“城市格局大变迁 北京写字楼市场何去何从”

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年北京市政府宣布通州所在地后，年4月国家千年大计雄安新区旁空诞生，北京市总体格局面临建国近70年来的最大调整。 谁将由北京市政府带到通州，谁将应对中央政策落户雄安？ 北京市会空中心化吗？ 空着的办公楼又会留给谁？ 诉求来自哪里？ 未来北京的办公楼空的安装率会大幅上升吗？ 这些都是留在人们脑海中的问号。

旺盛的诉求仍在推动北京写字楼市场租金的上涨

数据显示，截至去年上半年，北京全市写字楼市场净吸收量达到41.3万平方米，比去年同期上升48.6%。 强大的市场诉求将本赛季全市写字楼较为有效的净租金提高到394.4元/月/平方米，同比增长0.6%。 北京全市甲级办公楼总库存继续维持在1，043.6万。

联合办公室的诉求急剧增加，网络领域依然是主力

随着共享经济和高科技初创公司的高速发展，以前传递写字楼租金的高企资本流入较少，近年来，联合办公发展迅速。 其中，尤以“梦加”和氪空之间的表现最为引人注目，梦加今年前6个月租用了近5万平方米的办公面积，氪空之间的租赁面积也超过了3万平方米。 并且定位全国科技创新中心，在“中国制造2025”的大背景下，互联网公司在北京的租赁诉求旺盛。 年上半年，网络公司成交租赁占全部成交租赁总数的比重达到30%，几大面积成交包括艾奇租赁永利国际中心20，000平方米的办公面积，腾讯视频为领航科技大厦12，378平方米。 由于联合办公室和网络领域的大幅扩大，本期全市空安装率下降1.3个百分点达到7.1%，5个主要商圈空安装率继续维持低位，为3.1%。

下半年未来的供给将集中在核心以外的商圈

下半年，北京写字楼市场继续迎来约152万平方米的新供给，其中5座主要商圈写字楼新面积达到37.9万平方米，仅占总新供给的24.9%。 非核心商圈未来的供给集中在丽泽金融商务区、望京-酒仙桥区，分别占总新供给的26.4%和20.6%。 预计新项目如期上市将导致整体市场空配置率略有上升，租金水平下降或面临下行压力。

未来北京办公楼将向何处快速发展

北京的城市结构在今后5到10年将会有很大的变化。 其中首先是北京市政府访问通州，北京市副中心将成为高标准现代化的新城。 二环以内的东西方城市范围内的中央政务区属于中央，不增加人口和建设项目，确保足够的密度。 另外，随着雄安新区建设的推进，北京的国有公司、研究院所、金融机构等已经表示要积极响应中央的号召，届时北京市区空的去心化现象将会暴露出来。

从产业结构看，北京城市位于文化中心、国际交流中心、科技创新中心和政治中心。 其中，北京在科技创新方面突出，高科技公司林立，独角兽公司数量超过70个，比上海(大厦)多了近两倍，这些公司的快速扩张为北京写字楼市场提供了充分的支持。 另外，北京的第三产业发展迅速，远远领先于全国，三产超过82%，北京的写字楼市场诉求一直处于旺盛状态。

由于金融中心和经济中心已经从北京的城市定位中消失，未来随着城市结构的变化，北京写字楼市场将迎来巨大的结构变化。 西二环内的金融街( 000402，股吧)是一行三会的所在地，所以吸引了很多金融相关机构以远高于市场正常价格的租金位居一角。 同样位于中央政务区内的东二环商圈，国有企业堆积如山。 随着北京副中心和雄安新区的建设，这两个商圈的未来将会消失。 与金融街相邻的丽泽商业区将来会受到金融街溢出的诉求，但真正影响金融街和东二环写字楼商圈的是雄安新区。

之前流传下来的写字楼商圈，如cbd、燕莎和中关村( 000931，股吧)前景比较乐观:位于通州的北京市副中心目前从规划来看，北京市政府希望在通州形成较大的商业中心； 这是因为对cbd和燕莎地区的冲击很小。 由于中关村地区周围大学和科研院所林立，高科技公司密集，其定位也符合北京的城市定位，而且由于目前该地区供给有限，整个地区已经向西北方向扩张，未来仍有快速发展的潜力。

城市结构变迁凸显城市空中心化问题，西方主要国家大型城市20世纪60年代发生的郊区化现象大多是由城市产业结构升级、中产阶级改善自身居住条件等因素自发形成的，但这些城市几十年后再次出现“重新城市化”现象。 虽然犯罪率很高，但20世纪90年代随着社会治安的改善，城市居民逐渐回到了大城市。 与之相似的是伦敦，“城市化——郊区城市化——逆城市化——再城市化”四个连续的变质阶段构成了大城市的生命周期。 与西方国家的大型城市不同，北京市空中心化的首要诱因来源于行政指令，短期内行政指令将得到比较有效的执行。 这是因为我们很快就会看到北京空心化现象的发生。 但是，从长远来看，政府通过诉诸居住、教育、就业和城市可以提供的各方面功能来控制人口流动并不容易。 但是，北京市对居住在北京的人来说仍然具有很大的吸引力，空从心化到再次回归是必然的趋势，但这个过程需要几年到几十年的时间。

总之，从现在开始的3~5年内，北京的写字楼市场依然保持着现在的结构，整体市场稳定。 但是五到十年后，北京写字楼市场发生了巨大的变化，其中尤以金融街和东二环为代表，众多金融机构和国有公司受中央政策诱惑建立雄安新区，这两个商圈如何出现大面积空，中央政务区内 的办公楼面积如何得到有效利用对面临中央政府问题的北京市政府来说，疏散非首都功能降低经济已是不争的事实，如何挖掘自身潜力寻找新的经济增长点，尽快面对的城市空的心仪问题

来源：零点娱乐时刊