“2018年三季度香港市场总结与展望：写字楼篇”

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非核心地区很受欢迎，短期内看不到贸易战的影响。 作者/洪圣奇、钱美辰、盛馨月(博客、微博) 截至去年7月，香港办公室 得益于中资公司和金融服务企业日益增长的诉求，该厦扩张的情况将会增加，港岛东等非核心区域也将成为搬迁首选，从而降低整体办公楼空的安装率。 从年前三季度的表现来看，全年的写字楼市场整体仍将保持稳定增长的态势，诉求将向非核心地区略有倾斜，但中美贸易战可能会带来经济上的不明确因素，影响写字楼长期的供需关系。

/ h/ [ p ] [/p ]注:甲级办公楼定义-新型及装修优良。 间隔有弹性； 讲究楼层面积大的装饰。 大厅和通道宽敞的中央空空气调节系统完整。 安装良好的乘客及装卸升降机设备的专业管理； 普遍有停车设施。

供给

供给地集中九龙新区非核心区域主导新供给

根据香港地政总署的卖地记录，年前三季度还没有商业用地成交，年度成交的商业用地只有4张，其中纯商业用地只有2张。 根据香港政府年度的卖地计划，今年将供应4个新的商业地块，全部集中在九龙，但迄今为止没有任何成交。 这与目前非核心地区写字楼市场不温不火的供需有关，近年来九龙东的空配置率呈下降趋势，但总体来说，与火热的核心地区相比，市场对未来快速发展的潜力并不持保守态度。 从长远来看，新增商业土地供应大部分仍来自九龙东、东涌等新的快速发展区和新市镇扩建区等，核心商区新地供应基本枯竭。

/ h/ [ p ] [/p ]差饷物业估价局[香港物业报告]指出，年底私人办公楼的总存量为11，838，228 的新增落成量为198，000平方米，比上年上升29%，其中65%的落成量位于非核心地区。 非核心地区新建也导致年末空装机量同比增长18%至1，119，500平方米，相当于整体库存的9.5%。

预计报告年的新供应将微减至181，000平方米，但到7月只能达到全年目标的45%，约82，000平方米，很难按期实现目标。 全年供应来自港岛和九龙，分别为56%和44%，其中东区和观塘共提供新落成面积的76%。 2019年落成量有望回升，达到252，000平方米，近六成新供应将集中在沙田和观塘。 甲级办公楼成为近期新增供应的主导，年和2019年分别为178，000平方米和226，000平方米，占全年落成量的98%和90%。

] [ p ] [/p ]从地域分布来看，中环和海湾地区是供给最紧张的地区，近年来新建在核心地区。 九龙区是供应最充足的地区之一，“启动九龙东”共约600，000平方米的甲级办公楼空之间将逐步释放，未来两年将稳步增加。 目前呼吁向九龙区转移，但目前九龙东市场投资者推动力大于个人所有者，持续稳定的新供给，使得九龙区空安装率仍维持高位。 由于非核心区域港岛东紧邻中环湾仔等核心区域，近期也备受投资者青睐，7月太古地产以平均尺价19，491港元向中资企业恒力隆销售和投资萨涌太古城中心第三和第四座，总价达150亿港元，创港岛东写字楼交易新高

总结一下，未来办公楼整体供应稳步增长，但地区间分化明显。 以前流传下来的中环等核心地区的供给已经接近枯竭，但大部分新供给依赖九龙区，港岛边缘的非核心地区供给也比较充足，港岛东已经成为更多金融机构转移到中环的首选目的地。

诉求

海湾仔铜锣湾空置率新低港岛东引流诉求

从上季度来看，年写字楼交易基本上延续了去年的热度，受零售销售稳步回升的带动，写字楼市场有望实现大宗交易。 分地区来看，中环、湾仔/铜锣湾等核心商区诉求率依然火爆，空安装率持续低企，湾仔/铜锣湾8月空安装率仅为1.6%，为历史最低，租金月 非核心地区港岛东和九龙东的空配置率也有所下降，8月港岛东的空配置率仅下降1.4%，九龙东下降9.6%。

/ h/ [ p ] [/p ]受银行和专业服务企业的扩张诉求支持，8月中环的租赁交易增长109%。 海湾地区新建的甲级写字楼one hennessy也备受瞩目，成为中资企业扩张的新选择，在上海浦东快速发展银行和总部设在北京的共享办公经营者氪空之间，分别扩建和新建了8层和7层大楼

[ DIV ] [/DIV ]由于新的供应不足和租金暴涨，更多的以前中环租客已经离开，港岛东因地理特征而引流，

/ h///h///h// h// h/7月九龙东空的安装率在年内首次下降到9.6% 受益于香港政府的“启动九龙东”计划，目前九龙东仍是新供应最充足的区域之一，未来5年将陆续有410万平方英尺的新供应。 九龙东未来的诉求有望继续提高，空安装率有望继续缓慢下降。

总结

年上半年，香港写字楼市场持续上涨，租金售价稳步上涨。 虽然核心区依然高烧，但九龙东和港岛东等非核心区对中环以前传来的租客的吸引力大幅增加。 核心商区以外的新快速发展区和新市镇扩展区潜力巨大，但短期内不会对核心商区的特征产生较大影响。 市场情况良好，但近期中美贸易战带来的经济不明朗因素可能影响写字楼市场长时间快速发展，由于人民币持续贬值和贸易关税的压制，部分资本机构面临裁员或“出港”的危机，香港写字楼市场未来或有一

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来源：零点娱乐时刊