“450次，2018年房地产调控创史上之最！全国整体降温，房地产拐点要来了吗？

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今年以来，在中央“住房不炒”定位和因城政策、分类调控精神指导下，各地政策持续编码，全年累计各项调控政策450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。 在这一严格控制的背景下，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，市场出现了积极变化，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标明显降温，调控取得阶段性成果。 但是，在楼市深度调整期，特别是国内经济下行压力增大的背景下，楼市放松管制的谣言也层出不穷，明年的调控政策和市场走向备受关注。 对此，接受《证券时报》记者采访的业内人士从中央经济业务会议的表现来看，房地产调控的政策思路不变，“住房不炒”的定位意味着，遏制非理性投资、投机诉求的“主体性”政策仍然具有连续性和稳定性。

业内人士还建议，当前楼市面临行政调控弊端日益突出的问题，政府应治理好预期、完全调控、加快改革三大对策，共同推进。

市场:从局部过热到整体降温

上半年，许多楼市调控政策不断收紧，部分前期调控彻底或经历多次加码的城市市场降温明显，但仍有部分城市出现过热迹象，“抢战”不断上演。 就像成都某楼盘数万人抢购一千套房一样，杭州(楼盘)某楼盘近3000人抢不到200套房，也有98岁老奶奶参与摇号的现象，还有一些开发商暗箱操作、茶水收费、销售。 对房价上涨仍有预期，重庆(楼盘)、西安(楼盘)、武汉(楼盘)、南京(楼盘)等“夺人”热门二线城市及丹东(楼盘)、粤港澳大湾区、海南(楼盘)等政策 国家统计局6月公布的5月70城市房价数据环比涨幅仍在扩大，市场未见明显降温，锁定背后市场混乱不断被禁止，控制压力继续增大。

住建部5月就西安、海口、三亚(楼盘)、成都、太原(楼盘)等12个城市进行了磋商，重申房地产调控目标不动摇，力度不放松，对房地产调控工作人员提出6项具体措施后，6月底住建部等7个部门在30个城市 此后，西安、杭州、长沙(楼盘)等相继出台限购“封禁”措施，公司停止在限购区购房，长沙也对以往的人才落户购房政策“打补丁”，未限购的人才较少。

市场真正开始转变是在7月31日的中央政治局会议上强调“决心处理房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”后，从8月开始，全国许多地区市场观望情绪增强，投资投机热情下降，8月17日住建部又海口 随着万科大型房企喊出“活下去”的口号后，期待越来越多的房企市场发生变化，打折促销和降价项目开始增多，卖场遭遇业主“维权”的情况也不断上演，个别楼盘 另外，国务院关于调整货币化棚改政策，对二三四线城市房地产热起到了加速降温的作用。

10月底，总公司、人民日报等中央媒体集体发表声明称“放松管制，不得半途而废”，对部分开发商和住房投资者放松管制政策寄予厚望空。

国家统计局12月公布的数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月较去年同期下跌，降幅扩大，市场预期明显变化，顾客观望情绪浓厚。 17个热门城市二手房价格环比下跌，这是近4年来首次连续2个月出现10多个热门城市二手房价格下跌，其中一线城市二手房价格连续3个月下跌。

再加上全国房地产开发投资累计降至同比最低值，全国300个城市土地流转速度创新高，土地平均溢价率创新低，诸多指标表明全国房地产市场整体降温。

策略:从持久代码到局部微调

今年以来，房地产市场从局部过热到整体降温、回归合理性，中央政府和地方政府对房地产市场持续保持高压监管态势，调控政策持续收紧。

从3月两会政府的事业报告中进一步强调“住房不炒”的定位，继续实行差异化控制，7月中央政治局会议上强调“决心处理房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，进而在12月中央经济事业会议上再次强调“住房不炒”的定位， 中央不断确定和加强监管基调，表明监管决心，从政策、监管水平上看，住所地、银保监会、发改委等许多部门为了将“房住不炒”落到实处，从加强市场监管、深化制度改革、加快金融监管、加快租赁市场建设等方面，比 各地方政府根据城市政策，由申诉方和供给方共同发力，落实房地产调控政策，限制房地产市场秩序，限价，限售等措施不仅在热点城市全面升级，同时扩大到三四线城市，与此同时， 在几十个城市开展了治理房地产市场乱象的专项行动，规范房地产市场秩序，坚决遏制投机炒作，在许多热点城市开展租赁住房，共享集体建设用房产权。

据中原地产研究中心统计，今年以来，全国各种调控政策多达450次，是历史上房地产调控政策最密集的一年。

随着房地产调控的推进，政策会放宽的传言也时有发生。

由于年初兰州“不受约束”的限购、合肥取消限价、成都人才“放松”落户政策、南京“不受约束”的传言，10月将出台“放宽广州限价” 至于12月出现的“对房企融资限制”，但这些“放松”的传言都及时明确，同时住建部在年内已经六次确定“控制目标不动摇，不放松力量，保持控制政策连续性的稳定性”。

11月房地产市场明显降温后，调控政策数量也较以往明显减少，政策文案也基本规范了房地产市场各种混乱，个别城市调控升级，政策环境基本稳定。 但是，在12月13日的中央政治局会议中没有提到房地产问题，而是被很多人解读为明年楼市调控和放松的信号。

特别是12月18日和19日连续两天，出现了菏泽限购政策、广州市商业服类限购政策、珠海金湾、斗门两区限购条件下降的新闻，一石激起千层浪，引发对市场调控政策放松的讨论。 但是，荷泽市住建局随后召开了紧急会议，对此次政策调整进行了情况证明。 山东省住建厅也表示:“山东省住建厅与国家调控政策一致，使用了一城一策、因城措施的调控措施。 因为每个地方城市的情况都不一样，政策方面也不是“一刀切”，各个政策还是由各个地方城市根据自身情况支配，省住建厅整体支配。 省厅不干涉各地方建设部门的具体政策，有些政策需要准备，有些不需要准备。 ”。 12月21日中央经济工作会议再次强调“多次定位‘房住不炒’，通过城市政策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，重新确定明年楼市调控方向，进一步稳定市场预期。

展望:监管宗旨不变，市场分化突出

12月21日的中央经济工作会议为明年的房地产调控方向决定了调整。 即“为了构建房地产市场健康快速发展的长效机制，多次安家，用于炒房定位，根据城市政策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。 业内对前半句的解读基本一致，但中央多次就“住宅不炒”的定位达成一致，但对后半句的解读意见不一，特别是“分类指导”中的“指导”一词，被一些业界人士认为

但是，全国政协经济委员会副主任杨伟民在第二天的“-2019中国经济年会”上表示:“去年的经济事业会议对房地产表现是“分类调控”，今年是“分类调控”，两者没有太大差异，“调控”向“调控”的转换虽然放松了管制，

关于明年房地产政策的走向，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受证券时报记者采访时表示，由于楼市比较重要和敏感，为了更好地稳定预期，会议没有做出比较确定房地产目标的表态，但要确保楼市的稳定。

但这种表述实际上透视出了更积极的意义:第一，短期政策不变，即调控思路不变，就是“房子住”，就是遏制投资投机，根据城市政策进行分类指导。 第二，要点是长期的制度建设，强调长效机制和基础设施建设(市场体系和保障体系的完整性)。 第三，进一步强调了地方政府的主体责任，这是住建部一直强调的，也是落地的重点。 “当然，由于城府赋予了地方权力，强调主体责任增加了地方责任。 总体来说，在房地产方面，地方政府必须对楼市的稳定负责，必须对保障负责，对其行为负责。 ”。 他说

清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受证券时报记者采访时也认为，中央经济业务会议上的房地产( 000736股吧)文案与过去的政策表现基本一致，但强调“不炒住宅”的定位，“不炒住宅”的定位在社会各界广泛存在。 在中央和地方调控责任划分中，要求“夯实城市政府主体责任”，今后在城市政策、分类指导的调控战略指导下，赋予地方政府越来越多的调控自主权，使城市房地产市场稳定的主体责任真正落实到地方，不“趋同”

中国指数研究院常务副院长黄瑜进一步表示，2019年房地产市场整体快速发展仍将重复房屋居住属性，遏制非合理投资、投机诉求的“主体性”政策仍将具有连续性和稳定性，调控政策也将更加注重保障刚需、置换等合理住房诉求 在多次“住房不炒”的基本定位下，城市政府的主体责任明显上升，目前各城市之间面临的诉求环境已经发生了巨大变化。 这一点是因为城市政策也强调优化前期的部分行政调控方法，使整体政策组合更加合理，本质上有利于市场的顺利运行。

2019年被控制的主体责任放在各个城市，现在出现了散点、自发的政策调整，第一是前期限价、限售等行政干预手段的修改。 “ 贝壳研究院院长杨现领预计，如果经济增长下降的风险依然增加，后期将有越来越多的城市调整房地产调控政策，如放松限购、调整住房贷款利率、调整首付比等。 三线城市政策的放松可能先于一线要点城市，行政性政策的放松可能先于金融信用政策。

关于明年的市场走势，倪鹏飞预计，总体来说，小幅调整是粗略的。 在没有重大政策转变和意外事件冲击的情况下，整个市场将转为降温通道，不会出现剧烈波动。 从时间上看，降温有起伏和波动。 在空之间，城市分化有可能再次显现。 未来一年，1、2线城市总体上市场上涨压力将保持恒定增长，趋势是增长主导。 三线城市市场向下的压力进一步增加，库存有可能再次增加。

黄瑜也认为，在目前政策稳定的前提下，2019年房价有望进一步稳定，部分之前涨幅过大的城市房价将继续调整态势，特别是热点城市二手房价格将率先变化。 三四线城市房价上涨动力也明显减弱，一些没有人口产业支撑的三四线城市将进一步进入下一个市场犹豫不决。 [/s2/]

政策建议:三策并行推进

不可否认，今年楼市调控取得的阶段性成果与必要的行政调控手段密切相关，但也必须审视行政调控弊端逐渐暴露的问题。 “长期以来，过度采用行政措施，行政管制大量产生意想不到的问题，导致市场混乱，加剧市场风险，行政管制作用下降，市场管制机制不能发挥比较有效的作用，扭曲了市场供求关系，加剧了房地产泡沫。 ”倪鹏飞说。

因此，针对明年房地产调控政策的建议，倪鹏飞认为政府必须管理好加快预期、完全调控、改革的三大对策，共同推进。 第一，稳定房地产市场预期，消除预期泡沫。 第二，完善房地产调控政策，防止楼市双向剧烈波动。 首先，要妥善解决和应对宏观问题的挑战，妥善解决经济速度和质量的关系问题，解决房地产和宏观经济的问题。 其次，要持续保持房地产市场调整政策的定力和韧性，将调整目标从抑制房地产价格上涨调整为确保房地产市场稳定，坚持“居住不炒”和“城市政策”的调整思路，将调整手段从行政交给市场，转变完全的调整措施，使暂时的控制制度化和机制化。 再次，转移和聚焦房地产市场监管重点，将中央住房市场监管扩大到地方政府监管规划环节，将中央地方房地产市场监管要点转移到土地市场，将房地产监管要点进一步聚焦金融机构。 最后，制定针对楼市双向剧烈波动的预防方案。 第三，决心改革基础制度，加速度建立长效机制。 房地产税出台渐进方案的，只对交易或房屋家庭计提，探索在一定征收点征税的房地产税和基础设施未来收益作为未来的偿还资金流，发行市政债券，弥补土地财政退出留下的地方政府支出缺口。 深化住房制度，重新建立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完全租赁的并行制度等。

黄瑜也认为，从长远来看，为了确保房屋的居住属性，需要推进房地产市场健康快速发展的长效机制建设，2019年将继续在住房、金融、土地、财税、投资、立法等方面推进。

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来源：零点娱乐时刊