士的关注。

年成立的悦如公寓，在国内长租公寓企业品牌指数排行榜中也一时名列第八。

短短四五年，悦如公寓的命运就像坐过山车一样，现在的结局也让领域叹息不已。

年以来，长租住宅领域被“甲醛门”和租赁贷款等风波包围，领域不断发生暴雷事件。

据该策研究院统计，从年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单20家，其中包括杭州鼎家、北京昙园恒业、上海寓见、国安家、长沙菲猫公寓等，

“作为出租人，我们按合同喜悦和按资产合同按季度支付房租。 但是，没有收房租的业主换了门钥匙，强迫租客搬出房子。 ”。 一位宋姓的租客打开手机，向记者展示6000元以上的房租缴费记录，告诉记者自己在街头流浪了几天。 在访问中，孙姓业主告诉记者:“自己也是受害者，悦如资产已经几个月没付房租了。”

从如资产暴雷到现在，悦如资产遗留债务问题依然没有得到比较有效的处理。

虽然记者联系双方公司没有一个人平均得到答复，但当地政府方面仍然让维权者等待公司的协商结果，在一个月的时间里，与租户业主有关的诸多奔走都很痛苦，至今仍陷入这场维权风波。

收购双方债务不能接管

是“双簧戏”还是“浑水”

“我们现在要回归我们应得的权益。 政府说这两天出了结果，但至今没有结果。 ”。 郭氏的租客代表告诉中国房地产新闻记者。

这位租客代表向记者讲述了整个事件的经过。 10月8日，租客和业主代表来到悦如资产要求自己的房租和押金，企业高层以悦如资产已经被比松达米亚收购为由，要求维权者向收购者弥补损失。 10月9日，比松达美无法接管债务，拒绝像悦如资产一样留下债务。 10月10日，维权人士再次集结比松达美，在航海东路街道相关人员的介入下，最终双方达成“弥补出租人和业主的受损好处”的协议。

事情一波三折。 10月11日，比松达美突然公开否认达成了协议。 16名维权代表被告知直奔郑州市政府，先到信访局登记，当天维权人士、双方企业高管、航海东路管辖街道处相关负责人、郑州市房管局租赁处相关负责人齐聚信访局，商议此事，最终房管局租赁处王姓处长与业主

等了一周后，约有400名受害者提起了诉讼。 10月18日，维权人士再次凝聚郑州市信访局、房管局，寻求结果。 当天，比松达美迫于压力发表公告，再次承认比松达美像资产所有权一样收购，再次介入此事，并以优惠券的形式提供了补偿租客损失的处理方案，但未能接受。 10月21日，郑州市房管局协调双方高层再次协商此事，但尚未就悦如资产留债问题达成一致。 10月28日，租客和业主代表计划再次组织维权活动要求自己的权益。

租客老板代表急于维权，乐如资产前期违约，对“浑水”的比松达美来说，这次收购也没能成功。

10月10日，比松达美和悦像资产一样签订了补充协议，就业主租金问题达成一致。 仅在过去的一天里，比松达米亚就像资产一样恶意隐瞒债务，试图终止收购股票。 10月18日，比松达美宣布再次介入。 10月21日，郑州市房管局协调两家企业高管再次协商处理此事。 中国房地产报记者在现场表示，悦如资产原股东王银伟以已经完成交接为由，拒绝接受悦如资产9月28日前剩余业主和租客的债务问题，但维森达美法人代表汪明跃不完全承认已经完成了悦如资产的收购，部分 双方矛盾点在9月28日前遗留下来的债务问题，双方都不想承担责任。 当天，郑州市房管局租赁处相关负责人向中国房地产新闻记者表示:“目前双方企业有几个问题还不一致，下周应该会有结果。”

两家企业最近的表现引起了外界的各种怀疑。 一种声音认为，不排除双方唱“双簧戏”的可能性。 约翰逊·达美表示，明确就变更股东工商注册开始收购的说法令人怀疑，另外，约翰逊·达美法人和高管汪明跃如资产一样担任高管职务。 另一方面，比松达美中途想要停止收购，被认为是为了以更低的价格获得资产一样的房源和客户。 另外，也有观点认为，比松达美成立仅仅几个月，市场占有率和品牌曝光度都与悦如资产相差甚远，这一行为在外界看来成了“蛇吞像”的卡片。

记者在看了双方签订的股权转让协议后发现，在签订条款中多次提及债务问题由河南悦如寓物业服务管理有限企业(以下简称“悦如寓”)承担。 据了解，悦如资产般完全控股，注册资金100万元，双方签订股权转让协议，将债务转移给负担能力有限的第三方悦如寓，双方企业悄然将债务转移给悦如寓。

一位法律界人士告诉中国房地产新闻记者，债务负担必须以合同的方式进行，未经债权人同意，可以判断合同无效。 《合同法》第八十四条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，必须征得债权人的同意。 ”。 但是，接受上述采访的孙姓业主告诉记者，对于一些债务关系，自己并不知道。

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步过，管理滞后

《跑马圈地》的悦如式悲剧

资产家告诉记者:“前期步伐太大，快速发展速度超过了自己的能力。” 在年的房屋租赁政策红利下，悦如资产般突飞猛进，短短一年在郑州市场收购房源10000间，短短两年悦如资产在郑州拥有分散式20000间房，集中拥有10栋，同时在武汉(楼盘)开设企业。 如资产迅速跑上“赛马场”，乘政策东风前期积累了大量房屋，虽然一时没有风头，但为未来资金链的断裂、运营隐藏着隐患。

目前市场长期租赁公寓的运营模式分为集中式和分散式两种。 、集中型租赁是指公司通过租赁、独立开发、收购或与持有不动产的人合作的方式取得全部不动产，并通过标准化的装修和改造出租整体对外的运营模式。 分散型租赁的房源比较分散，是从公司分散的房东那里取得不动产，经过标准化的装修后对外租赁的模式。

据知情人士介绍，悦如公寓的集中公寓由个人承包，承包人挂牌悦如公寓的企业品牌，向悦如公寓每月支付约20000元的挂牌。 悦如公寓暴雷发生后，集中型公寓依然正常运营，此次权益损失严重的第一座是悦如公寓的分散型长租公寓，目前分散在各区的分散型公寓门面已经没有了。

“悦如公寓以经营分散型长租公寓为主，运营模式随市场行情而变化。 “高收低租”和“低收高租”有不同的时代”，前面提到的近悦如资者在公寓前期市场行情好的时候，采用“高收低租”的模式，即高于市场价格的房、低租住宅，这种模式使经营方式迅速规模化发展，

由于市场景气，采用“高收低租”的模式，年悦如公寓一样，仅用一年时间就获得了10000间房源，进入了快速发展的“亮点时间”。 年行情不好的时候，悦如公寓靠“低收入高租”赚取差价。 一位前悦告诉记者，“每套收购住宅的差价不能在1000元以上。”

记者查阅了出租人和业主提供的租赁合同和管理合同，结果表明，悦如资产与出租人签订的租赁合同的租金支付以季度支付为主，悦如资产与业主签订的管理合同以月支付租金为主。 例如，公寓利用时间差获得资金池，将这些获得的现金用于收购，获得越来越多的住房资源，获得越来越多的现金流，或用于其他地方的投资，从而获得越来越多的利润回报。 利用时间差获得资金池在市场长租公寓中普遍比较纯粹，悦如公寓也不例外。

除了自身的经营问题之外，像资产自身的管理一样悦也有问题。 前面提到的近悦如资产家对记者说:“悦如资产已经到了快速发展的瓶颈期，原悦如资产是合伙人制，后来由于利益纷争，股东之间出现了分歧，纷纷股东离开。 中高级管理小组僵化了，无法注入年轻新鲜的血液。 ”。 因悦如资产离职2年的员工也向记者表示:“悦如资产中的高管理层大多是裙带关系。”

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市场的供给超过需求

“赚取差价”的模式难以为继

年经历了城中村拆迁、新房交付，其他企业品牌的长期租赁公寓也进入市场，最终郑州长期租赁公寓市场的供给超过了需求。 悦在公寓前期迅速扩张，市场供应过多，设置了大量房源空，租金率下降，运营压力沉重。 工作人员告诉记者:“一家4口，租一半就好了。”

郑州企业品牌长租公寓销售人员向记者表示，“市场行情确实不如以前，租赁人对租赁条件要求比以前高，房屋比以前更容易租赁，房租租金灵活，月付得起，且签约6个月以上即可享受一定的优惠。”

目前国内很多租赁公寓处于微利状态，只能通过有效的管理尽量赚取差价。 但是，随着郑州租赁住房供给过多、租金下跌，以赚取差价为盈利模式的快速发展空受到限制，难以为继。 市场的供给超过了需求，房租下降了，这是事实。

诸葛房郑州站监测数据显示，2019年第41周郑州租金均价26.52元/平方米，环比下跌0.05%，一居两居室环比均下跌。 总体而言，郑州租赁市场热度不如往年，供给大于需求，房屋空安装率较高。 特别是进入第四季度，返乡潮和春节临近，市场行情的大致率持续下降，业主降价挽留租户，谈判空之间拉大，租金上涨乏力。

10月17日，在河南省房屋租赁领域协会、郑州市房地产领域协会的协调下，河南云屋成立了网络科技有限企业(魔飞公寓)、河南美客之家新闻技术有限企业(美兜公寓)、郑州市冠寓商业运营管理有限企业(龙湖冠寓)、郑州康颢公寓管理有限企业(康骨公寓) 根据自身实际和商业模式，主动承担社会责任，积极提供资源支持，为权益受到侵害的广大租赁人提供临时住所，帮助租赁人顺利过渡。

声明中指出，各企业品牌长租公寓相继开始优惠活动:如魔飞公寓为业主清洁的租客提供100套保障住房，免费居住7天。 龙湖冠寓为有需要的租客提供合同6个月以上95%的租金优惠，为前10名入住租客提供免费搬家运输。

但是，一些租客似乎没有“带路”到此时伸出的援助之手，有些租客认为他们不是在雪中送炭，而是用火袭击客人。

打雷之前，已经出现了线索。 中国房地产新闻记者10月16日访问郑州文博茶城附近悦如资产办公室总部时发现，企业玻璃门紧缚中一片漆黑，门上留有撕裂的公告。

据一位知情人士透露，悦如资产于今年7月搬到这里，之前在郑州cbd商务外环龙湖大厦工作。 此外，悦如资产暴雷前员工工资延迟数月，200多名员工处于“被离职”的状态。 种种迹象表明，在郑州经营5年的这家企业品牌长期租赁公寓已经到了“黑暗时刻”。 早就难以为继的悦如资产在10月3日前向租客和业主发布公告，在此期间不知情的租客按合同支付房租，最终卷入持续的维权风波。

来源：零点娱乐时刊