“林中、吴建斌等地产大咖，对领域未来作出了5个评估！太有用了”

本篇文章3729字，读完约9分钟

本文转载自公众号:“，明源地产研究院”

进入2019年下半年，很多房地产商感到不安。

大家想知道下半年到明年，房地产市场会怎么样吗？

这几天，观点地产在海南举办了博鳌论坛。 有点地产大咖在其他地方也发表了自己的见解。 明源想根据相关内容，整理5个重要观点，给大家一些启发。

1

整个/ S2 /区域都打乱了

但是，今后十年还可以

另一方面，整个区域发生巨大洗牌

朗诗集团董事长田明表示，未来房地产领域总体呈下跌趋势，领域面临巨大洗牌。

首先，从宏观层面看，中国经济增长从高速增长变为中速增长，速度略有放缓，经济下行压力巨大。

其次，房地产升值迅猛的时代结束，领域从增长时间进入成熟期，领域利润率不断下降。

第三，调控政策不受约束，抑制投资诉求，对房地产市场影响也很大。 最后，去年商品房成交15万亿美元。 如果今年只有14万亿美元或13万亿美元，就意味着房地产领域面临着巨大的洗牌。

蓝双城创始合伙人、董事长曹舟南认为，未来的控制将是常态。 如果房企没有自己的资金，需要贷款投资的话，就要慎重。

金科联合总裁方明富评价说，单一的住宅开发模式将来的道路会越来越狭窄。

二、未来十年，房地产仍然是非常好的市场，机会很多

首先，从中国城市化趋势来看，还有2亿~3亿城市化人口的潜在住房诉求尚未得到满足。

其次，有各种城市老房子更新改善的诉求，存在购房诉求、离婚率潜在购房诉求。

最后，无论从人口引进还是收入结构、收入增长的立场上，再加上中国人的投资偏好，房地产市场仍然是非常好的市场，机会很多。

无论如何，未来10年、15年，房地产仍然是繁荣的市场。

2

融资越难

住宅企业将融资工具用到极致

今年的房地产商应该有一种直觉的感觉。 那就是很难借钱。 前几天，明源说:“今年，房企融资真的不容易！ 只要能借到便宜的钱，谁都能打败对方”的文章中专门谈到了这个问题。

京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家沈建光认为，从今年5、6月开始，房企融资价格开始上涨，并开始出现严格管制的影响。 但是，这才刚刚开始，资金链的全面收紧，还需要时间来反映在价格、销售上。 信托融资是此次政策紧缩的关键，今后信托这一管制将越来越严格。

吴建斌说，目前房地产企业确实必须渡过难关，房地产融资已经处于围追猛打的状态。

在这种情况下，融资难，房企该如何生存？ 吴建斌提出了三条建议:

第一，尽量用尽融资工具，细化员工。

目前住宅企业可以利用的融资工具有几类。

ipo融资。 发行股票购买资产。 虽然可以内地，但是批准的难度很大。 债权类:例如，企业的借款，一年内的借款还很旧，但是要扩大的话，需要窗口指导。 既不是批，也不是批。 在项目层面，开放股份，共同持有地，这也可以用一般的方法。 以前流传的开发贷款融资是现在最大的部分，只要你的项目满足432的要求，基本上就没问题了。 供应链融资也正常，商票、保理融资也正常，总包单位垫款也可以。 股票类的一些非标准化融资还可以利用，标准化融资大多已经进入窗口指导。

第二，静观其变，等待融资窗口打开，但这个时间可能很短。

积极利用资产，尽量不花钱，收回订金、监管资金、预售款、个人贷款、应收款等资金，这些不仅可以进行资产证券化，还可以为内部管理安排一些。 例如，如何将监管资金作为可动用资金，预收款如何将其作为资产证券化的产品？

第三，克制期望。 未来一两年还是很困难的，每年增长5%到10%是比较合理的预计。

第四，抑制增长。 未来的房企要追求一切好东西，不仅要有规模指标，还需要长期战术的稳固。

3

未来的土地布局

必须多看城市周期

今年3月土地市场突然爆发，价格一度暴涨，但这种现象很多人并不擅长。 因为过去，让地王豪宅溢价的道路已经没有了。

方明富说，金科曾经做过一项研究，发现年土地90%的项目都赚了钱。 年拿下项目土地后，41%赚钱，50%平平。 年挣的有31%，10%是平的，其他都是赤字。 的45%是赚钱，10%是平的，其他都是亏的。

由于政策的控制，实际上很多房企拿地不赚钱，或者效率很低。 以前房地产商拿地过激没问题，但在现在这样的行情下这样操作很危险。

具体该怎么操作呢？

一、学会耐心等待，在意收益率而不是地价

有人认为恒隆集团董事长陈启宗受益匪浅，其实不然。 他指出，市场行情越好，你可能获利越多，但领域的拐点到来后，你做的越多，损失就越多，结果破产的可能性就越大。

所以房企必须学会等待。

去年恒隆在杭州(楼盘)买了地，从2004年开始恒隆就去杭州看地，为什么要等14年再拿，就像等女孩一样，不够就不需要了。 恒隆等了14年，终于等到了杭州最好的土地。

有人说出价太高，恒隆不怕出价高，只在乎收益率有多高。 历史告诉我们，真正能赚大钱的人，是可以在等待的时候等待的人。

二、布局的未来更多地关注城市周期

旭辉理事长林中在沃顿的课上分享了他的想法。

他认为城市化2.0将成为房地产下一个时代的机会。 发改委文件的出台，已经确定了未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一个快速发展的首要方向。 城市化迅速发展不均衡，城市化进程中各城市阶段不同，因此带来了巨大的“梯度机会”。

由此看来，在领域周期中看不到投资布局了。 越来越多的应该是城市循环。 这是因为必须深入研究所的城市周期和政策，研究其小趋势。

如何选择城市，曲江新鸥鹏文化教育控股总裁、新鸥鹏教育产业快速发展集团总裁李战洪认为，未来城市的选择，一定是中心城市战术。 拥有土地一定要研究新房和二手房的成交比例。 如果不这样做，我不知道最后会怎么死。

一位房地产开发商投下了数百亿的土地，之后两位总经理辞职了。 因为短期内只退还了30亿次。

4

地产下半场

做得不好的产品是混子

住宅企业根据周期调整产品。 例如，市场上行期大多改善产品，市场下行期以有需求的产品为主。

但明源君想说的是，无论市场如何，都无法改变顾客对高质量产品的追求。 去年房企对产品升级的投资度实际上很低。 结果，全国各地很多业主呼吁维权。

另一方面，后半段回到本原，完成产品和服务

谈到产品，从绿城出来的曹舟南非常兴奋。 他认为，房地产领域迅速发展近30年，质量通病还很多，有漏水、电梯噪声、烟道气味等。 服务也很差。

他建议下半场房企还是回到本原，静下心来踏踏实实处理质量通病，不要处理它，证明你是靠运气的。

房地产是制造业，生产的是住宅产品，住宅产品最本质的属性是居住和生活。 搞好产品，搞好基础服务是有道理的。

二、真正好的房子能找到内在的人性

以楷林办公楼为例，他们开创了两个好产品和服务。 在办公楼里开幼儿园。第二个是开网上的红色员工餐厅。第三个是公寓的集体保姆室，第一次。 这三套很受欢迎。

在办公楼里开幼儿园是发现女性没有孩子的痛点，让女性真正回归职场。

办公楼离不开公寓，集体保姆室，为什么业主喜欢？ 因为在高端公寓可以买到四五万平，一个保姆10平米，相当于四五十万。 集体保姆室不仅处理了这个问题，还帮助业主处理了保姆和主人的关系。 例如，即使被叫在一起，彼此的生活也不会干涉，保护业主的隐私等。

三、未来的产品将加速迭代，不断有微创新

这两年价格限制很严重，但我发现很多房企都在认真做产品，每年都在升级换代，做一点点创新。

比如星河湾今年把产品升级到了4.0标准。 举个简单的例子，按照4.0标准，很多项目的车库升级了，车库主通道宽7米，装修天花板后车道上方天花高3.3米，车库负一层大厅前方天花局部设计高度 升级后的车库变得更大气了，对顾客也更有吸引力了。

5

房企转型需要耐心沉淀

变革是未来房企进入库存时代必须面对的课题。 前两年很多房企热情高涨，但干了两年没看到成果就失望放弃了，所以用错误的价格尝试了。

一、房企搞多元化为什么失败？

第一太平戴维斯深圳(楼盘)企业副董事长和投资部主管吴睿解体、房地产公司多元化失败主要有三个原因。

第一是羊群效应，盲目跟风。 例如，长租公寓、共同办公虽然很美，但是很小，不适合房企大规模进入。

二是方向正确，但时机不对。 比如养老房地产，现在中国还没有形成一定的市场容量，不能用房地产思维在这个行业大规模复制。

第三个是基因问题。 开发者习惯赚大钱快赚钱，不太习惯赚小钱或慢钱。

二、变革选择路线需要耐心

现在大家都很着急，想快速找到新的路线。

虽然可以进行住宅企业的变革，但是必须控制现金流。 千万的短期贷款不能长时间使用。 因为新业务需要长时间的投资，但是收益周期长，如果钱不对，短期内无法回流，就会很危险。

当然，对于不差钱的大房企来说，变革需要的是选择路线，多次坚持。

例如，转型是比较成功的万达，目标是全面转型现代服务业。

复星地产做养老也做风生水，这几年逐渐形成了复星康养集团，康养集团目前已经完成了三个企业品牌、四个产品线的布局。

龙湖、旭辉、朗诗转型为长租公寓，获得了较大的市场份额。

对于变革，万达的两个构想值得借鉴。

一个是聚焦特色产业，找到自己的优势非常重要。

另一个是做高门槛的生意，正因为门槛高，做的人少，这样长时间积累，就会更好。 万达要求快速发展科技、创意、人才、资源等方面要求较高的产业。

来源：零点娱乐时刊