“甭管＂树村＂怎被蹂躏，反正2021年北京准备涨了……”

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2021年初到了。 过去的一年，渡过了大部分人活着的痛苦，回到了房地产市场。 2021年北京的房地产市场肯定不比去年差。 然后，暖冬明显出现了。 今天简单回顾了去年最后一天发生的“树村”地块，发表了销售排行榜。

首先，全年市场成交明显暖冬，北京楼市将刷新5年来的纪录。

总体来看，年12月新建住房上网本6681套，二手房上网本20944套较去年同月明显上涨。 根据累计年数据，全年合计成交新建住宅成交达到49189套，为过去5年来的最高纪录！

二手房市场也非常活跃，累计二手房达到168839套。 比去年同期增长16.4%，创下过去4年来最高纪录。

年北京市场暖冬供应量增加，热点项目上网本明显上升。

从整体上看，年底，房企入市热情高涨，为了年底不出现不明确的情况，大部分是？ 北京的新房项目加快了入市速度，发动了10月的抢夺战争。

年北京市场温度上升的核心原因主要有几个:全国其他城市普遍上升，但北京已经连续3-4年下跌，出现了性价比。 市场供给结构发生变化，限价项目建成，成交均价逐渐稳定，大部分地块没有限价

从整体来看，数据仍在高位运行中。 竞房累计进入9.1万套，已网签5.4万套，可售库存也较去年年底的3.3万套下跌2.3万套，随着供给减少、土地结构变化，北京2021年再次以不限价商品房供给为主。

从整体来看，北京楼市目前的价格折扣以累计过去几年的折扣为首要，实际上全年整体项目基本价格稳定。

累计数据显示，年北京限竞房屋成交已刷新年度纪录，整体成交量较前期活跃。 而且，随着土地供应结果的一些变化，市场不限价住宅来源明显增加，限制性竞争住宅的性价比相对提高。

2:回归市场关注的焦点:

按金额排序，销售冠为万樫悦府，按套数排序，销售冠为寰宇时代。

1 :金额销冠

2:盖销冠:

年纯商品房住宅销售冠

最后，我简单谈谈树村地块的问题

12月31日，市规划和自然资源委员会发布《北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造b-1南区块r2二类居住用地等3块国有建设用地使用权转让补充公告》，调整了海淀区海淀镇树村等3块的竞争规则，明确了“竞争地价、竞争政府对商品住宅所有权份额、竞争高标准商品住宅建设方案”的招牌方法

公告确定了这三块土地设定合理的上限价格，一旦竞争报价达到土地合理的上限价格，将不再接受进一步的报价，现场竞报政府将持有商品住宅的产权份额计划。 而且，地块中设定了政府持有商品住宅所有权份额的默认份额，当地竞报政府持有商品住宅所有权份额达到设定的默认份额时，将转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

我看到很多人拆除的复制品:有几个问题:

1 :这不是普遍的现象，目前北京等待出让的住宅土地共有10处以上，只有位置最高的几处有这个问题。 也就是说，这种类型的土地出让规模并不像竞争室那样全面扩大。

2:5年年限出售，只可能成为交易缴纳部分收入的房源，如果开发商的拍卖率不高，依然是普通的不砍价商品房住宅。

3:制定这项政策的目的是什么？ 很简单，不出地王。

总价格为118亿，共花费17.55万平方米的2宗纯住宅地块，平均地块楼价为6.72万元起。 树村地区的位置很好，售价不难卖到12万，即使按照市场传言的11万左右限价，现在的楼价也有可能从6.7万起价，依然有2-3万的溢价。 在这种情况下，这项政策的核心是为了不让楼价成为8万+地王。

4 :地块的溢价率设定为多少？ 至今为止的溢价率都是50%，与此相对，东坝地块的溢价率上限设定为1位数，打乱了很多现场投标人的步伐。

5:开发商怎么办？

其实对开发者来说，最大的影响就是按比例直接变成了溢价率，这部分金额相当于直接减少了开发者的商品值。 对购买者来说，相当于购买限制竞争室。 而且在那之后，贷款的首付怎么计算等，有很多问题吗？ 地下室部分怎么计算？ 的部分怎么计算？

所以树村的地块现在制定这个政策是为了不让地王出现，从现状来看，很多开发商也在应对，可能会出现抱团抱地的现象。 刮目以待。

但是，这些都不影响北京2021年房价的上涨:

北京楼市过去4年全国最惨，跌幅惊人，比深圳下跌50%！

尽可能寻找官方数据，我们大部分人认为北京二手房价格目前比年3月市场下跌了20%以上，但从官方数据来看，年10月，北京二手房价格指数为152点，比年3月下跌了5%左右。 广州和上海上涨了5-10%。 长沙上涨了17.8%。

经济基本面:

如果这几年北京是积极的减重快速发展，肯定会带来人口减少的影响，但等上了年纪，再增加政策的再现。

年第三季度，全市地区生产总值比去年同期增长0.1%，经济增长由负转为正。 目前，北京市首要经济指标逐渐恢复，在线经济逆势增加，民生行业稳定，全市经济社会秩序已基本恢复正常。

年上海作为第一个设立自贸区的城市，今年9月第六届自贸区正式诞生，中国已有21个省/市获得自贸区，覆盖全国49个城市。 北京成为第49个城市，在部分地区带来了明显的利益。

简单地说:

总的来说，作为首都，北京是京津冀的龙头城市，从全国市场来看，一个区域如果没有龙头城市上升，整个大区域市场就不可能上升，所以过去一年，全国的房价上升城市基本集中在没有暖气的华东华南，

华北的房价基本熄火，除唐山等少数城市外，全面下调，但这种下调随着信贷宽松市场积累购买力，所以，2021年，北京市场除非出现加码调控，否则房价必然上涨。

从土地市场来看，只限于竞房的供应节奏，反复观察了二手房学区的变化！ 北京2021年房价涨幅至少10%，拭目以待！

来源：零点娱乐时刊