“卖不掉房子就裁员？恒大等房企争相推出“全员营销””

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领域在低温下逐渐遭到袭击，开发商纷纷扛起生存盾牌，加速换取现金筹码。

最近，老字号房企时代的中国( 01233.hk )被强制要求全员卖房，从普通员工到副总经理级别，各岗位都设有相应的评价指标。 另外，据说管理层管理的部门的完成率不足50%的情况下，将面临被削减的风险。 如果考核指标不被接受，现在就可以辞职。

对此，时代中国向第一财经记者表示，全民营销销售室是真的，但没有硬性指标。 企业没有发布上述信息相关文件，只发布下一阶段的全民营销目标和项目新闻整理，方便员工营销推荐。

传言称，裁员的虚实加上房企恶劣的生存环境日益凸显。 今年以来，控制和信贷政策继续加码，开发商在融资和销售点上受到双重限制。 在债务的压力下，加厚现金流将成为穿越这次循环的必要方法。 国民营销只不过是房企戴着镣铐跳舞的缩影。

高压游戏规则[/s2/]

事实上，时代中国绝非领域孤独。 市场下行期，房企一直在创新营销模式。 全民营销就是其中之一，最大化员工、会员、业主、合伙人、社会成员，迅速积累比较有效的顾客，促进销售成交，保荐人以此获得一定比例的佣金。

这种模式来源于年业绩明显下降的绿城中国( 3900.hk )。 那一年，宋卫平提倡将“栓销”改为“市场营销”，实行经纪人制度，积极出击寻找潜在的目标群体。 除公司销售人员外，绿城还鼓励二手中介合同经纪人和非专业销售人员担任业务员。

此后，碧桂园( 02007.hk )上线“凤凰通”，业内房企纷纷效仿，成为线上营销平台，如万科房地产( 000002 )的“共享家园”、富力房地产( 02777 ) 到2019年，全民营销进入新阶段，中国恒大( 03333.hk )在“全员营销月”中强势增长，引发销售爆发点。

近日，恒大再次启动新全员大营销，“全国532楼盘，闪购7.8折”，集团旗下区域企业，全员营销优惠升级活动，8月20日至10月8日期间，恒房通推荐购房，每日不定量优惠。

作为全员营销主力，恒大数万名员工试图以微信的力矩转发楼盘促销新闻，以人海战术带动企业销售。 据悉，恒大每年有1~2次全国楼盘降价销售活动，时间约为2~3月和9~10月，持续多年。 不仅如此，恒大还将对营销业绩设定详细的评价指标。

据了解，目前恒大全员营销激励多于处罚，在各月各部门排名中，排名前三的部门有工资20%左右的额外奖金，也处于前十位。 最后三个部门，部分负责人将被扣除5%的工资，并予以考虑。

“领域内的销售佣金为购买价款的千分之一到三左右。 ”。 房地产工作人员告诉记者，在全民营销模式下，公司的佣金支出高于职业顾问的聘用。 恒大内部实行过成交房款1%的佣金奖励，加上额外套数奖励，最高5000元，被推荐的客户可享受97折优惠。

克瑞研究表明，全民营销主要应用于大企业的清淡营销，可以淡化公司的开发运营价格，提高项目曝光度，而不是被动接受沉没价格。 随着市场持续低迷，未来规模的住宅企业和重新重视这种模式。

对企业来说，全民营销是生存手段，对员工来说，这是不能不使用的游戏规则。 恒大非地产条线员工向第一财经记者表示，企业同事对全民营销总体支持，毕竟生于一个组织，必须遵循组织的游戏规则和文化。

但是，这个事件确实占用了很多个人时间。 因为平时工作量已经饱和，所以为了开拓销售资源，只能用个人时间进行。 上述恒大员工说。

戴着镣铐跳舞

回顾过去几年房企更新营销战略的节点，都处于领域缩小周期。 中国的房地产开发商正在上浮中成长，但现在领域的环境发生了前所未有的变化。 不要把房地产作为刺激经济的手段，房企从融资到销售各个方面都是封闭的。

中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1~8月，全国房地产调控政策达到367次。 比去年同期的315次上升了17%，累计次数刷新了房地产调控记录。 仅8月份的房地产调控政策就达到了60次。

“今年8月，房地产调控密集。 与以往的政策相比，最大的优势是增加各种房地产金融政策的收紧，包括从房地产贷款到开发商的各种融资渠道。 然后重叠地方，整顿房地产市场的混乱。 ”。 中原地产首席分解师张大伟说。

规制和领域竞争的重压传到了销售方身上。 根据国家统计局的数据，今年全国商品房销售面积连续6个月减少。 1~5月、1~6月、1~7月，商品房销售面积同比下降率分别达到1.6%、1.8%、1.3%，全年增长1.3%。

以时代中国为例，年，企业以602.3亿美元的销售额排名第46位。 在规模迅速扩大的情况下，时代中国管理层将2019年的销售目标定为750亿元。 今年前7个月，时代中国累计合同销售额约为368.12亿元，仅实现了年销售目标的49%。

与去年同期的销售额增长53%相比，今年的中国销售业绩明显失色。 要实现全年750亿元的销售目标，时代中国从8月到12月要实现月平均76亿元的销售。 过去7个月，企业月平均仅卖出52.59亿元。

在规模的压力下，全员营销换来了时代中国下半场门票的稻草。 事实上，时代中国已经加大了营销步伐。 上半年，企业销售和市场宣传价格约5.46亿元，比去年的3.63亿元上涨50%。 尽管如此，销售业绩还是有些失速。

不仅如此，时代中国还有擦不掉的地王的“重担”。 年3月29日，时代中国获得海珠区广纸新城板块内住宅用地石冈路ah051028地块，楼面价5.54万元/平方米，创广州(楼盘)土地市场最高单价纪录。

在时代中国取得地王的第二天，广州发表了史上最严厉的“330新政”。 新政落地一直以来给炎热的市场泼冷水，没有出现地王项目，上述地块的最高单价纪录至今。 但是，受制于控制困境，这个项目后续入市的时机、利润空之间都将成为时代中国潜伏的枷锁。

而龙头房企如恒大，业绩压力亦如影随形。 上半年，恒大营业收入2269.8亿元，比去年同期减少24.4%。 其中，房地产快速发展收入下降25.0%至2211.4亿元。 恒大表示，首先，根据销售合同约定的交楼期限，报告期内必须交楼的面积减少，比上年减少25.8%。

最能感受到市场寒冷的开发者，纷纷扛着生存盾牌。 碧桂园在中期业绩会上表示，未来将重复稳健的财务政策和风险管理措施，加强合同销售和退保，严格控制各项价格和费用支出。 像恒大同(楼盘)一样，今年提高了现金储备，确保了风险发生时企业有足够的现金。

所有的生存战略都指向退款。 外部融资越来越难，以现金流换取房企的共识，而全民营销也不过是房企戴着镣铐跳舞的缩影。 “在当前领域严峻的环境下，银行信用政策将会变得苛刻，全民营销的效果可能无法期待。 ”。 业界的房地产商正在考虑。

来源：零点娱乐时刊