“成都新盘成品房占比67% 新赛道下的产品关键词是什么？”

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据锐理数据统计，2019年1月1日至8月31日，成都市主城区共启动52个住宅项目，其中精装销售项目占35的67%，产品房已成为市场主流。

这无疑与政策引导有很大关系，《关于进一步加快成都市成品住宅快速发展的实施意见》要求到2022年底，在全成都市只销售成品住宅。 《成都市成品住宅年度建设规划(-2022 )》提出在成品住宅的装修工程中积极宣传标准化、集成化、模块化装修方法。 / h// S2 /

但是，市场的诉求对成品房的快速发展也起到了很大的推动作用。

主城市的高端化产品化

房企在产品课程中“组刺刀”

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积极补充仓库，主城土地成交为阳线

2019年1月-8月15日，房企积极补仓，主城成交大厦地价回升，最高成交大厦地价更新为19800元/㎡。 衍生自地价，其产品品格并不低。

( 2019年1月-8月15日成都成交大厦地价前五位来源:锐理数据)

02 h /秒

区域分化，主城肩上有“质量”使命

从年开始，成都改善市场不断深化:年-2019年上半年，成交套票平均面积从95平米/套增加到110平米/套。 同时，地域分化也在加剧，表现出“主要城市的高端化、近郊受到溢出的诉求，远郊以价格变现”的优势。 具体来说，主城110-130㎡、130-150㎡为成交前的两个面积段，高端产品的竞争日趋激烈。 通过完成的房间精装，给项目加分，给利润加分，这可能是大部分开发商的想法。

( 2019年1月-8月15日主要城市各面积段成交结构来源:锐理数据)

03

通过强制迁移成品室进行全面宣传

成都市政府办公厅发布《关于进一步加快成都市成品住宅快速发展的实施意见》，要求到2022年底，全成都市只销售成品住宅——传导到市场层面，产品升级、房企转型，时间不多。

受土地端、住宅端、政策端组合的影响，主城正在向高端化、产品化转型，主城高端产品的竞争也脱离了规划、户型，走上了产品竞争的道路。 另一方面，高端客群基于良好的报价能力，选择面广，选择标准也“水涨船高”，因此更能雄辩地考虑质量的“细枝末节”。

后期房地产市场的竞争，“产品房”成为了重要的课程。 怎样提高自己家成品室的实力？ 过去在领域通行的方法是，大打健康牌，在室内放入各种设备。 但是，这种方式不能处理装修污染和装修质量的痛点，市场上各种产品在精装上的同质化意义非常明显。

最近，锐理君眼前一亮，带着“装配式装修、bio亲生命系统、零甲醛”的新模式入场，跳下“装备大赛”，关注“生命健康”这一体类的本源需求，在成品室的角落追逐汽车。

“零甲醛”项目未播先火

现代·璞誉“先人一步”都是这两只手

招式

“零甲醛”装配式装修项目

将内饰设为“拼写乐高”

与以往以各种设备为中心的科技豪宅不同，现代璞誉建造的科技住宅更在意“生命健康”，更关注作为装修源头的材料端的环境问题。 它提出的“装配式装修”、“零甲醛”、“bio亲生命系统”等概念，在中国楼市尚属“青海”:

(现代璞誉部分楼栋已关闭)

内装基材:“零甲醛”

考虑到装修污染源是装修基材，现代璞誉在基材的选择上表示，亚厦株式会社( 002375 )专利开发的yas高分子纳米材料科“甲醛、苯、tvoc等空不含气体污染物，/ [//。 这也是璞誉项目最核心的卖点之一。 毕竟，区域、产品等所有楼盘都有自己的特点，但要从源头上处理装修污染，目前市场上只有一家。

注:亚厦股份有限公司是国标(住建部) cecs《建筑工业化装修工程技术规程》的主编单位。 拥有14个主要技术系统，研发专利近2000件。 接受过杭州(楼盘) g20峰会、北京(楼盘) apec首脑峰会、厦门(楼盘)金砖国家峰会等多项国家级峰会的装修任务。

装修技术:工业化、装配式

装配式装修又称工业化装修，是指工厂预先制作天花板、墙面、地面所需的内部配件，然后运到现场进行组装嵌合的装修方法。 与以前流传的装修相比，有质量稳定、价格快、保护环境三大优点:

(现代璞誉装配式装修样品板间实景图)

质量稳定:装配式装修构件按工厂规模生产，不会因手工作业工人的技术，甚至施工心情而导致以前就容易出现装修泄漏、空滚筒等质量问题。 如果后期其中一个模块损坏，只需要部分更换，不需要大规模的修理。

价格提速:以前装修方法流程多而复杂，至少需要泥工、水电工、油漆工、木工四个工种，做作业，而装配式装修主要依靠安装工人，更节约了人工。 除此之外，模块化组装所需的时间更短，可以提高房企的转速，降低运价。

环境保护:湿式作业会在现场产生大量的建筑垃圾、粉尘、噪音污染。 装配式装修利用干式作业，只在现场进行乐高式组装，更环保。

(现代璞誉样本板间实景图)

无论是“装配式装修”还是“零甲醛”，对于目前的成都市场来说，陌生人还是“大胆”的，市场是否能被接受，这不可否认是开发公司必须考虑的问题。 因此，现代璞誉在两种样板之间打了针，但结果打消了他们的疑虑。

第一是使用以前流传下来的装修，我们也请了全国比较优秀的企业品牌装修企业来做。 二是聘请亚厦股份有限公司，以“无甲醛”高科技材料为基材的装配式工艺装修。

在两块样板间，我们让客户参观，经过最近三个月的统计数据发现，95%以上的被访者希望选择使用高科技新材料和新技术的装配式装修房”。 (来源:现代璞誉操盘人汪斌接受采访的稿件)

招式二

用基本面继续进行加法运算

创建多个“小确定的幸福”

过去高端楼盘最看重的是高溢价、高毛利，去化速度曾被置于低位，但随着市场普遍的“提档”，高端项目不仅要面对产品的竞争，还要利用性价比“圈粉”， 确立“亲生命住宅”核心竞争力后，现代璞誉继续进行项目加法，期望以多个小概率锁定胜利。

小确幸一:十大系统离生命很近

bio是biophilia的缩写，意思是“热爱生命的本能”。 亲生命性对人类的自然、生态界，是天生的渴望。 现代璞誉定制十大bio亲生命系统，希望各方面都能自然空之间“重建”。 具体来说，现代璞誉以“更高的标准”要求自己。 例如，使用的法国lewin智能系统是国内的高端豪宅“标准”，成都市内采用“同项”的项目和伊泰天自豪。

其他企业品牌配置有霍尼韦尔新风+除湿、德国菲斯曼地温、格力中央空调、美国百诺肯净水等。

(现代璞誉十大bio亲生命体系)

小确幸二:诗经园林的动作都很贴切

现代璞誉实现了全栋全架空。 这得到了约8.6万平方米，相当于12个国际标准足球场那么大的社区规划空之间。 月盲环(约1000米的健康环状跑道)连接了11个主题诗经园林。 每栋大楼都有专用的庭院，保持着自然风景，维持着大楼之间的隐私。 除此之外，现代璞誉还利用下沉式空之间，建设三个亲生命运动空之间:国际标准室内游泳池( 1个)、国际标准篮球场( 2个)、国际标准羽毛球场( 2个)、动作合适。

(现代璞誉架空层效应图)

(现代璞誉景观效果图-鹿鸣轩)

(现代璞誉景观效果图-南山有台)

小确幸三:绿城不动产扬长回避短

武侯新城目前在销售项目中大量使用自己的房地产。 例如，龙湖天宸原着(龙湖不动产，费用6元/≥/月)、金茂府(中化金茂不动产管理比较有效的企业，物业费: 5.95元/≥/月，能源费: 3.99元/≥/月)、现代·

小确实幸四:可以独立入户产品

关于具体项目的详细情况，现代璞誉是成都少数独立电梯的入户项目之一。 现代璞誉本批预计5、6、7号楼，面积区间133-238㎡，主力户型134㎡三房，142㎡四房，168㎡四房和178㎡四房。 据运营商顾问介绍，所有户型都有一定面积的礼品。 首先集中在玄关、舞窗、阳台，具有很强的竞争力。

(当代璞誉入户玄关实拍图)

其实粉丝名声的亮点还有很多。 锐理君的感受是，开发者会在这个项目上不惜一切代价进行加法。

“共同拿大碟子”

好好地“曲线超越”基本面

装配式装修提高了可视性，加算提高了性价比，在看似热情的“下注”后面，现代璞誉其实牢固树立了“合作拿大盘”的盈利基本面。 与其他项目受限于“住宅地价差”不同，弯道超车会给现代璞誉带来更广阔的跳跃空之间。

企业品牌不为人知——以大体的量来说备受瞩目

在没有“成熟例子”的前提下，如何与地区其他强者竞争？ 现代璞誉坐在小镇更优越的位置，大体量上备受瞩目。 与其他项目相比，靠近三环、二地铁(地铁3/9号线)、双层购物广场(武侯吾悦和万达)、学区(北二外从幼儿园到高中)，配套资源优越，客群接受度高。 而且现代璞誉占地面积达174亩，区域最大，可以引人注目。

(现代璞誉区位图)

贴近度慢——以性价比发掘客户群

现代璞誉所在的武侯新城，高端项目云集，经过一定时期的销售，客群消费较多。 西派城入市时间早，房间地价空之间大，押盘顺利。 但是，据销售员介绍，新推e地块的价格也将在2万/㎡以上。 除了西派城之外，武侯新城的许多项目都要面对“高位站位”的不自然局面。 现代璞誉作为“插班生”，采取共同开发的模式，曲线为“切入”游戏厅。 拥有的时间快，价格可控，可能会成为改变武侯新城局面的契机。

越来越多的思考

目前，锐理数据统计，中心城区30+项目在候车室，基本标配大户型。 将来，高端产品的竞争将会在“产品化”这个行业内掀起厮杀的鼓声。 现代璞誉的“装配式装修、零甲醛、bio亲生命系统”是破局的关键吗？

事实上，关于“装配式装修”，行业内并不是“关注者”，万科、碧桂园、融创等规模的住宅企业都有一定的探索，除此之外，“装配式装修”还活跃在“长租公寓”行业。 但是，在商品住宅市场上，代表性的落地项目依然空不足。

根据最新消息，现代·璞誉快要取证了，周末冒着雨去柜台，发现人很多，怀孕的母亲和带孩子看房的家庭占了很大比例，产品的市场接受度非常高。 但是，这个项目还没有实际交付，其理念是否落实，尝试是否成功，还需要从市场和时间上进行检验。 但是，现代璞誉确实给成都存在诸多痛点的成品房市场带来了一点新的思考，正如它自己相信的那样，“我们迈出了一大步”是不可否认的。

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来源：零点娱乐时刊