“【商业地产季报】2020年一季度商业地产领域研究报告（第1期）”

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核心观点

宏观方面:美股10日4度熔断，国际油价最高下跌68%，国内居民同比上涨4.9%，各国增加政策支持以应对冲击

市场面:商业营业用住宅销售额比去年同期下降26.3%，商业用地成交比去年同期减少19%，随着恢复，市场进入稳定阶段

短期展望:商业地产短期冲击较大，但市场韧性尚好，疫情后恢复有望

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年，充满魔法色彩的庚子鼠年在恐怖的气氛中到来。 突然的瘟疫席卷了华夏大地，也给年带来了悲伤的事情。 2019年末武汉突然爆发新型冠状病毒，很快病毒被春运吸引蔓延全国，截至去年3月31日，全国新冠肺炎确诊人数8.2万人，全球确诊人数77万人。

随着年一季度结束，国内疫情逐渐得到控制，各行业在党中央的领导下，生产工作有序恢复。 但黑白天鹅事件对各行业的影响不可逆转，商业地产领域的变革也在高速公路上推进。 “万物阴生阳灭”，万物对立统一，疫情冲击对商业地产领域、公司、商户、以及费用产生负面影响之余，对各商业地产参与者也起到了正面作用。

本报告从国内外宏观经济、市场及领域热点三个方面进行分析，分析一季度疫情影响下商业地产领域的环境，思考下一阶段商业地产的快速发展趋势。

第1号宏观面

全球经济环境

(1)疫情冲击全球经济，各国纷纷降息

在全球经济放缓的大背景下，新冠引发的肺炎疫情对全球经济的冲击加剧，美股4度熔断。 欧洲股市全线暴跌国际油价出现1991年海湾战争以来最大跌幅。 面临着全球全面经济衰退的危机。

3月3日，联邦储备系统宣布紧急降息50个基点，联邦基金利率下调至1-1.25%。 这是美国继2008年金融危机后首次采取紧急降息措施，幅度最大的降息，不到半个月，3月16日，美国联邦基金利率目标区间再次下调，降至0-0.25%。 此后两天内，17个国家和地区跟进降息，降息浪潮蔓延全球。 据物业管理参考不完全统计，截至3月底，全球23个国家和城市相继出台了降息政策。

图1:q1世界各国和地区的降息政策概述

资料来源:亿翰智库整理

(2)美股4度熔断，联邦储备系统诉政策救市

一季度疫情肆虐，美国经济遭受重创，部分美元投资机构收益由正转负，市场出现美元流动性不足，是美股暴跌的直接原因。

3月18日，美国股市历史上出现了10个交易日内的第四次熔断，也是1988年熔断机制成立以来的第五次熔断。

表1 :年美国三大股指熔断日收盘价情况

资料来源:亿翰智库整理

3月15日，联邦储备系统将基准利率降至零，启动7000亿美元量化宽松计划，意在向金融市场注入流动性。 随后3月23日，联邦储备系统宣布将继续购买美国国债和抵押贷款支持证券以支持市场平稳运营，不设限额上限。 随着开放量化宽松政策的出台，融资价格下降，金融环境有望改善，美国经济有望复苏。

(3)供需两端加压，油价下跌趋势不变

除股市外，债市、汇市、黄金也持续下跌，全球经济诉求严重不足，全球大宗商品交易量和交易价格全面下跌。 被称为世界经济命脉的石油也受到巨大冲击，疫情导致全球对石油能源的诉求暴跌，因此也引发了沙特阿拉伯和俄罗斯的油价战争，国际油价出现了1991年海湾战争以来最大的跌幅。

图2:q1国际原油价格走势(美元/桶)

资料来源:石油价格网

由新冠引起的肺炎疫情大范围流行，限制了人们开车出行，给世界原油的诉求带来了压力。 另外，由于原油价格战争的推进，生产量上升，在供求的两端，原油价格的动向受到压力。 4月12日，全国主要石油生产国为抑制原油价格下跌趋势达成减产协议，但随着全球疫情加剧，短期内原油库存将呈增长状态，预计未来原油价格仍将面临压力。

国内经济环境

一季度，新冠肺炎疫情对国内经济造成各方面冲击，生产、投资、费用进入冰封，大部分分支机构处于停牌状态，经济数据呈现明显下行趋势，据国家统计局公布数据，年一季度社会消费品零售总额为78580亿元，去年同期， 全国国定资产投资84145亿元，比去年同期减少16.1%，投资额减少两位数，gdp比去年同期减少6.8%。

年3月，全国已进入复工阶段，在各地政府赢利政策的支持下，经济复苏明显加快，3月经济总量将比1-2月明显好转。 随着国内疫情防控效果持续显现，疫情带来的影响将在二季度逐渐消失。

虽然全国支出市场价格走势受到较大影响，但随着党中央、国务院一系列再生产、稳定供给等政策措施的实施，居民支出价格总体呈现平稳、上涨下降的结构性变化态势，截至2月，cpi保持了上涨趋势，其中食品价格上涨速度有所放缓。 进入3月，恢复生产稳步加快，确保稳定价格的措施持续给力，食品价格下降3.8%，同期cpi下降约0.90个百分点。

图3:2019.2-.3全国居民的费用走势

资料来源:国家统计局

从供应方面看，各地都实施了不同程度的交通运输管制措施，部分地区物流不畅，人手不足，加大了物资配送难度，价格上涨。 一些公司和市场延期开市，有些产品的生产和供应受到影响，难以及时满足市场的需求。

诉求方面，一季度受“居家”要求和“避险”心理等因素的影响，出现居民囤积行为，部分地区出现了方便囤积方便面、肉制品、速冻食品等食品的现象，也波及到其他食品，推动了价格上涨。

年1月，新型冠状病毒疫情随着春运向全国各地扩散，为了控制疫情蔓延，各地出台了限制人们出行的措施，人员出行利润依赖的零售领域受到影响，一季度零售总额明显减少。 根据国家统计局的数据，年1-3月社会消费品零售总额为78580亿元，比去年同期减少19.0%，到3月社会消费品零售总额增长率比2019年同期减少15.8%。 商业地产运营商为了稳定市场供给，抗击疫情，积极寻找应对方法，联合旗下商户通过在线营销渠道，1-3月现货商品在线零售18536亿元，比去年同期增长5.9%，占23.6%。

图4:2019-.3全国网络零售的增长情况

资料来源:国家统计局

1~3月社会费零售统计数据显示，大部分商品销售额明显下跌，其中餐饮业收入下跌最严重，收入比去年同期减少44.3%。 其次，金银珠宝类、服装鞋帽针织物类、汽车类商品零售额下降明显，分别比上年下降37.7%、32.2%、30.3%。

图5 :年1-3月社会消费品零售比( % )

资料来源:国家统计局

宏观策略宏观策略

(1)促进费用扩容的质量，释放费用诉求

年1月20日，商务部等13个部门联合印发《推进企业品牌连锁店快速发展指导意见》，从加强规划政策招商引资、深化“放管服”改革、推进企业品牌化快速发展、智能化经营创新、提高连锁化水平等5个方面，提出18项政策

《指导意见》的目的是以优化营商环境为根本，健全城市公共服务基础设施，构建便民费互联网，推动便利店企业品牌化、连锁化、智能化的快速发展，更好地发挥便利店服务民生和费用促进的重要意义。

表2:q1各地的刺激费用对策

资料来源:各地方政府官方网站

3月13日，经国务院同意，国家快速发展改革委、中央推进部、教育部等23个部门联合印发《促进扩大费用和提高质量形成强大国内市场的实施意见》，意见涉及市场供给、费用升级、互联网、费用生态、费用环境等6个方面

《实施意见》的提出是释放受疫情影响市场的诉求，并进一步完善特殊时期举办的新型资费模式，这一措施是抵御疫情影响的关键，也是保持资费市场稳步发展的重要保障。 在市场受到冲击的今天，国内面临增速压力，客户偏好难以控制，领域竞争越来越激烈，对商业地产公司来说下一步的快速发展更要慎重。

受疫情影响，为了控制居民的资费套餐，进一步促进各地经济复苏，激发内生动力，各地政府相继出台资费补贴政策。

表3 :问题1各地的费用补贴政策

资料来源:各地政府官方网站

目前疫情防控积极向好趋势明显，社会经济恢复形势迫在眉睫，利好的鼓励费用政策和积极信号也让公司和客户对经济复苏充满信心。

(2)加强防控机制，帮助公司有序恢复

2月23日，商务部印发《关于以开展防疫工作为前提推进商务行业公司有序再生产的通知》，要求各地商务主管部门在切实做好疫情防控工作的前提下，推进商务行业公司有序再生产。

通知要求零售、餐饮、住宿等生活服务行业，要指导公司按照领域防疫指南的要求，切实做好经营场所、商品管理等卫生防疫措施，营造健康安全的费用环境。 指导公司创新经营服务方法，运用线上模式开展业务，动员餐饮公司提供“移动食堂”或餐饮销售服务。 另外，鼓励电子商务公司充分利用新闻化技术，远程在家工作。

此次商务部发布的通知也从多个角度确定了有序再生产的观察事项，各地商务主管部门在切实做好疫情防控的前提下，大力推进商务行业公司有序再生产，为外贸和外资稳定再生产实现今年经济社会快速发展目标任务提供了大力支持。

表4:q1各地辅助公司的再生产政策和措施

资料来源:各地政府网站

新型冠状病毒大爆发给全国经济造成不可估量的损失，疫情控制后，如何在保障职工健康安全的前提下，做好公司再生产指导工作是国家各部门需要重点的核心工作。

金融环境

年一季度以来，国内金融环境不容乐观，为了振兴国内经济，辅助再生产，国家逐渐采取比较措施，包括定向降准、再贴现再贷款、专项再贷款等，随着疫情逐渐得到控制，数据出炉后

表5 :第1季度金融支持政策

资料来源:各地方政府官方网站

3月初，美联储预期降息50bp，中国央行逆回购政策利率不变3月16日，美联储两度降息，中国人民银行实施定向降准，长时间释放资金5500亿元。 此外，开展中期借款便利化( mlf )操作1000亿元，不开展逆回购操作，中标利率维持与上次相同的3.15%。 随着美联社利率的下降，我国货币政策再次表现出独立性。

在疫情的冲击下，国内金融市场短期内不稳定，但随着疫情好转，金融机构稳定市场，负面影响逐渐减少。 日前，人民银行会同银保监会、快速发展改革委等五个部门，对疫情影响较大的中小企业、民营企业贷款给予展期和续贷政策，并给予公司一定期限的临时延期还款安排，帮助这些公司维持现金流量稳定，度过难关 并积极降低市场利率，为公司提供优惠贷款利率，切实降低实体经济融资价格。

3月银保监会发布了银领域金融机构统计数据，近月银领域金融机构不良贷款余额3.3万亿元，不良贷款率上升2.08%，环比上升0.05%。 据悉，不良贷款上升也是疫情客观因素的影响，疫情结束后，将逐渐好转。

第2号市场面

市场表现:

供需同步下降，商业地产市场受到双向挤压

年一季度，受春节假期和新冠肺炎疫情影响，商业地产开发投资和销售面积大幅下跌，在领域转型进入存量阶段的背景下，市场环境短期紧缩。 长期以来，中国经济长期没有朝着好的基本面发生变化。 特别是近年来，金融供给侧的结构性改革初见成效，金融体系越来越稳定，相信随着疫情的影响逐渐消除，商业房地产市场也会逐渐好转。

(1)供应紧缩，开发投资增速断崖式下跌

近年来，商业地产已经进入库存时代，在消化现有库存的指导下，商业营业用住宅的投资额和新开工面积持续下降。 1月疫情在全国范围内蔓延，商业地产市场冻结，资本端热情降至最低，投资额锐减。 1-3月全国房地产开发投资额比去年同期减少7.7%，各行各业中商业营业用住宅投资减少最严重，比去年同期减少14.8%。 商业住宅新开工面积为2361万方，比去年同期减少29.7%。

图6:2019-.3商业营业用住宅投资和新建开工情况

资料来源:国家统计局

(2)诉求收缩、商业地产销售大幅降速

2019年以来，全球经济环境严峻，我国经济增长也面临下行压力，进入年一季度，受疫情影响，房地产市场销售大幅下跌，1-3月全国商品房销售面积为21978万方，比去年同期下跌26.3%。 商业房地产成交数据也大幅跳水，1-3月全国商业营业住宅销售面积1221万方，同比减少35.1%。

图7:2019-.3商业营业用展位的销售业绩

资料来源:国家统计局

在特殊时期，各地认真落实了统筹推进党中央疫情防控和经济社会快速发展的一系列决策部署，由于延长假期、恢复工作、减少人员聚集等措施，疫情防控形势继续良好。 到3月底，中国建筑业公司、房地产开发公司恢复率达到9成以上，市场企业稳定回升，投资逐渐恢复常态，投资诉求也将迎来新的释放，商业房地产市场开发投资和销售也将回归正轨。

土地市场:

供需同步下跌，随着恢复的发展，土地市场有望变暖

(1)土地供应:供应环比全面收窄，一线城市较去年同期大幅增加，预计二季度将趋于稳定

年一季度，全国商业用地供应规划建筑面积12926.38万平方米，与去年同期基本持平，供应地环比下跌51%。

表6:q1商业用地供应规划建筑面积情况(万平方米)

资料来源:亿翰智库

其中，一线城市一季度供应突出，宣布33块商业用地，总规划建筑面积297.33万平方米，同比下降140.9%，环比下降9.6%。 二线、三四线城市分别提供商业用地440幅和3153幅，规划建筑面积9904.66万平方米和2724.39万平方米，环比下降54.3%和34.1%。

从总体上看，年初受疫情影响，各地复工延期，疫情防控工作成为政府和公司事业核心，部分城市土拍延期，一季度土地供应环比负增长。 从供给数据来看，一季度商业用地供给与2019年基本持平，相信进入二季度后土地供给将明显回升。

(2)土地成交:受疫情冲击，商地成交量一齐下跌，随着回升，市场回暖加剧

总体来看，年一季度全国土地市场降温，商业用地成交规划建筑面积7528.88万平方米，比2019年同期减少19%。 环比下降53%，其中二线和三四线城市降幅分别为44.3%和56.0%。

表7:q1商业用地成交规划建筑面积情况(万平方米)

资料来源:亿翰智库

其中，一线城市一季度成交26块商业用地，规划建筑面积255.07万方，环比略有减少9.1%，但与2019年同期相比成交量增长146.3%。 从成交明细来看，一线城市1月仅5块商业用地成交，规划建筑面积109.68万方，占一季度总成交量的43%，随着2月份再生产进程的加快，土地成交量明显增加。

年前三个月，许多城市供给地节奏放缓，一些公司相对放慢供给地速度，对市场不明朗持观望态度，在商业房地产行业存量压力较大的背景下，开发商供给地走势更加谨慎。 随后，城市更新进程持续推进，1月，中海以62.71亿元竞标位于上海普陀区的城中村改造项目地块，成为一季度单宗成交金额最高的商业地块。 根据转让文件，该地块计划建设建筑面积29.3万平方米、230米和200米的地标建筑，如普陀真为副中心重建天际线，整体项目包括文化、体育、商业等综合业态。

年一季度，全国各级城市商业用地成交楼宇价格均有不同程度下降，溢价率基本平稳，未出现大幅度波动。 一线城市成交大厦均价7582元/㎡，环比下降35%，且许多地块按底价成交，溢价率仅为0.24%； 城市成交楼宇价格2133元/㎡，环比下降2%，溢价率8%，比上季度略有下降。 三线城市成交楼价1214元/㎡，环比18%，溢价率18%。

图8:-q1全国商业用地的测量价格走势

图9:-q1全国商业用地的溢价率

资料来源:亿翰智库

3号短期展望

年一季度受疫情影响，我国商品和服务费用大幅下降，但在政府相关利益政策的调控下，负面影响被压缩至最低。 并且，疫情防控已经取得阶段性成效，各地政府和公司逐渐增加利润政策输出，刺激费用，促进市场平稳回升。

短期影响显著，商业地产公司与商户合作共享危机

年的新型冠状病毒大爆发对商业地产市场产生了一定的负面影响，一季度商品和服务费用大幅下降。 根据防控需要，居民减少外出费用，不聚餐，生活中不必要的商品销售和餐饮业经营状况堪忧。 居民支出大幅抑制，以往经营旺季是近年来最惨淡的时期。

随着费用的减退，大部分商家面临经营困境，餐饮业公司为春节准备的大量物资堆积逾期导致大额亏损，许多商户流动资金不足，餐饮巨头也缺乏流动资金，资金链断裂面临危机，许多中小企业和经营能力薄弱的店铺 这些商户“房东”商业地产公司减免房租，为商户提供休息的时间。

图10 :新型冠状病毒大爆发期间商业房地产公司租金全额免除情况(日)

图11 :新型冠状病毒大爆发中的商业房地产公司租金减半的情况(日)

资料来源:公司正式公布

商业地产企业广告主动减免租金为商户处理了暂时的难题，但经营压力只是转嫁给了房地产公司，经营困境并未完全消除，疫情带来的费用热情不足的影响不可避免。 事实上，复职日到来，人员纷纷回来，但在各城市、社区、公司未放松的防疫措施下，费用热情没有大幅回升。 根据客观防疫要求，商业地产公司与商户合作自助，全面开辟线上渠道，联合配送平台提供“零接触配送”服务，保障费用诉求供给。

主流销售平台数据显示，1月26日至2月8日春节期间，使用“无接触配送”的订单占总订单的80%以上。 另外，都使用“无接触配送”服务的客户超过了6成。 年一季度，全国网络零售额22169亿元，比去年同期减少0.8%，降幅比疫情最严重的1-2月狭窄2.2个百分点。 全国实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的23.6%，比上年增长5.9%，实现了逆势增长。

图12:2019-.3社会消费品零售总额和网上实物销售额增长率( % )

资料来源:国家统计局

消费市场依然具有韧性，疫情后有望恢复

从市场规模来看，我国市场规模巨大，具有极强的抗冲击和抗风险能力。 目前，我国支出正处于基于高基数快速增长的阶段，2019年，零售市场累计支出超过40万亿元，比去年增长近3万亿元，对经济增长的主要引擎作用持续显现。 一季度疫情蔓延将导致全国停工，费用指数有所下降，但疫情过后，相信在高费用基数的支撑下，市场将逐渐回升。

从市场潜力来看，随着疫情影响的消失，我国的费用市场最终将回归经济基本面。 进入21世纪后，中国城市化进程不断加快，城市人口增加，人均购买力增强，2019年全国居民人均可支配收入30733元，比上年实际增长5.8%。

图13:-2019年全国居民人均可支配收入(元)及其增长速度( % )

资料来源:国家统计局

从支出结构看，近年来我国产业结构积极调整，第三产业占有率稳步增长，支出结构不断转移到高质量诉求上，经济增长具有较强的可持续性。 随着国内经济的快速发展，95后将消耗市场核心购买力，费用诉求升级，从而形成新的费用结构。 费用结构优化的本质也是提高和改善客户总福利，2019年教育文化娱乐支出为2513元，同比增长12.9%，标志着中国居民精神层面的费用进入了快速增长阶段。 此外，医疗支出为1902元，比上年增长12.9%，在一定程度上反映了居民对健康的关注和对服务型支出的重视。

图14:-2019年各类别的支出(元)

资料来源:国家统计局

商业地产的创新:

疫情倒逼，线上共同重塑商业环境

随着5g时代的到来，顾客的成本理念发生了明显的变化，不仅是网上购物，各大网络公司都推出了许多网上购物的平台，网上成本成为了大众日常的优先事项。 最近，罗永浩用抖音开了直播首秀，3小时，23件商品，1.1亿人成交，累计参与人数超过4800万人，在线超过290万、3400万波，直播中粉超过100万人。 当天，淘宝第一主播维亚宣布了迄今为止最贵的商品——火箭，以优惠价格4000万元提供快舟一号火箭发射服务，至此网上购物热潮彻底活跃。

随着疫情的爆发，实体商业在本应丰厚盈利的年历新年中遭遇了前所未有的困境。 为了减少疫情带来的损失，各大商业地产公司和商户纷纷开通网上拓客渠道，为客户提供“云购物”平台。

(1)在线渠道拓客

开通抖音直播、在线微店、商户小程序、商场app，帮助品牌商家抢占流量资源。

(2)创建自己的社区

建立微信朋友圈，承载社区文化，拉近商户与顾客的关系，建立稳定的信息表达渠道，加强企业品牌输出。

本文最早在微信公共平台上发表:房地产理财参考。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自行承担。

来源：零点娱乐时刊