“中国指数研究院发布“2017中国房地产上市企业TOP10研究报告””

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年5月18日，由top10研究集团主办的“中国房地产上市企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产投融资大会”在北京金融街( 000402股吧)威斯汀酒店隆重召开。

“中国房地产上市企业top10研究”是中国房地产top10研究集团对中国房地产领域优秀公司集团的又一次客观、公正、全面的最新评价。

中国房地产top10研究组基于房地产上市企业的研究，分别为“沪深上市房地产企业综合实力top10”、“中国大陆香港上市房地产企业综合实力top10”、“沪深上市房地产企业财富创造能力top10”、“中国大陆香港上市房地产企业财富创造能力top10”、 “沪深上市房地产企业财务稳健性top10”、“沪深上市房地产企业投资价值top10”、“中国大陆在香港上市的房地产企业投资价值top10”、“中国房地产上市企业管理top10”、“园区开发上市企业商业开发运营优秀公司”、“房地产并购 万科a、保利房地产( 600048 )股吧)、招商蛇口、华夏幸福( 600340股吧)、绿地控股( 600606股吧)、金融街、金隅股份吧( 601992股吧)、新湖中央股 碧桂园、华润地、融创中国、龙湖房地产、世茂房地产、中国金茂、初置业、富力房地产等10家大陆在港上市的房地产企业获得“中国大陆在港上市房地产企业综合实力top10”。

中国房地产上市公司top10的研究成果表明，中国房地产上市公司表现出以下优势:

(1)经营状况:总资产和营业收入加速增长，领域分化态势加剧

(2)盈利能力:利润规模持续增长，规模利润和费用管理扩大利润空之间

(3)财务稳健性:短期借款能力提高，必须警惕长期资金风险

(4)股东收益率:重视企业快速发展、企业价值与股东利益的平衡，价值创造能力在提高

(5)投资价值:房地产投资中枢转为长期价值，业绩、收购、转型及政策红利股的投资价值凸显

年，在宽松的政策环境下，热点城市量价齐升，房地产上市公司紧紧抓住市场机会高速发展，经营业绩、盈利能力、资金状况、财富创造能力等基本面均有美丽表现，投资价值明显。 随着万科股权的影响发酵，资本市场对房地产上市企业的价值投资中枢将从短期转移到长期。 自2004年4季度以来，房地产进入深度调整期，诉求端、资金端的压力加大了领域投资风险，未来依靠业绩增长、并购、转型、政策红利的房地产上市公司将更具投资价值。

以下是报告的第一个副本。

1 .研究背景和目的

中国房地产top10研究组自2003年开展中国房地产上市企业top10研究以来，已经连续进行了15年，其研究成果引起社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市企业top10研究的相关成果将使投资者评估上市企业的综合实力，挖掘证券市场投资机会。 年，我国房地产市场在供给侧改革不断深化的大背景下，各类诉求持续释放，部分城市价格齐升，为房地产上市公司实现业绩增长和资本市场价值提升奠定了基础。 优秀的房地产上市公司借力快速调整产品结构、城市布局，适应区域市场变化，以创新思维推动业绩增长，以稳健的经营战略规避市场风险，业绩再次取得新突破，展现出较高的投资价值，得到资本市场的青睐。

2 .研究结果及分解

. 1对中国房地产上市公司整体快速发展状况的分析

(1)经营状况:总资产和营业收入加速增长，领域分化态势加剧

随着投资和开发规模的增加，沪深以及大陆在港上市的房地产企业总资产规模不断扩大:年，沪深上市房地产企业总资产平均达到510.24亿元，比去年同期增长25.48%。 大陆在港上市的房地产企业总资产平均达到1227.08亿元，比去年同期增长32.60%。

年，房地产上市公司销售行情总体良好，丰富的可结转资源有力地推动了营业收入增长:沪深上市房地产企业营业收入平均为136.84亿元，比去年同期增长26.03%，增长率大幅提高14.11个百分点。 同期，内地在港上市房地产企业营业收入平均为277.20亿元，比去年同期增长25.17%，增长率比去年同期大幅提高13.91个百分点。

营业收入超过500亿元的沪深和大陆在港上市房地产企业营业收入平均分别为1135.90亿元、1103.02亿元，同比增长29.30%和28.72%，龙头房企领先特征显著。 收入规模在100-500亿区间的沪深和大陆在港上市的房地产企业数量比上年增加6家和2家，营业收入平均分别为207.77亿元、215.59亿元，同比增长26.45%和24.07%，保持了较高的增长率。 但是，盈利规模50-100亿元和不足50亿元的房地产上市企业增速明显滞后，其中沪深上市房地产企业分别比去年同期增长21.91%和10.01%。 内地在香港上市的房地产企业平均值比去年同期增长11.46%和7.04%，房地产上市企业分化进一步加剧。

(2)盈利能力:利润规模持续增长，规模利润和费用管理扩大利润空之间

年，在良好的销售业绩带动下，房地产上市企业盈利规模也有明显提高:沪深及大陆在港上市房地产企业净利润平均分别为13.10亿元、49.56亿元，同比增长35.33%和11.37%，大陆在港上市房地产企业净利润规模为沪深上市房地产企业的 但沪深上市房地产企业净利润平均增长率比大陆高23.96个百分点，其原因是一些沪深上市中小房地产企业的投资收益明显增加。

从毛利率来看，年沪深上市房地产企业毛利率从31.78%降至31.08%，内地香港上市房地产企业毛利率呈比去年同期增长1.38个百分点的趋势。 净利率呈现相反态势，沪深上市房地产企业从7.44%上升到11.10%，大陆在港上市的房地产企业从12.68%下降到11.60%。 沪深上市房地产企业净利率的上升源于一些中小房地产企业抛售股票资产获得投资收益，、

(3)财务稳健性:短期借款能力提高，必须警惕长期资金风险

受益于宽松的融资环境，房地产上市企业抓住机遇积极融资，强力发债，资金杠杆提高，截至年底，沪深上市房地产企业资产负债率平均为65.92%。 大陆在港上市的房地产企业资产负债率平均为73.52%，同比上升0.86个百分点。 剔除预收款后，沪深、大陆在港上市房地产企业比较有效负债率平均分别为50.68%和59.04%，同比下降2.55、0.87，实际负债情况有所改善。 年，销售额的增长大大提高了经营活动的现金流量，良好的融资环境也为筹资活动现金流量的稳步提高创造了有利条件。 沪深、大陆在港上市房地产企业资金良好，现金和现金等价物增长净额平均分别为18.66亿元、65.40亿元，同比增长91%、85%。

综合来看，房地产上市公司年债务结构不断优化，现金流充足，短期债务能力提高，短期内不会出现大风险。 但是，随着房地产市场限购贷政策持续增加，热点城市成交已经开始放缓，受到价格压力，加上融资环境的持续收紧，房地产上市企业未来将面临销售端、资金端的双重压力，运营风险增大

(4)股东收益率:资产收益水平持续下降，经济增加值( eva )不断增加；

年房地产上市公司净资产收益率停止回升，沪深上市房地产企业净资产收益率平均从去年的9.13%上升到9.23%，内地香港上市房地产企业净资产收益率从去年的10.30%上升到10.61%。 沪深及港上市房地产企业每股利润平均分别为0.45元、0.62元，均比上年上涨0.06元。

受益于年房地产市场火热的行情和宽松的融资环境，房地产上市企业规模增加，实现了价值创造能力的提高。 年，沪深和大陆在港上市的房地产企业eva平均分别为5.28亿元和2.88亿元，同比增长165.33%和68.42%，财富创造能力明显提高。

年，房地产上市公司在经营管理中通过进一步提高股东收益率意识、提高分红率和分红比例等措施提高股东收益率水平，稳定股东长期收益预期。 另一方面，沪深及大陆在港上市的房地产企业年分红率平均分别达到0.46%、6.25%，分别比上年增长0.10、1.16个百分点，股东收益率水平有所上升。

(五)房地产投资中枢转为长期价值，业绩、收购、转型及政策红利股的投资价值凸显

年a股资本市场起伏不定，基本上是“熔断”后的修复性行情，a股房地产板块走势弱于大盘的香港股市房地产板块经过年初下跌整体呈上升趋势，整体战胜大盘，领先优势逐渐扩大，此前被低估的大陆在香港

年，业绩牛、并购牛、转化牛和政策牛将成为房地产领域投资的主线。 一是市场调整期领域集中度进一步提高，房地产公司分化快速发展的特点更加突出，区域布局广、资源整合能力强的大型房企销售、财务基本面继续领先，看好大型房企特别是龙头房企的后市表现。 二是我国房地产领域并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企快速发展的新常态之一，包括央企并购重组预期的个股和部分大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值偏低的上市公司。 第三，通过政策红利释放的概念股和长期快速发展的潜力股都成为投资者重要关注的方向。 例如受益于国家城市群、新型城市化、区域一体化等快速发展战术，在相关区域拥有丰富土地储备的房地产上市公司具有更长期的投资价值。 第四，在房地产市场由增量市场转为存量市场的背景下，一些房地产上市公司把握增量市场，积极探索存量市场，开展多元快速发展业务模式，利润增长极大，值得资本市场关注。

2.2中国房地产上市公司top10的研究结果

(1)综合实力top10

沪深上市房地产企业综合实力top10中国大陆香港上市房地产企业综合实力top10

排行榜股票代码股票简称排行榜股票代码股票简称

1 000002.sz万科a 1 3333.hk中国恒大

2 600048.sh保利地产2 0688.hk中国境外的快速发展

3 001979.sz招商水龙头3 2007.hk碧桂园

4 600340.sh华夏幸福4 1109.hk华润地

5 600606.sh绿地控股5 1918.hk融创中国

6 000402.sz金融街6 0960.hk龙湖地产

7 601992.sh金隅株式会社7 0813.hk世茂不动产

8 600208.sh新湖中宝8 0817.hk中国金茂

9 600383.sh金地集团9 2868.hk首发运营商

10 600823.sh世茂株式会社10 2777.hk富力地产

年，沪深上市房地产企业综合实力top10的资产规模和盈利水平再次上升，“强者恒强”的态势凸显。 其中，年末总资产平均达到3232.64亿元，是同期沪深上市房地产企业的6.34倍。 净利润平均达到95.84亿元，是同期沪深上市房地产企业平均的7.32倍——每股收益( eps )平均为1.10元，是同期沪深上市房地产企业平均的2.44倍。 内地在香港上市房地产企业综合实力top10总资产平均和净利润平均分别为4127.90亿元和95.29亿元，分别是同期内地在香港上市房地产企业的3.36倍、1.92倍，每股利润( eps )平均也达到香港上市房地产企业的2.13倍，总

(2)财富创造力top10

沪深上市房地产企业财富创造能力top10中国大陆将在香港推出房地产企业财富创造能力top10

排行榜股票代码股票简称排行榜股票代码股票简称

1 000002.sz万科a 1 0688.hk中国境外的快速发展

2 600048.sh保利地产2 3333.hk中国恒大

3 001979.sz招商水龙头3 1109.hk华润地

4 600340.sh华夏幸福4 0817.hk中国金茂

SH绿地控股5 2007.hk碧桂园

6 000402.sz金融街6 1030.hk新城快速发展控股有限公司

7 600383.sh金地集团7 1238.hk宝龙地产

8 000671.sz阳光城( 000671股吧)8 2608.hk日光100中国

9 601588.sh北辰实业( 601588股吧)9 2868.hk首次置业

10 0000031.sz中粮地产( 00031股吧) 10 3301.hk融信中国

年，沪深上市房地产企业财富创造能力top10的eva (经济增加值)均值达到59.04亿元，是同期沪深上市房地产企业eva均值的11.18倍。 中国大陆在香港上市房地产企业财富创造能力top10的eva平均为22.27亿元，是同期大陆在香港上市房地产企业eva平均的7.73倍，领先优势显著。 万科、保利、中海、恒大、华夏幸福、中国金茂等公司的财富创造能力继续在行业保持领先。

(3)财务稳健性top10

沪深上市房地产企业财务稳健性top10在中国大陆香港上市房地产企业财务稳健性top10

排行榜股票代码股票简称排行榜股票代码股票简称

1 000002.sz万科a 1 0688.hk中国境外的快速发展

2 001979.sz招商水龙头2 1109.hk华润地

3 600340.sh华夏幸福3 0960.hk龙湖地产

4 600048.sh保利不动产4 0813.hk世茂不动产

5 601155.sh新城控股5 1238.hk宝龙地产

6 000402.sz金融街6 1030.hk新城快速发展控股有限公司

7 601992.sh金隅株式会社7 3883.hk中国奥园

8 600823.sh世茂株式会社8 0672.hk众安不动产

9 000926.sz福星股份有限公司( 000926股吧)9 0604.hk深圳控股有限公司

10 600376.sh首发股份( 600376股吧) 10 0207.hk大悦城地产

年，沪深及大陆在港上市房地产企业财务稳健性top10现金流量处于行业内领先水平，经营活动现金流量净值分别为99.09亿元及142.70亿元，是同期沪深及大陆在港上市房地产企业平均的7.01倍和4.81倍， 货币资金与短期及一年到期债务比例平均分别为2.91及1.88，明显优于沪深及大陆在香港上市的房地产企业同期水平。 另外，长时间借款占比分别为61.16%和75.59%，高于同期沪深、大陆在香港上市的房地产企业平均5.35个和3.08个百分点，债务结构不断优化。

(4)投资价值top10

沪深上市房地产企业投资价值top10中国大陆香港上市房地产企业投资价值top10

排行榜股票代码股票简称排行榜股票代码股票简称

1 600340.sh华夏幸福1 3333.hk中国恒大

2 600048.sh保利地产2 0817.hk中国金茂

3 001979.sz招商水龙头3 3380.hk龙光地产

4 600466.sh蓝光的迅速发展( 600466，股吧)4 2868.hk首次运营商

5 000732.sz泰禾集团( 000732股吧)5 3883.hk中国奥园

6 601992.sh金隅株式会社6 2608.hk阳光100中国

7 600823.sh世茂株式会社7 1238.hk宝龙地产

8 002146.sz荣盛急速发展( 002146股吧)8 3301.hk融信中国

9 601588.sh北辰实业9 1862.hk景瑞控股有限公司

10 600376.sh首发股份10 2777.hk富力地产

年，沪深、大陆在港上市房地产企业投资价值top10的每股收益平均分别达到0.91元、0.63元，是同期沪深、大陆在港上市房地产企业平均的2.02倍和1.02倍。 其净资产收益率平均分别达到12.13%、11.47%，高于同期沪深、大陆在香港上市房地产企业平均值2.90、0.86个百分点。

中国房地产上市公司商业开发运营优秀公司

股票代码股票简称

1 1109.hk华润地

2 0960.hk龙湖地产

3 1238.hk宝龙地产

4 0207.hk大悦城地产

5 3883.hk中国奥园

6 000402.sz金融街

7 0817.hk中国金茂

8 2868.hk首次运营商

9 600823.sh世茂股份有限公司

10 600007.sh中国国贸

年，房地产上市公司商业开发运营优秀企业通过优化产品结构和行业组合的适应升级为费用诉求，通过其优秀的商业开发管理和运营能力输出管理进行了资产管理模式的转型升级，投资价值日益凸显。

(5)企业治理top10

中国房地产上市公司治理top10

股票代码股票简称

1 3333.hk中国恒大

2 000002.sz万科a

3 600340.sh华夏幸福

4 0960.hk龙湖地产

5 600383.sh金地集团

6 601992.sh金隅股部

7 000402.sz金融街

8 000732.sz泰禾集团

9 600823.sh世茂股份有限公司

10 0123.hk越秀地产

房地产上市公司治理top10公司加强相关治理内部控制和新闻发布等制度的落实，提高新闻透明度，继续建立健全内部控制制度，规范企业运营，保障企业合规经营和持续健康快速发展，切实维护企业和股东整体利益。 另一方面，建立健全企业激励约束机制是建立比较有效的企业治理结构的关键，房地产上市企业治理top10公司积极实施员工持股战略。

房地产上市公司治理top10公司加强内部控制和风险控制，提高企业透明度，加强与投资者的关系，保障企业运营的合规、合法和健康，防止企业和股东整体利益受到侵害。 另一方面，公平、比较有效的员工激励约束机制将会给企业带来长期稳定、比较有效的治理结构，房地产上市公司治理top10公司将积极推行股权激励和合伙人制度。

住宅区开发上市公司top10

股票代码股票简称

1 600663.sh陆家嘴

2 600064.sh南京(楼盘)高科

3 600648.sh外高桥

4 600895.sh张江高科

5 600639.sh浦东金桥

6 03639.hk亿达中国

7 600658.sh电子城

8 600736.sh苏州(大厦)高科技

9 000628.sz高新技术发展很快

10 600604.sh市北高科技

园区开发上市企业top10公司挖掘自身的资源特点，构建符合当地产业诉求的产业园区取得了稳健的业绩。 此外，随着创新成为经济快速发展的第一动力，园区开发上市公司top10通过拉动产业红利和双创、中国制造2025、ppp等产业支撑政策，加强对创新创业公司的投资和服务，减少了对房地产销售和租赁的依赖，创造了新的快速发展机会

(六)资本市场值得关注的房地产企业；

值得资本市场关注的房地产企业

公司名称公司名称

恒大集团北京金隅股份有限公司

碧桂园控股有限公司湖北福星科技股份有限公司

华夏幸福基业股份有限公司荣盛房地产快速发展股份有限公司

中国境外快速发展有限企业现代运营商(中国)有限企业

金地(集团)股份有限公司东方银座集团中国有限企业

随着资本市场融资紧缩，房企加强多渠道资金合作力度，多层融资产品越来越多地出现。 一些大型房企通过房地产基金运营、资产证券化、企业股权抵押、并购标的企业股权质押等方法的配合，扩大并购负债比例，共同完成“蛇吞”式的并购活动。 从公司结构来看，具有资源固有特点的公司受良好的企业品牌影响较大，有较强的运营能力，活跃在并购市场，受到资本市场的广泛关注。

(七)合并能力优秀的公司；

房地产收购能力强的公司

上海深上市大陆在港口上市

股票代码股票简称股票代码股票简称

000671.sz阳光城1918.hk融创中国

旭辉控股有限公司

601155.sh新城控股1109.hk华润地

房地产领域的横向并购仍然是并购活动的关键。 年，房地产开发类并购交易数量和交易金额均超过45%，进一步促进了房企低价资金资源的储备和区域布局的优化。 在土地价格不断上涨的背景下，优秀的房企有利于充分利用并购等手段获取新的项目资源，增加公司的土地储备资源，调控价格提高未来的盈利能力。

(8)新三板优秀房地产经纪

新三板优秀房地产经纪公司

股票代码股简称

834962.oc嘉宝株式会社

837149.oc远洋亿万户

OC新大正

835422.oc天骄株式会社

837498.oc第一不动产

837249.oc音乐生活

新三板成为许多中小房地产商上市的主战场。 作为我国多层次资本市场的重要组成部分，新三板的重要战术地位进一步加强，房地产商登陆新三板市场势头迅猛。 许多积极登录新三板的房地产经纪公司受到了众多投资者的关注，如优秀的公司创新的服务模式和优秀的企业品牌的影响很大等。

(九)值得资本市场关注的房地产经纪

值得资本市场关注的房地产经纪人

公司名称

同策不动产咨询有限公司

保利物业管理有限公司

康力电梯( 002367股吧)株式会社

香港不动产(中国)有限公司

乐生活(北京(楼盘) )智慧社区投资快速发展股份有限公司

汇款银行控股(中国)有限公司

苏州市会议中心物业管理股份有限公司

在领域并购整合、并购加速的背景下，优秀的房地产商正在进军并购整合而不是并购整合的路上。 除了大型房地产服务公司外，一些优秀的房地产商也以快速扩张的势头、突出的快速发展潜力和稳健的经营表现等进入投资者的视线，受到众多投资者的关注。

年，在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，中国房地产上市公司经营表现全面改善，股市表现也有所回升。 但在良好局面下隐忧目前领域优胜劣汰和结构重组进程加快，房地产上市公司分化情况加剧:一方面，大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等因素的绝对特征下强者强势，年一季度大型房地产企业市场占有率大幅上升； 年房地产公司诉求端、资金端双向抑制的情况下，领域集中度加速提高成为必然。

对房地产上市公司来说，积极进取、积极增加价值是持续快速发展的基础。 另一方面，保障现金流平衡，在平稳周转的前提下，确保尽可能多的储备项目和资金资源，为长期稳步发展打下基础。 另一方面，积极求变，挖掘领域转型、并购、区域利润政策等价值空之间，确保企业内部价值长期、稳定的增值，并建立健全股东收益率机制，提高资本市场效率和上市公司价值，拉动股东长期 对资本市场投资者来说，房地产板块要在领域十多年的快速增长后，整体发展为真正的价值投资股，合理看待房地产主题性投资机会，减少盲目跟风性投资，避免进入“价值陷阱”。

来源：零点娱乐时刊