“夏磊：疫情将激发7类新型购房诉求”

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中新经纬客户端2月24日电题“夏磊:疫情刺激7种新型购买诉求”。

作者夏磊(恒大研究院常务副院长)

随着防控工作积极推进，疫情初步有效控制，疫情如何影响居民的住房诉求，影响房地产市场？ 危机期待着政策、产品、市场营销三个升级，希望疫情能给领域带来更深刻、更积极的变化。

一、疫情发生初期和高速发展期，诉求暂时得到抑制。

新冠肺炎疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。 据cric监测，春节期间88个积分城市商品房成交量比年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。

住房诉求短期受到抑制，首要有两个原因。 第一，关闭卖场和居民的居家防疫，不能进行当地的展望室，居民很难做出购买决定。 第二，购房期望受到较大影响，观望情绪浓厚。 对经济增长和收入水平提高的期望下降防灾期望提高，短期内购房等支出和贷款意愿下降。 未来房地产市场走势预期不明朗，可能导致严重的市场观望情绪。

2002年12月sars疫情爆发后，住房申诉短期得到控制，随着疫情逐渐消除，申诉再次被释放。 疫情期间住房成交和贷款数量近年来降至最低点随着疫情于2003年6月结束，住房成交和贷款数量回到上升通道。

二、随着防控工作的持续开展，长期的居家隔离，将激发人们对居住体验的感情，改善居民居住质量的热情，引发7种新型购买的诉求。

第一，部分租赁诉求转为购买诉求。 租户在疫情中的生活和事业受到很大影响，疫情过后有购买自己住宅的倾向。

第二，购买和拥有第二住所的意愿增强。 第一住处首要满足居民的日常生活和工作，多位于繁华区，交通便利，配套齐全。 第二住处首要满足居民度假、休闲、养生等高质量生活需要，位于城市郊区或风景名胜区附近，环境优美，空空气清新，人口密度低。 强调了疫情期间，长时间的居家隔离，两居不仅居住质量更好，还能满足特殊情况下居家隔离诉求的特点。

第三，以大户型为代表的改善型诉求将得到进一步激励。 截至2019年，全国二三线城市商品住宅销售套套平均面积持续快速增长，表明居民持续追求居住空间尺度的增长。 疫情期间，住房面积对居家卫生的重要性凸显，这一诉求更是受到鼓舞。

第四，对住宅产品升级的诉求进一步确定。 不仅是面积，长期的居家隔离也让居民深刻感受到住宅户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。 疫情中，所有专家都强调“每天按时通风”，长时间呆在家里，室内采光也尤为重要。

根据年的人口普查，城市住宅的配套率只有85%，约20%是条件差的平房，约40%是1998年住宅改建前建设的。

第五，洋房、别墅等低密度产品备受关注。 疫情改变了居民对住宅类型的喜好，2003年sars后，通透性高、密度低的板房更畅销。 目前商品房市场上板楼已经不缺，开发商开始建设各类高质量的低密住宅，越来越多的小高层、花园洋房出现，别墅也进一步细分了榻米表、双拼、联排和独栋等多种产品。 疫情过后，部分诉求将从高层转移到小高层、花园洋房和各类别墅，出现低密住宅产品溢价。

第六，高质量物业服务楼盘诉求高涨。 社区防疫工作中，部分房地产支持不足的老小区只能进行基本的出入管制和防疫推进工作。 经过这场“疫情”，不同物业的服务水平差异凸显，居民将意识到高质量的物业服务不仅与日常居住体验密切相关，也与非常时期业主的健康安全密切相关。

第七，园林绿化好，周边商业医疗等基础齐全的楼盘更受欢迎。 疫情期间，小区封闭管理，活动空之间有限，园林绿化和卫生环境决定业主的身心健康和居住体验。 一旦发生疫情，园林绿化充分、小区环境优美的商品住宅就会投诉。 疫情期间，乘坐交通工具外出购买生活物资和医生暴露风险较高，周边强调了可以步行的基础性辅助的重要性。 其中，商业补助主要包括大型商场、农贸市场和社区超市，医疗补助主要包括大型医院、社区诊所和药店。 具备上述完善的住宅，第一是企业品牌开发商的质量大盘和位于核心城市高质量地区的小区，疫情过后出现了补助溢价。

三、危机是危机，期待房地产的三大升级。

呼吁顺利解放，需要政策支援和供给方面的力量。 如果应对得当，稳定市场将是好的房费升级、房地产销售渠道升级、多次“炒房”、支持居民自营诉求的房地产政策升级。

与sars爆发的2003年不同，目前经济增长压力较大，住房不足的问题基本得到了处理。 疫情对国民经济和房地产领域造成巨大冲击，疫情后住房诉求的顺利释放尚需三个条件。 从政策上来说，支持由于城市政策调整调控政策，适度调整限购贷款、降低契税等税费、增加住房贷款优惠等亟待改善的诉求。 产品、开发商升级产品，持续改善户型、房地产配套，使产品与居民诉求一致。 在销售模式上，创新销售渠道，宣传在线营销。 (中新经纬app )

夏磊

来源：零点娱乐时刊