“负债高企融资贵成中小房企快速发展痛点 房企或迎大洗牌”

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负债高的企业和融资高的企业将成为中小住宅企业快速发展痛点资本寒冬的期望住宅企业，或迎来大洗牌

刘颴辉

房地产领域正处于快速洗牌期，在各大热点城市竞相胶着的情况下，一些中小企业逐渐“出局”。

根据人民法院公告网发布的消息，截至8月9日，全国288家房地产经纪机构公布破产文件，要么破产，要么进入破产手续。 申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市，也有少数来自广东和上海(楼盘)。

“企业倒闭是因为资金方面出现了问题，融资价格越来越高，结果资金不抵债了。 ”。 总部设在江苏常州(楼盘)的地产商负责人在接受《中国经营报(博客、微博)》记者采访时表示。

作为资金密集领域，国内大部分房地产企业由资金杠杆驱动，在融资紧缩信号越来越强之后，负债高企和融资高企逐渐成为中小房企快速发展的痛点。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，无论从宏观领域的政策、融资环境、领域内的饱和度来看，中小房企“大量破产”都是意料之中的事。 房地产领域的洗牌拉开了新的序幕，今后一段时间内，洗牌将会是“进行中”的吧。

中小房企业生存困难

据人民法院公告网报道，从去年12月至今，已有近300家房地产公司发表破产文书，多属于地方中小企业。

年注册的无锡(楼盘)嘉熙房地产开发有限企业是众多破产清算之一。 工商注册新闻报道，无锡嘉熙房地产开发有限企业首要经营范围包括房地产开发和自由住房租赁，注册资本3000万元。 其中，常州嘉信融达投资合作公司(有限合作)持有99.67%。

根据无锡市新吴区人民法院公告，根据高胜武、余长兰的申请，于年6月25日裁定债务人无锡嘉熙房地产开发有限企业破产清算案受理，本院将于2019年8月15日召开破产清算案第一次债权人会议。

常州嘉信融达投资合作公司(有限合作)相关负责人介绍，无锡嘉熙房地产开发有限企业从2007年开始开发房地产项目，目前项目仍在陆续开发。 负责人说:“申请破产清算的理由是资金方面的问题第一，不能保证项目不会破产。”

据中原地产市场专家卢文曦介绍，小型房企一直以来在市场宽松的条件下有生存机会，近年来楼市纷纷遭遇“紧箍咒”，市场环境发生变化，几乎没有喘息的机会。 他认为，在市场逐渐洗牌的过程中，一点也不能适应快速发展环境、不能满足市场诉求的公司必然会被正常淘汰。

由于头房企业的业务规模逐渐下降，以前只在三四线城市发展的企业品牌公司，现在都在县级城市开展项目。 这样，给地方小规模房企的生存带来了直接挑战，在产品质量和溢价能力上差距很大的情况下，业务受到冲击，无法逃避失败后合并的后果。

上述常州嘉信融达投资合作公司(有限合作)相关负责人告诉记者，企业旗下房地产项目企业破产清算与融资有一定关系。 “银行对我们这样的房地产二级资质的开发公司，是不能贷款的。 因此，企业的资金来源于多个合作伙伴。 ”其披露。

实际上，从去年下半年开始，房地产公司融资环境呈现宽松、放松的趋势。 但到了今年5月，融资环境明显缩小。

据该策研究院统计数据，2019年5月，40家典型上市房企完成融资额折合人民币共计367.99亿元，环比下跌52.07%。 融资监管收紧，进一步增加了房企国内外融资难度。

上海实业投资企业在江苏省宿迁(楼盘)市投资开发房地产项目，目前已有房源对外销售。 关于约300家房地产企业倒闭的消息，该公司负责人告诉记者，中小房地产企业确实生存困难，项目规模小，因此不容易获得银行贷款。 现在他的企业终于用现有的资金周转了，接下来打算去河南省商丘市的地铁县开发土地。 选择“得不到融资，企业的战术方向只能更加慎重”。

领域洗牌期摆脱不了融资的魔法

受宏观政策和领域调整的影响，从年下半年开始房地产领域持续分化，同时竞争日趋激烈。

盘和林分析认为，房地产公司“一揽子跳跃”的原因是国家宏观政策紧缩，许多公司没有“私家车”，失去了生存的最后支撑。 事实上，类似于汽车领域的“车补”，实质上降低了领域门槛，凭借“棚改”的东风，许多三四线城市的房地产公司成长起来，但自身是粗放的运营模式，对企业品牌房企来说其实没有太大竞争力，所以棚改的货币化政策的

对于目前房地产公司融资难的问题，华金期货组合投资部社长李天逸认为，国内房价上涨乏力，即使没有下降趋势，银行放贷的意愿也在逐渐下降。 除了规模小的理由之外，银行对中小房企“惜贷”的理由也与以前的涨幅、附加值减少、公司偿付能力下降有所不同。

据李天逸介绍，破产的房地产企业在经营方面也存在一定的问题。 暂时转型快的房地产企业，在周期前转型金融和其他领域，避免周期带来的冲击波。 不耐冲击的公司将来宣告破产的情况会增加，领域可能会集中在大型房地产企业，集中度会提高。

过去三年，国内市场占有率位居前三的龙头房企分别为恒大、万科和碧桂园，三家企业新房销售收入平均占营业收入的97%。 截至年底，恒大、碧桂园、万科总资产达到1.88万亿元、1.63万亿元、1.53万亿元的营业收入均超过2000亿元，恒大、碧桂园、万科分别为4678亿元、3811亿元、2973亿元。

卢文曦表示，一些中小房地产公司的破产清算并不是对整个房地产领域没有好处，中小房企产品精细度不同、粗放度高、质量控制标准不同，相对于企业品牌房企来说，产品质量不够好。 随着房地产市场集中度越来越明显，产品质量将进一步提高。

生存空之间逐渐压缩，中小住宅企业如何突破快速发展的困境？ 这是采取抱团战略，快速发展地区市场开发细分行业的产品，还是与企业品牌房企合作开发，争取公司的生存机会。

来源：零点娱乐时刊