“关于商住公寓，这可能是一篇最干的干货”

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作者:我的心生

来源:楼市小心( loushi666 )

今天这个复制品普及了“商住公寓”，也被称为“商住住宅”。 有两件事，催我写这篇稿子。

其一，在这期间，维亚直播杭州的复地壹中心，当时在直播间销售数百张优惠券，7天后一半以上退票。

二是深圳豪宅型商住公寓，太子湾溪，连续开盘三次，均于当天售罄。

前者是总价100万件的普通商住公寓，后者是2000万-5000万的豪宅型商住公寓，为什么门槛高更容易卖？ 门槛低者无人问津。

因为这两者面向的人完全不同，产品定位完全不同。 湾玺这个项目，面积最低的是从250平方米开始的海景大平层，在下面的位置。

这个商业住宅被抢劫的原因，一个是海景大平层，未来规划一流，周边没有同类竞品，但实际上从涨幅空之间来看，并不理想，但因为是富裕的专用型产品，所以很少见。 尽管如此，从投资附加值的角度来看，我并不看好。 将来的销售也不怎么卖。 我想只要纳税，就能吞噬你的大部分利益。

今天文案的重点告诉我们，为什么普通的商住公寓(主要指那个loft公寓，一层数十户，面积五六十平方米)是个大洞。

一、什么是商住公寓？ / h// S2 /

“商住公寓”是开发商培养的概念，严格意义上没有这个名词。 你的房产证上也注明了商业40年，用地性质和写字楼、商店没有任何区别。

市场上确实有一种叫“公寓”的产品。 其用地性质也是70年，之所以冠以“公寓”字样，是因为该产品的采光没有达到住宅标准。 但是，还属于住宅。 如果你真的买不起纯住宅的话，这个也可以考虑。 学区、民电、煤气接入等配套将成为住宅，但未来的附加值不如纯住宅。

二、开发者为什么要建办公室公寓？ / h// S2 /

那么开发商为什么要创造“商住公寓”这个名词，或者为什么要开发这种坑人的产品呢？

没有理由。 他拥有的是这样的地块，r2类用地较多，该地块以住宅为主，但混合了商业。 但是，开发商很清楚，建造办公楼完全卖不出去，所以改装成可以住人的“商住公寓”，具有不限于购买等各种特征。

三、为什么不能选择商住公寓的迁移？

购买这种普通商住公寓的人大多是手头比较紧的年轻人，迁移是他们的首要需求，不仅限于购买，也不局限于贷款，总价低，精装交货，看起来都很棒。

但实际上这些并不能弥补你的损失。

其一，这种房子本身只能融资10年，只能融资5成首付，融资利率比住房高得多。

其二，这种房子很难出售，很多都是亏本出售。

其三，这样的房子住起来也不方便，二楼是卧室，但是很局促，所以去地段不好的地方买住宅，买旧的破的小房子，比商住公寓强多了。

其三，正好需要，你在这样的房子里投入大量资金，等你回来重新攒钱买纯住宅的时候，你觉得又得花多长时间存点钱？ 你能跟上吗？ 很多人因为这个买不了住宅了。

四、商住公寓进入二手房市场极为罕见 [/s2/]

商住公寓一旦进入二手房市场，其价值将大幅缩小，主要表现在以下几个方面

另一方面，银行不喜欢这个产品。

去银行申请住房贷款，你会惊讶地发现，无论住房多么旧的房子，他们都需要，但一到商业公寓，他们就各种各样的面孔，各种各样的拒绝。 当然是由这两者的性质决定的，住宅是硬通货，安全，有价值的附加值，但商住公寓是次级资产。

即使银行受理，你的判断价格也会大幅下降。 可能不到心理价格的一半。 判断值不会下降。 贷款继续打折。

其二，完全输给了住宅。

对开发商来说，在同一块土地上，住宅部分的利润已经非常丰厚，即使这部分商住公寓变成现住宅，他们也不会着急，对代理商来说也是如此。

谈谈薇娅有货的商住公寓吧。 位于杭州拱墅区，房价26000，现在的房间也无人问津。 你看他们着急吗？ 慢慢卖了。

但是，商住公寓一旦到了你手里，就不一样了。 杭州复地壹中心这座商住公寓，不仅周边住宅40000+了，而且是3.9米的层高，还不如普通的4.4米的商住公寓，所以退购票券也就不足为奇了。

您应该看到了最近北京相关人员住宅成为负资产的信息。 因为这样的房子价格几乎不会上涨。 即使上涨，涨幅也远远低于周边住宅，不到一半，转让将面临高额税费。

综合税费、涨幅、租金等，普通商住公寓根本碰不上，买了亏的依然是粗略的。

如果现在手头有商住公寓的话，最诚实的提案，就快点解决吧。

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来源：零点娱乐时刊