“房产税的改革历程和实践效果房产税系列之二”

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注意夏磊地产，id:xialeidichan 。

房地产研究员:夏磊

研究员:易烔林孔艺颖

引脚

我国房地产税自1950年开始征收以来，全年房地产税立法工作进入五年立法规划，其改革一直在曲折中前进。 本报告回顾了我国房地产税改革的历史和征收现状，总结并借鉴了上海(大厦)和重庆(大厦)房地产税试点经验。

摘要

住宅生产的立法实践不断推进。 房地产税于1950年成为全国征收的独立税种1951年房地产税、房地产税合并为城市房地产税，并于1984年划分为房产税和城镇土地征收税1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，成为当前房产税征收的依据2003年 年，重庆率先开展房产税改革试点。 年国务院指出要稳步推进房地产税改革试点。 年十八届三中全会提出“加快房地产税立法，及时推进改革”。 年，房地产税立法事业被纳入五年立法计划，法律草案正在拟订中。

目前房地产税的首要征税对象是办公楼和商业营业性住宅，对个人住宅免征。 不动产税的征收范围为城镇，税基为不动产原值减去10%-30%的余额，税率为1.2%； 房屋出租时，税基为租金收入，税率为12%； 目前房地产税的首要征税对象是办公楼和商业营业性住宅，对个人所有非营业性房地产免征，意味着占全国城镇商品房库存金额的80%以上，库存面积90%以上的房产纳入免税范围。

沪渝率先开展房产税改革试点。 年，上海和重庆率先对个人住房征税，试点方案应是未来宣传全国房产税的重要参考方向。 两市方案的共同点是: (1)征税点以新购为主，而且买房要交越来越多的税。 (2)差别化税率，上海有2级，重庆有3级，控制高档住宅比例(3)较为宽松的免税政策，减少对居民基本住宅诉求的侵害。 (四)限制外来投资诉求，取决于是否为当地居民采取不同的征税条件。 区别在于: (1)征税目标不同，上海控制投资第一，重庆控制高档住宅费用第一(2)实施范围不同，上海全市推进，重庆只覆盖主城9区(3)征税对象不同，上海增量住宅，重庆哈哈

沪渝试点税源有限，对房价影响不明显。 从税收效应看，上海和重庆房产税未获得可观的税收收入，年沪渝两市房产税收入分别为213.8亿元和67.3亿元，分别占地方税收的3.4%和4.2%，分别为土地出让收入的11.1%和3.2% 从市场效应看，房产税试点启动后，相对于-年部分重点城市的新商品住宅价格指数，沪渝没有呈现出独立的趋势。 从长远来看，沪渝房产税试点对房价影响不大。 - -年，上海和重庆商社平均价格涨幅分别为8.5%和8.6%。

沪渝试点效果有限的主要原因之一是征税范围窄、税率低。 在征税范围内，上海与存款室无关，重庆包括存款室，但只比较高级住宅的税率方面，上海为0.4%和0.6%，重庆为0.5%、1%和1.2%。 二沪渝等城市房价上涨的背后是住房供应不足。 上海和重庆的年套比分别为0.93、0.98，年分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体处于供给不足的状态。 随着城市化的发展，人口向大城市集聚的趋势越来越明显，对于住房诉求旺盛的大城市来说，房产税很难起到房价调控的作用。

风险提示:房产税推进超预期

目录

1房地产税改革的历史

2不动产税的现状:对个人住宅

3房产税试点:沪渝率先征收，效果有限

3.1沪渝开展房产税改革试点

3.2试点税源有限，对房价的影响不明显

3.3为什么试点项目效果有限

正文

1房地产税改革的历史

我国早就开始了房地产税的立法实践，但在征收实践中受制于客观的经济环境和政策诉求，并未作为主力税种。 建国后房地产税的改革历史以最初阶段( 1950-1972年)、萎缩阶段( 1973-1983年)、萌芽快速发展阶段( 1984-2002年)、改革探索阶段( 2003-年)、新的房地产税试点阶段(年至今)为主

初发阶段( 1950-1972年):1950年，中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国征收的独立税种。 1951年，政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，房地产税、房地产税合一，简化为城市房地产税，只在批准的城市范围内征收。

萎缩阶段( 1973-1983年):1973年简化税制，将部分以国营公司和集体公司为征收对象的房地产税纳入工商税种范围，大大削弱了经济调节功能。

萌芽快速发展阶段( 1984-2002年):1984年工商税制改革，房地产税分为房地产税和城镇土地征收税两种税种。 1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为现行房产税的适用依据，条例将所有营业外个人用房纳入免税范围，排除了80%以上的可征税房产。 / h// s2/

改革阶段( 2003-年):2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完全社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消房地产的相关收款，对房地产统一征收物业税。 这是我国首次提到对自住征税。 2006年，房地产部门、财政部等共同进行了房地产判断和税收统计，即物业税的空转换。 从2009年1月1日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外商投资公司、外国公司和组织以及外籍个体纳入1986年《中华人民共和国房地产税暂行条例》的适用范围，内外两个税制得以统一。

新型房地产税试点阶段(截至年) :年，上海和重庆率先开展了住宅房地产税改革试点。 年，国务院发文指出，要切实推进房产税改革试点，使房产税成为财政收入可持续来源。 年5月，国家发展改革委员会发表《关于年深化经济体制改革要点工作的意见》，提出扩大房产税改革试点。 年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法，及时推进改革”，房地产税立法被提上日程。 年8月，房产税纳入第十二届全国人大常委会立法规划，为房产税立法正式制定了时间表。 年9月房地产税立法事业被纳入五年立法计划，法律草案正在拟订中。

2不动产税的现状:对个人住宅

现行房地产税征税范围狭窄，税基小。 我国目前的房地产税征收依据是1986年颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》，征收范围为城市，税基为房地产原值减去10%-30%后的余额，税率为1.2%。 房屋出租后，税基为租金收入，税率为12% (个人租金税率为4% )。

第一个征税对象是办公楼和商业营业性住宅，对个人住宅免除。 《房产税暂行条例》规定了房产税的5种免税对象，其中包括个人全部非营业用的不动产，占全国城镇商品房存量金额的80%以上，意味着存量面积90%以上的不动产纳入免税范围。 目前，办公楼和商业营业性住宅已成为首要征税对象，两者占全国存款住宅市值的不到20%，不到面积的10%。 采用历史价格法的房屋余额作为税基，与西方使用的不动产判断值相比，不动产增值不在征税范围之内。

3房产税试点:沪渝率先征收，效果有限

3.1沪渝率先开始房地产税试点

年，上海和重庆率先进行房产税改革，开始对个人住宅征收房产税。 当时实施的背景是房地产短周期牛市，房价快速上涨，年4月国务院发布《坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)，全国主要省会和计划单列市开始采取限购措施，房产税也不合理的房地产诉求和房价。

从征税规模看，全年房产税试点年，重庆房产税登记应税住房8791套，总建设面215.1万平方米，总额约1亿元。 上海房产税登记住房7000套以上，应税住房1017套，征收总额被认定为1000万元以下。

从税收方案来看，上海方案主要有: (1)只对新购房征收，本市家庭、居住期3年以上或属于高新技术人才的非市家庭首次免征(2)家庭人均有60平免征面积(3)税率0.4%-0.6%。 重庆方案主要是: (1)存量房只对一套住宅征收，新购入室只对一套住宅、高档住宅和本市无职工、户籍和公司的人员征收第二套住宅。 (2)税率为0.5%-1.2%，交易价格为2年主要城市平均价格3倍以下的税率0.5%； (3)库存住宅每户有180平的免税面积，3人以外的家庭新购买商品的住宅有100平的免税面积。

上海和重庆的试点方案应该是未来全国宣传房地产税的重要参考方向，共同点是: (1)征税点以增加购房为主，且购房要交越来越多的税。 (2)实行差别化税率，上海有2个阶段，重庆有3个阶段，控制高档住宅的比例(3)比较宽松的免税政策，可以减少征税对居民基本住宅诉求的侵害。 (四)限制外来投资诉求，取决于是否为当地居民采取不同的征税条件。 区别在于: (1)征税目标不同，上海控制投资第一，重庆控制高档住宅费用第一(2)实施范围不同，上海全市推进，重庆只覆盖主城9区(3)征税对象不同，上海增量住宅，重庆哈哈

3.2试点项目的税源有限，对房价的影响不明显

上海和重庆的房产税改革试点没有达到预期的效果。 / h// s2/

从税收效应来看，考试没有带来很大的税收收入。 上海和重庆的房产税在税收总占比例中没有明显增加，年两市房产税分别为213.8亿元和67.3亿元，占地方财政税收的比例分别为3.4%和4.2%，分别占土地出让收入的11.1%和3.2% 扩大的个人住房房产税不多，重庆市全年对居民住房征收房产税1亿元，全年也只有1.4亿元。

从市场效应来看，对房价的影响不显着。 从短期来看，-年上海和重庆商社平均价格涨幅减缓，其中上海年出现负增长。 事实上，这首先不是受到房产税试点的影响，而是政府宏观政策调控的结果。 - -相对于年的部分重点城市，在相同期限内，各城市的新商品住宅价格指数同步，上海和重庆没有出现独立的趋势。 从长远来看，沪渝房产税试点对房价影响不大。 - -年，上海和重庆商社平均价格涨幅分别为8.5%和8.6%。

重庆房产税对高档住宅的支出产生了一定的抑制作用，但开发商有可能将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税。 从成交件数来看，房产税试点后，年别墅、高级公寓成交件数比年下降约40%。 从成交面积来看，年政策出台5年后，别墅、高档公寓平均销售面积143万平方米，比政策出台前5年平均销售面积下跌20%。

3.3试点测试效果有限的原因

上海和重庆房产税试点效果不如预期，第一:

一是征税范围窄，税率低，豁免面积大。 上海的房地产税只比较增量房，与存款房无关。 因为在这个试点之前拥有多处房产的产权人不在征税范围之内。 重庆包括存款室，只比较高级住宅，与重庆市居民家庭拥有的大量普通住宅无关。 该方案操作性强，定位准确，但税基狭窄，对试点前后的买家有点不公平。 税率方面，上海房产税税率为0.4%和0.6%； 重庆为0.5%、1%、1.2%，税率很低。 低税率无法增加投机者的房价，降低了抑制投机的作用。 在免征面积方面，上海市新建住房免税面积人均60平方米，重庆市单一住房人均免税180平方米，新建住房和高档住房人均免税100平方米，截至年底，两市城市人均住房建筑面积分别为33.4平方米和33.4平方米

第二，试点城市房价上涨的背后是住房供给不足，房产税对房价的抑制作用有限。 一般来说，户建比率低于1，表明地区住房供应总体不足。 户比等于1，表示住宅整体的基本供需平衡。 考虑到休闲度假的诉求、人口迁移造成的人宅分离等因素，套套比平时合理1.1左右。 上海和重庆年套现分别为0.93、0.98，年套现分别为0.93、1.01，两地房地产市场整体处于供给不足、供需失衡的状态。 随着城市化的发展，人口向大城市集聚的趋势越来越明显，对于住房诉求旺盛的大城市来说，房产税很难起到房价调控的作用。

“房地产周期”系列的研究:

62、房地产税征收的国际经验，2019年09月05日。

61、香港高房价的困境是如何形成的？ 2019年08月19日

60、发达国家如何监管住房租赁市场？ 2019年08月13日

59、告别短期刺激，房地产融资何去何从，2019年07月31日。

58、中国房地产市场:运行情况、政策周期和风险判断，2019年07月18日。

57、全面回顾中国住房制度:成果、反思与改革，2019年07月12日。

56、国际适合住在大城市和美丽的乡村吗？ 英国的经验，2019年06月28日

55、控制供应地+货币超发=高房价——英国住房制度启示，2019年06月27日。

54、房地产投资拐点目前为2019年06月14日。

53、中国房地产公司的三个未来，2019年06月12日。

52、中国房企未来快速发展之路:新加坡reits模式经验，2019年06月11日；

51、中国房企未来快速发展之路:美国专业化金融化模式经验，2019年06月10日。

50、香港龙头房企如何周转房地产？ 2019年06月04日

49、钱流向房地产了吗？ 2019年05月06日

48、日本住房制度启示，2019年04月09日；

47、日本房地产市场大跌的终极逻辑，2019年04月02日

46、发达经济体的房地产税怎么收？ 2019年03月18日

45、房地产税可以代替土地出让收入吗？ 2019年03月11日

44、美国60年房地产大牛市如何结束？ 2019年03月08日

43、美国如何打造60年的房地产大牛市？ 2019年03月07日

42、目前的房地产市场是否顺利、健康、快速发展？ 2019年02月19日

41、以前传下来的周期会持续下去，还是长期机制会破裂？ ——2019年房地产市场展望，年12月26日。

40、高房价之困——香港住房制度反思，年11月07日

39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，年09月20日。

38、中国人口大流动: 3000个县全景出现，年09月17日。

37、全球房价大趋势，年08月23日。

36、全面解读德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示，年08月20日。

35、目前的房地产融资渠道和形势，年08月13日。

34、货币超发和资产价格:中国，年08月02日。

33、货币超发和资产价格:国际经验，年08月01日。

32、棚改货币化即将落下帷幕:库存任务完成，深刻改变三四线房地产，年07月20日。

31、中国人口大移动，年07月10日。

30、房地产政策拆解框架:工具、效果与反思，年06月19日。

29、房地产调控的城市移动与博弈，年06月13日。

28 .本轮房地产调控回顾、反思与展望(—)，年06月11日。

27、城市“抢夺者大战”:优质快速发展，大都市圈战术与土地财政，年06月07日。

26、粤港澳大湾区:引领新的开放创新，建设国际一流湾区和世界级城市群，于年06月06日

25、住房租赁融资:途径与风险，年04月08日；

24、《房地产周期》导论，年09月19日

23、春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代，年07月19日。

22、粤港澳大湾区:建设国际一流湾区和世界级城市群，年06月20日。

21、新首都新北京(楼盘)，年05月16日。

20、从国内外新城建设经验教训中展望雄安新区的未来(国内篇)，年04月23日。

19、从国内外新城建设经验教训中展望雄安新区的未来(国际篇)，年04月23日

18、雄安新区:用大笔建设新增长极和世界级城市群，年04月07日。

17、三四线城市房地产销量爆炸:库存与挤出效应，年03月13日

16、房地产调控20年:回顾、反思与选择，年03月08日。

15、为什么我们对年的房地产投资不悲观:关于房地产投资增速的三种预测方法，年01月12日。

14、人地分离、供需不匹配:一线高房价、三四线高库存根源，年01月05日。

13、英美城市化经验与中国城市化趋势，年12月06日。

12、德国房价为什么长时间稳定:反思中国房价暴涨和房地产调控，年10月25日。

11、人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化，年10月24日

10、房地产宴会受益者:房价构成解体，年10月18日。

9、无法控制的人口:根据国际经验，京沪等大城市生活的人口有快速发展的趋势，年10月11日。

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7、要交不动产税吗？ 从历史和国际角度推算，年09月26日

6、中国房地产泡沫的风险有多大？ 年09月19日

5、全球房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃与启示，年09月05日。

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3、这次不一样吗？ ――目前的住房市场泡沫与1991年的日本、年的中国股市相比，为年03月16日。

，悲剧不再重演:日本房地产泡沫的催生、疯狂、破灭与教训，年03月04日。

1、中国房地产周期研究，年02月25日。

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来源：零点娱乐时刊