“公司月报｜祝九胜担任万科总裁（2018年1月）”

本篇文章3241字，读完约8分钟

复制源>；复制源； >； >；

万科、碧桂园、恒大首月销售额超过600亿

土地总量环比下跌，碧桂园积极抢夺土地

年1月的融资额比去年同期激增了193%

住宅企业以新年的概念为中心，万科将跨越国界，万众一心

庆祝九胜就任万科总裁，寿柏年告别绿城

恒大四川(楼盘)建设养生谷，万科有印力收购凯德01合同出售万科、碧桂园，恒大第一个月销售额600亿 [ p ] [// ]

年1月，许多城市调控政策依然严格，政府严格审查预售证，再加上去年12月开发商抢夺业绩，市场诉求提前释放，导致本月32家典型房企整体环比下跌。 但是，其整体销售比去年同期增加了6成。 另一方面，去年很多住宅企业的商品值储备充裕，所以新年第一个月有很多推送，而去年1月是春节，市场很淡。

万科、碧桂园、恒大首个月突破600亿，继续保持领先地位。 碧桂园和恒大本月销售环比增长明显，一方面是因为自己的城市布局合理，产品线丰富，有力地促进了销售。 另一方面，由于去年提前完成了全年的预期业绩，去年12月采用了延期预约方式，今年1月的销售业绩突出。

短期调控政策几乎没有“放松”的可能性，再加上贷款紧缩也使购房价格明显上涨，成交规模受到一定限制。 2月正是年关，市场供应量和环比下降。 我们预计2月份销售业绩良好的公司仍然以龙头房企为主，房企整体销售业绩将持续环比下跌。

02

公司所拥有的土地

土地总量环比下跌，碧桂园积极主动，成为 [/h// h/] [/h// ]的核心

年1月，31家房企公开市场居住地新增土地建设面环比下跌，其中成交建筑面积、成交金额环比下跌近6成。 本月土地规模比上个月持续下跌，一是由于1月份土地市场转入淡季，另一方面许多积分房企去年积极补货，商品值充裕，一月补货意愿下降，导致本月房企整体土地储备放缓。

从公司表现来看，碧桂园、恒大是本月握杆最活跃的两家公司，其中碧桂园本月握杆规模31家，握杆总量达774万平方米，握杆总价204亿元。 碧桂园继去年城市布局之后，本月也继续加强三四线城市布局，三四线城市保有地总量近9成。

从整体来看，从房企新年第一个月的土地获取数据来看，三四线城市仍很受房企欢迎。 31家房企1月新增土地建设面中，三四线城市占59%，比去年12月的投资建设面上升8个百分点。 如果三四线棚改货币化和大都市圈快速发展的政策逻辑不变，今年三四线城市的投资热仍将持续。

03

公司融资

开年的第一个月的融资额比上年增长19.3 % [ p ] [/p ] [/p ]的中心观点

从房企今年首个月的融资情况来看，许多房企开始积极准备粮食。 本月点位监测的108家房企新增融资额为1107亿元，环比增长32%，同比上升194%。 虽然新融资额的开年起点较高，但与住宅企业的融资环境形成了火热鲜明的应对。 根据恒丰银行曝光的内部文件，1月29日发出了中止追加受理房地产领域信贷业务的通知。 此外，银监会及各地银监局通过发行政策和车票“两手抓”，对房地产公司融资实施了高压监管。

从融资结构来看，本月银行贷款比上个月下跌39%，随着未来监管趋严，房企银行贷款申请将越来越困难，特别是针对中小房企。 另外值得一提的是，本月票据、债权融资额创去年以来新高，房企发行了比本月更多的可转换债务。 恒大本月将发行144亿元人民币五年可转换债务，碧桂园也将发行126亿元可转换债务等。 可转换债务与公司配股相似，但从价格上看，股权融资的财务价格明显高于债权融资。 因为上市公司的现金股利在税后支付，可转换的利息率低，在债务利息税前支付。

从具体融资活动看，大型房企通过海外债务融资活动增加，融资利率较低的几家房企均获得优先票据融资。 龙湖地产本月发行了3亿美元的5年优先票据，融资利率低至3.9%。 像保利地产( 600048股吧)一样发行了5亿美元的5年期债券，融资利率为3.95%。 最近，美元兑人民币持续走弱，人民币汇率走强。 因为这家房企增加了海外债务的配置。 但是，将来必须观察汇率的波动风险，尽早做好套期保值的准备。

04

营地销售活动

房企以新年的概念为中心，是万科跨越边界一心一意的 [/h// h/] [/p ] [/DIV ] 的中心观点]

从房企今年首月的营销活动来看，由于是1月1日迎来新年的重要节日，本月房企的营销点基本以新年为中心。 另外，公司的市场营销活动也有另一条路，让我眼前一亮。 也有碧桂园全国多盘联动的大型工地观摩会，以及万科联合唯品会这样的线上和线上结合的跨界营销。

以碧桂园ssgf领域的展览为例，联动惠深、辽宁、江西、莜深、佛肇等多个地区的组织，展览邀请领域、媒体、顾客等嘉宾到ssgf工地，现场了解碧桂园自主开发的新装配式建设系统ssgf。 项目提供了直接推进的机会，可以增加项目曝光度和知名度，了解项目建筑情况，展示碧桂园项目质量，提高顾客对公司的信心和忠诚度，提升公司的品牌形象。

万科与唯品会的合作，首要的是宣传万科“热带雨林”的理念。 《雨林》是万科城市辅助运营商战术在上海(楼盘)地区的系统化实践。 另一方面，双方推出的“唯品会x上海万科新春新年用品节”，推出优惠礼品，提高客户参与度，受上海万科的企业品牌影响较大，曝光度有所提高。 另一方面，上海万科借此机会进一步宣传“热带雨林”计划，积极推进向城市综合运营商的转型定位。

05

人事变动

祝九胜就任万科总裁，寿柏年出任绿城 [/h// h/] [/h// ] ] [/p ] [/p ] [/p ]

从108家监控公司的人事变动情况来看，本月的变动数明显低于去年同期水平，企业内部调整多，职业经理人跳槽意愿不强。

万科本月人事发生新变化，祝九胜从郁亮接棒成为万科新总裁，郁亮依然担任万科董事会主席。 因为这个节日的作用成为了万科权力的第二人，郁亮的合伙人。 年加入万科，早期是建筑业，资深财务出身，祝现在万科通过回款考核业绩得到他的推广。 另外，祝九胜也很有管理能力，担任郁亮22年前设立的部门，但迄今为止一半的员工都是当时的老员工，老员工和新员工都发展很快，是总部的最高部门。 为什么这么说呢，因为他的年龄和经历都足够胜任社长。

寿柏年本月向绿城提交辞呈，辞去了执行董事、董事会薪酬委员会、提名委员会委员等所有职务。 此外，出售与第三方协商持有的174549783股，每股售价12.08港元。 这意味着将出售寿柏年所有8.06%的股份，正式退出绿城。 寿柏年的退出可能意味着宋氏队将使绿城淡出正式拉开帷幕。 根据绿城公告，绿城董事会成员仍为宋卫平、刘文生、孙国强、寿柏年、曹舟南、李青岸、李永前，未公布寿柏年继承人。 寿柏年退役后，原绿城系成员只剩下宋卫平和曹舟南。

06

战术动态

恒大计划投资300亿四川建养生谷。

万科牵手凯德成为中国项目 [/h// h/] [/h// ]的中心

从本月积分公司的战术动态来看，108家战术行动主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个方面。 本职工作的扩张首先通过合作方法实现。 寻求互利共赢的合作是房地产企业扩大房地产业快速发展的首要途径。 多元化业务的开展主要集中在养老房地产、商业房地产、长期租赁公寓、生产城市融合、房地产等方面，房企积极开展多元化业务布局，寻找新的利润增长点。

随着我国进入老年社会的趋势越来越明显，开发商也积极进行养老房地产业务布局，如万科、保利、朗诗、远洋等，有专门快速发展养老房地产的部门。 恒大去年12月正式发布“恒大养生谷”，进军养老房地产业务后，计划本月投资300亿四川眉山(楼盘)建设养生谷，积极开展养老房地产业务布局。

本月万科印力收购凯德国内20个购物中心项目，对万科意义重大。 增加了18个城市。 这意味着此次并购项目大多位于印度力量从未涉足过的城市，进一步扩大了城市布局。 对万科来说，这次商业布局的扩大离实现“万亿万科”公司的战术目标更近了一步。

— end —本文摘自《中国房地产公司简报—年1月》

来源：零点娱乐时刊