“从弃子到宠儿，建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？”

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此前以“低调”“保守”示人的河南富商胡葆森，开始频繁出现在资本市场上。

5月15日，国内物管公司建设新生活登陆香港证券交易所，股票代码为9983.hk，成为年内第三家上市的房地产企业。 股价为7.3港元，比股价上涨6.57%。 截至当天收盘价，企业股价涨幅约22.5%，市值100.44亿港元。

2019年7月，胡萧森以16.5亿元的代价收购了中民投旗下上市公司筑友智造科技，建筑业集团正式进入装配式建筑行业。 目前，随着建筑业新生活成功敲钟，胡萧森已经聚集了房地产、装配式建筑、物业管理三家港股公司。

近年来，建筑业集团从综合开发公司转型为服务型公司，在房地产板块外开始了商业、房地产等行业的“轻资产”布局。 从某种意义上说，建筑业的新生活承担着建筑业集团轻资产转型的重任。

过去，建筑业的使命是“让河南人民住在好房子里”。 现在，“让河南人民过上好生活”成了胡葆森的另一个目标。 但是，这又不得不让人怀疑，商业在很大程度上依赖母公司的建设新生活，未来会是多久的想象空之间。

从“弃子”到宠儿

胡葆森的资本“阳谋”

从去年11月开始递交招股书，到现在正式发售敲钟，开始新生活只花了半年左右。 但是，新生活的迅速发展历史充满了曲折和困难。 不仅如此，其中还夹杂着胡葆森的资本“阳谋”。

招商函显示，建业新生活成立于年4月，胡萧森拥有94.16%的股份，企业定位为扎根中部地区的综合服务提供商，业务范围包括物业管理服务和增值服务、生活服务和理财服务。

事实上，作为建业开发第一个项目交付的物业管理企业，建业新生活可以追溯到1994年，与声名远扬的建业足球俱乐部是同一年。 遗憾的是，这个依赖房地产板块的子业务并不像房地产和足球那样迅速为公众所知。

1999年，胡萧森引进23名独立第三方自然人入股，以100万元注册资本正式设立建筑业物业管理，胡萧森的建筑业住宅和23个独立个体分别拥有51%、49%的股权。 2004年，建设住房又出资购买其余权益。

值得一提的是，剩下49%的股票交易对价仍为49万元，与当时的出资额完全相同。 同时，在建设住宅收回全部所有权的日子里，建筑业物业管理的注册资本从100万增加到500万。

2006年8月，为了向资本市场讲述美好的故事，最终实现上市，建筑业物业决定剥离损失物业管理工作，以500万的对价向河南国光出售了建筑业物业管理的全部所有权，但仅10个月后，河南国光将其转让给了另一独立第三方牛师明。

年1月，拥有5年建筑业物业管理的牛师明又以同样的500万元交易对价出售给滑子义和滑志昌所有的昊霖投资。 插手的理由与河南国光相似，他认为要扭转损失状况，巨大的努力和投入必须超出预期。

年，建筑业物业管理进一步开始重组，新成立的建筑业新生活拥有其100%的所有权。 年12月，胡萧森又以100万元的交易对价收购了建筑业新生活的全部所有权。

建业新生活重组前的简化所有权结构(来自招商函)

招商函说:“他们当时认为物业管理领域受到的市场情绪不高，但他们对本集团其他业务分部的表现并不乐观。 胡先生提出用人民币100.0百万元购买建筑业的新生活，滑子义先生和滑志昌先生认为这个评价是可以接受的。 ”。

几次转手，建筑业物业管理像足球一样被踢出去，胡萧森却像个看不见的控球人。 根据节点财经调查，河南国光的控股股东杨楠是胡葆森的侄女，牛师明的另一个身份是河南建业东英新生活服务有限企业董事长，胡葆森也在年轻时公开自爆了自己的姓“滑”……。

还清债务

资本负债率从784%到0

通过10多年的“放养模式”，胡萧森最终将建筑业的新生活(建筑业物业管理)收入囊中，推进了资本市场的进入。 但是，建设的新生活并不完全是资本滚滚的雪人，从其业绩来看，企业确实有圈子。

招商函称，年胡葆森接手后，建筑业新生活开始快速增长。 近三年营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元、17.54亿元，年复合增长率为95.2%。 毛利氏从去年的1亿5000万元增长了447%，达到2019年的5亿7600万元。

建筑业新生活近3年的年收入情况(来自招生书)

纵观建筑业新生活各业务板块，物业管理和增值服务为核心业务，贡献营收13.41亿元，占76.4%。 生活服务贡献营业收入3.09亿元，占17.6%； 理财服务贡献收入1.05亿元，占6.0%。

建业新生活各业务板块占有率(来自招商函)

需要说明的是，归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元、2.33亿元，年复合增长率为144%，2019年实现了10倍以上的增长。 究其原因，除了物业管理规模和收益增加两倍外，首先剥离了当年遭受多年损失的长期租赁公寓项目，盈利能力得到了明显改善。

规模的扩大会使毛利率上升，从而带来净利润的提高，但不能掩盖流动性的下降。 招商函显示，建筑业新生活近三年的流动比率为1.9倍、2.3倍、1.7倍、1.3倍，呈现持续下降趋势，这反映了企业短期债务能力的减少。

近年来，建筑业新生活的资本负债率在领域备受瞩目。 招商函显示，企业——年资本杠杆率较高，分别达到784.4%、612.5%、448.5%。 作为衡量企业偿债能力的指标，资本负债率过高意味着经常以依赖贷款和企业债务的方式募集资金，存在较大的偿债压力。

建筑业新生活近三年的资本负债率(来自招商函)

但最近的招商函显示，2019年6月30日，建设新生活的资本负债率直接降至“0”。 对此，企业解释称，截至各日期，资产抵押证券相关债务持续减少，相关债务在2019年6月30日前全部结清。

现金流量表显示，2019年6月底融资活动使用的净现金为4.65亿元。 其中还债和支付利息共计4.69亿元，部分被本公司股东供资的人民币9.4百万元和胡萧森管理的实体现金押金人民币19.1百万元抵消。

物管股爆炸

建业新生活“疯狂”扩展

当初，不动产领域被认为是不动产领域的附属，是为了住宅企业更好地“卖房子”。 随着房地产市场的下行，房地产商开始从“卖房子”转向“卖服务”。

近年来，在资本红利的催化下，房地产公司掀起了物管企业的上市热潮。 2019年12月，保利房地产和时代邻里在香港证券交易所当天敲钟，再次点燃了物管资本化。 作为在国内产生巨大影响的地区物质管理企业，建设新生活当然也不晚。

一般认为，房地产公司分割物流业务上市，是因为物流利润的pe值(市盈率)高于房地产开发。 从整体评价情况来看，不同房地产企业的评价值存在不小的差异，但基本上高于对应的母公司。

房地产企业的市盈率普遍很低(国信证券( 002736，应该是股票吧)

上市房地产企业中，目前碧桂园服务的市盈率为53.99倍，佳兆业大好市盈率也达到27.35倍，与此相对应，同样在港股上市的碧桂园集团的市盈率仅为6.11倍，佳兆业集团的市盈率仅为3.68倍。

从建设地的市盈率来看，目前只有5.30倍，企业总市值为119.32亿港元。 另一方面，刚上市的建筑业新生活，市盈率高达38.46倍，企业总市值102.60亿港元，堪比母公司的建设地。

对房地产企业来说，托管面积越大，其价值越高。 为了实现更大的资本溢价，建筑业的新生活将通过股权合作、合资企业、全委会等多种模式，继续扩大。

据了解，截至2019年底，建筑业新生活合同面积114.7百万平方米，管面积57百万平方米，其物业管理和增值服务覆盖河南全省18个地级市和海南省海口市。 招股书显示，仅2019年上半年，建业新生活就收购了郑州佳祥和林州六合的部分股权和信阳南虹的全部股权，扩大了自己的规模。

收购对价、收购的净资产、商誉的情况(来自招商函)

为了保证收购质量，建筑业新生活有了合作和收购的“标准”:良好的声誉、高质量的资产及管理总建筑面积至少300万平方米。 有提高运营效率或利润率的可能性维持最近一个财政年度的年收入至少为人民币4000万元，市盈率为10。 但是，为了上市，也有媒体怀疑新的生活收购资产并不完美。

以郑州佳祥为例，根据企业调查的数据，该企业历史上有188起法律诉讼的民事案件，多为与业主委员会的纠纷和业主要求物业费的物业服务合同纠纷。 仅2019年，郑州佳祥成为被告人的案件就达到20多起。

强烈依赖母公司

既是祝福也是灾祸

作为建筑业新生活的母公司，建筑业房地产被誉为“河南房地产王”，具有较强的房地产资源特点。 正因为如此，目前建筑业在全国百强房地产中位居第13位。

招商函称，近三年来，建筑业新生活的在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米。 其中来自母公司的管理面积比例分别为90.9%、83.7%、68.9%。

从管理房地产建筑面积的比例来看，建筑业新生活近年来提高了第三方房地产的占有率，从年开始企业迅速发展第三方对外开拓项目，管理面积从年末的5.6百万平方米增加到了2019年末的45.2百万平方米。

不动产管理支部项下不动产的地域分布情况(来自招商函)

除了物业管理和增值服务外，建筑业的新生活还将业务扩展到生活服务、商业理财和咨询服务。 企业开发“建筑业+平台”，使内外资源与企业o2o服务能力同步，现阶段与包括京东、网易、小米、顺丰优选、中粮在内的260多家供应商合作。

但是，尽管如此，从招股书的数据来看，建筑业的新生活大部分仍由建筑业的房地产提供，对此存在严重依赖。

对于被分割的企业来说，在其快速发展初期离不开母公司的支持，这在物业管理方面更为明显。 事实上，许多房地产企业在大力谋求分期上市时，都会面临类似建筑业新生活的依赖问题。 另外，随着房地产领域竞争的加剧，从第三方手里获取房地产变得越来越困难。

但是，建设新生活最大的问题是，背后的大树——建设不动产的日子不好过。 最近的年报显示，2019年合同销售超过千亿美元，尽管它打破了领域记录，但这是毛利下跌、债务上升、现金流不稳定的一系列问题。

不仅如此，建筑业房地产“省域化”的战术模式也使自身处于极其被动的状况，在没有走出河南的情况下，吸引了国内房地产巨头以及地域性住宅企业疯狂抢夺。 因此，胡萧森在年度财报公布后，必须积极减速，将今年的重资产销售目标定为800亿元。

这无疑是构建新生活最强烈的利益空信号。

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文/地产频道

来源：零点娱乐时刊