“企业丨跟投、高周转、下沉：保利地产为“重回地产前三”大拼”

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中房报记者苗野丨北京(楼盘)进行了报道

保利地产和保利置业重组案获得股东大会高票通过后，保利地产董事长宋广菊高喊“重回房地产前三”。 与领域内发生的“房地产化”浪潮不同，她期待的实现路径是常规的扩张和并购合并。

8月13日，保利地产发布半年数据显示，截至6月30日，营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%。 母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%，毛利率上升至35.39%，净利率上升至15.64%。

一连串“鲜红”的数据似乎印证了宋广菊在5月股东大会上的说法:“地产没有理由不乐观。”

从规模上看，年上半年赛道上，保利地产以2153.12亿元的合同销售额居领域第四位，与排名第三的万科的差距为892.9亿元，比去年同期与排名第三的恒大的差距974.9亿元还要窄。

虽然销售规模差距很小，但克而瑞研究中心写道，房地产领域的三大巨头也在不断前进，保利必须缩小与第三名之间的2000亿元左右的差距(数据统计截止到年底)，依然存在很大的压力。

销售额的50%用于拥有土地，杠杆作用在上升

回到领域前三，我发誓保利地产正在改变。

目前，在公布上半年销售业绩的房企中，保利地产以2153.12亿元的合同金额排名第四，比去年同期增长46.86%。 其中，一二线城市合同金额占近78%，珠三角和长三角两大主要城市群分别占31%和20%。

根据保利地产此前发布的“345战术”，保利地产目前实现了年销售额的53.8%。 “345”战术是指实现年销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。

业务稳步增长是保利地产多年来的常态，无论市场行情如何，这家房企一直保持稳定增长的步伐，除了不变的表象外，还有些许变化出现在这家房企上。

在重回领域前三的强劲需求下，保利地产的投资力度较去年同期大幅增大。

年上半年，保利地产新开展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总价格1072亿元。 其中，一二线城市的拓展金额和面积分别为68%和50%，三四线城市聚焦珠三角、长三角等核心城市群周边。

近4年来，保利地产保持着每年土地金额和建设面翻一番的态势。 年、年和年，保利在土地方面的支出分别为656亿元、1214亿元和2765亿元，开展项目分别为50个、112个和204个，开展容积率面积1308万平方米、2404万平方米和4520万平方米。 截至2009年上半年，已耗资1072亿元，持有地总价格占上半年销售额的一半，几乎是2009年上半年的625亿元的两倍。

据业内人士分析，年是保利地产史上最大的收纳动作，土地总价格占年销售额的近9成比例。 从2007年开始，恒大、碧桂园、融创等房企销量激增时，正是为了保利地产在领域排名下滑后的战术调整。

在大规模储蓄的刺激下，保利地产的杠杆比率持续上升，还承受着现金流大幅净流出的资金压力。

年上半年，保利地产负债率从2.04%上涨79.32%，净负债率从6.81%上涨93.26%。 其中利息负债约2545.73亿元，银行借款超过71%，企业债券和中期票据等直接债务融资工具约占14%。

规模化扩张的背后，保利地产承受着现金流大幅净流出的压力。 年保利地产经营活动产生的现金流净额为-292.95亿元，比去年同期340.53亿元锐减186.03%。 年上半年，企业经营活动现金流量再次净流出，数据为-98.33亿元。

有分析人士指出，保利地产经营现金流净额长时间负向是企业快速发展的风险。 赌一把“前三”，保利地产使用各种融资手段，在房地产公司融资环境收紧的背景下，如何“解渴”成为保利地产的重要考验。

前三仿投、高转速、下沉[/s2/]

除了对外加大扩张力度的一些变化外，保利地产内部也在发生变化。

年12月20日在保利地产举行的年内第二次临时股东大会上，宋广菊回应了股东提出的规模和土储相关问题。

她认为，目前规模前三的房企之所以能高速发展，主要是三个原因。 一是点位1、2线城市的控制，因为资金流向碧桂园、恒大长期坚守的3、4线城市，从而获得市场红利。 二是民营企业机制比较灵活，可以集聚投、高薪制度和人才；三是产品标准化。

两天后，保利地产发布公告，董事会通过《关于房地产项目实施和投票的议案》。 在这个追加投案中，单一项目和投总额的上限不超过项目资金峰值的10%。 通过与发包人的专业资源管理计划和信托计划等合规投资结构参与投资，投资收益、损失及相关风险由投资个体承担。 保利地产董事、监事不参与投。

配合投机制的实施，对未来两三年的“再前三”充满信心的保利地产，在各方面逐渐看好前三房企业。

除土地金额增加外，从2009年开始，保利地产扩大了对三四线城市的布局。 那年新进入城市的24个城市中，比较大的是芜湖(楼盘)、盐城(楼盘)、衡水(楼盘)、梅州这样的三四线城市。 年上半年，保利地产在三四线城市的拓展金额和面积占有率分别为32%和50%，聚焦珠三角、长三角等城市群周边。 年，这个数字分别仅为15%和7%。

华南房地产行业的一位人士分析认为，类似于大量房企涌入上升期二线城市土地供应量不足，大量布局的三四线城市导致当地土地交易价格大幅上涨，接下来的半年，房企集中进入将带来土地诉求的集中爆发，土地供需的 随着保利在三线城市的布局逐渐下沉，必须关注后期的收入和退保。 在规模和利润面前，现金流对当前保利房地产更为重要。

为了加快项目的销售，宋广菊提出保利地产也在学习碧桂园的方法。 “为了提高效率，减少各中间阶段，直接组合了核心技术部门，设立了运营部门提高了运营效率。” 宋广菊说，在项目周转方面，努力在一年内销售是我们的管理目标。

中报报道，保利地产待开发面积为8950万平方米，比去年上半年增长20%以上。 其中，二线城市储土面积5425万平方米，约占61%。 三线城市土地储备3525万平方米，约占39%。

基准排名显示，保利地产在一二线城市的土地储备较多，但受调控政策的影响，销售缓慢，但三四线城市合同面积的增长远远超过土地储备幅度，土地储备已无法满足长期快速发展的诉求。 如果不尽快调整土地储备政策，企业将面临长时间快速发展的能力和新的挑战。

曾经“招保万金”变为“碧恒万”，一直保持第一梯队位置的保利地产处于“不进则退”的境地，因此土地储备也有些落后，从“粮草”的储备来看，保利地产在前三，必须更加着力于土地获取。

由于规模跟踪，保利地产明显加大了土地市场投资力度，成为许多城市地王争夺中的常客，但其中确实有许多土地价格相对较高，在受控的大环境下，即使规模增加，利润也会因此被压缩。 去年10月，在保利地产投资90.5亿元获得50%股权的上海浦东世博会近20万平方米的宅基地被贴上了这样的标签。

而保利地产与保利置业潜在同业的竞争，并未随着整合方案的完成而得到彻底处理。 据不完全统计，目前双方重叠的城市有广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、上海、北京、贵阳、武汉(楼盘)、重庆(楼盘)、苏州(楼盘)、宁波(楼盘)、英国隆德

这些都是保利在争执三个过程中必须处理的问题。

此前，保利地产总经理刘平在股东会上承认，由于城市布局、周期性战术等因素，保利与碧桂园、恒大及万科确实存在差距。 刘平说:“对于继续维持第一批地位的保利来说，不会放任这一差距继续增加。”

宋广菊说，未来两三年市场有变数，人如果有梦想，总是会实现的。 保利地产通过结构调整、优化来应对市场波动。

本文首次在微信公共平台:中国房地产报上发表。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此，风险请自行承担。

来源：零点娱乐时刊