“粤港澳四小龙之投资篇：后起之秀凭什么可以后浪推前浪？”

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一、粤港澳四小龙的迅速崛起

粤港澳四小龙是指发家和深耕粤港澳门大湾区，辐射全国四大优秀房地产开发公司。 分别是合景泰财富集团、中国奥园、龙光地产和佳兆业集团。 纵观粤港澳四小龙崛起之路，虽有波澜，但仍在前进。 四小龙凭借粤港澳大湾区高质量资源的特点，依靠“深耕粤港澳、辐射全国”的扩张战术，迅速抢占市场，实现规模快速扩张。 其中，合景泰财富权益销售额从年的163亿元增加到年的287亿元，年复合增速达到15%。 中国奥园合同销售额从的100亿元增加到年的456亿元，年复合增速达到46%。 佳兆业集团通过债务重组迅速走出阴霾，年扭亏为盈，创合同销售额447.14亿元，年复合增速为17%； 龙光地产也很了解粤港澳地区的深度，将深耕粤港澳大湾地区的战术发挥到了极致，规模扩张的步伐也没有停止。 年龙光实现合同销售额434.2亿元，年复合增速达到35%。

年1-10月，合景泰富、奥园、龙光、佳兆业的合同销售金额分别为531.28、675.3、598.7、490.92亿元，更不用说年实现了各自的销售目标。

另外，亿翰智库发布的年中国房企综合实力top200研究报告显示，四小龙的排名大幅上升，位居排行榜前列。

二、粤港澳四小龙的投资战略

粤港澳四小龙业绩的上升与其投资战略有密切关系。 仔细看了近五年来粤港澳四小龙的投资战略，完美地诠释了“别人怕我贪，别人怕我”的逆周期投资哲学。 从年到现在，中国房地产领域的周期大致分为三个阶段。

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第一阶段，-年上半年，新国五条等行政调控措施出台，信贷紧缩，大量中小房企倒闭，楼市库存严重，房地产领域成交价格持续下跌，成交量也急剧萎缩。

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第二阶段，年下半年-年下半年，年政府在全国主要城市房价集体下跌、成交量急剧萎缩的背景下，纷纷出手救市，限购政策逐步放开，年央行降息5次，降准3次，营业税5年2年

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第三阶段，截至年9月，楼市“去库存”成效显著，为防止房价过快上涨，政府和相关部门纷纷提出了“不炒房”的大基调，包括限购、限贷、限价、限售等行政调控政策、限售

楼市大跌，粤港澳四小龙也因市场变化而改变了投资战略。 领域的上部放松投资节奏，注意投资价格的增长(别人贪婪我害怕)，领域的下部积极准备粮食(别人害怕我贪婪)。 。 这样的人进入我退出，在人进入我的过程中实现弯道超车。

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例如，龙光地产在年下半年领域低迷，低价大量布局深圳(楼盘)等，享受上涨红利。 景泰富在年市场高温期，只在公开市场拍摄了三个地块，其中一个杭州地块与合营企业合拍，有意放松投资节奏，注意土地价格上涨，影响利润率。 佳兆业的土地储备基本上是年前市场还处于相对低位时提前布局获得的。 中国奥园年后也将继续扩大和深化政府的行政控制，市场走向合理时期，加大投资力度。

三、粤港澳四小龙的区域深耕

(1)粤港澳大湾区的快速发展潜力巨大

粤港澳大湾区是指由广东省广州(楼盘)、珠海(楼盘)、深圳等9个市和香港、澳门(楼盘)组成的9+2城市群，是国家建设世界级城市群，参与世界竞争的重要空间运营商。 粤港澳大湾区是习主席自行规划、自行布局、自行推进的国家战术，已写入十九大报告和政府工作报告，其战术意义的重要性不言而喻。 世界三大湾区:东京湾区、旧金山湾区、纽约湾区，gdp总量超过旧金山湾区，紧挨着东京湾和旧金山湾，被誉为拉动世界经济增长的第四大增长极。 粤港澳大湾区第三产业gdp所占比例在60%左右，低于世界三大湾区约80%的水平，未来转型突破和高增长率产业快速发展有一定空。 产业和地区经济迅速发展，将成为房地产增长的重要动力。

另外，10月24日港珠澳大桥的正式开通对大湾区的快速发展具有非凡的意义。 众所周知，海湾地区经济迅速发展的基础动力是以桥梁为纽带连接海湾地区各地，实现整体化、通用化(楼盘)。 。 世界闻名的东京湾濑户大桥、京门大桥、纽约湾布鲁克林大桥和贝拉扎诺海峡大桥等。 这座港珠澳大桥的开通不仅减少了三地11市的信息表现价格，而且港澳地区与内地经济的互补性越来越强，因此粤港澳大湾区无疑将迎来快速发展的新高潮。

(2)粤港澳四小龙在大湾区的土地储备

前面论述了粤港澳大湾区的战术意义和巨大的快速发展前景，四小龙作为扎根大湾区的本土房企适应了国家战术，近年来增加了大湾区，充分享受了大湾区的快速发展红利，锁定了未来的业绩。 中国奥园近五年在立足广州的基础上，进军佛山(楼盘)、深圳、惠州(楼盘)，至今已完成大湾区9+2的全覆盖。 龙光地产以深耕大湾区为企业最高战术，在大湾区以“速、准、狠”闻名，截至去年6月，大湾区土地储备占有率超过60%。 佳兆业年大量布局大湾区中山(楼盘)、惠州、佛山等市，积极增加大湾区土储。 景泰富近年来也不断增加大湾区，特别是年也加大了大湾区的投资力度。

截止到年上半年，粤港澳四小龙是大湾区布局广阔而深入，大湾区更是四小龙的重仓地区。 乘着大湾区经济发展之风，未来将成为四小龙业绩增长的强劲推动力，坎坷性强。

(3)旧修改项目的前景可期

广州和深圳的城市更新项目，从广州、深圳近期部分地块的限价政策中放宽，推出限售地块可见一斑，广深地区房地产市场成熟较早，开始逐步迈出库存市场阶段。 特别是深圳新增土地供应几乎为零，建设用地指标上存量建设用地占70%。 面对库存市场主导的深圳市，旧改革成为深圳市的常态。

龙光地产除3500万平方米土地储备外，在大湾区还有超过1000万平方米的旧改项目，旧改项目投入较少收益率，以年上半年龙光孵化的珠海玖龙汇项目和禅城绿岛湖项目为例，珠海玖龙汇项目位于珠海保区琴大桥横港珠澳大桥入口。 佛山城绿岛湖项目位于佛山禅城区，商住类型，地价约32.6亿元，商品价值约100亿元，地块与佛山2号线相邻。

佳兆业除2200万平方米的土地储备外，还达到2700万平方米，拥有约60多个旧的改建项目。 这些旧改项目99.6%位于大湾区，其中深圳旧改项目37%、广州旧改项目22%、中山旧改项目26%、惠州旧改项目13%、大湾区其他地方2%、上海(大楼 佳兆业因其古老的改革项目而闻名于市。

旧改项目可以给公司带来较低的土地储备，未来项目孵化成熟将更是公司业绩的强大推动力。 因此，旧改革项目投资少收益率高的好处是未来公司新利润的增加。

四、总结[/s2/]

粤港澳四小龙的业绩发展迅速，从投资角度看，其逆向周期投资哲学和深耕粤港澳，辐射全国投资战略是实现弯道超车的重要砝码。 大湾区未来快速发展前景，叠加港珠澳大桥通车，深度符合四小龙快速发展战术，未来四小龙将在粤港澳大湾区快速发展东风，实现业绩跨越。

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来源：零点娱乐时刊