““暴力”地产样本：香河灰色土地链放大至北三县”

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搜狐房地产新闻土地暴力事件升级，香河去年发生的土地“丑闻”现在多次出现在北三县。

万科员工香河被打后不到一个月，8月5日，旭辉北京(大厦)的员工也在大厂遭到拦路抢劫，不仅被警告不许参加拍摄地，还抢劫了办理土地参与的文件。

“包括燕郊在内，北三县的土地市场基本上由一个或多个当地开发商垄断，与当地政府有很大的关联，因此外来住房企业很难进入当地土地市场，特别是一级开发。 ”。 一位资深的相关人士说。

最近连续发生的土地暴力事件是偶然的背后，实际上有必然的规律。

首先，北三县土地市场长期被当地房企垄断，已经形成固定格局其次，从去年中通州失去北京市副中心地位开始，到今年为止，北三县和通州持续强调实现“三统一”式协同快速发展，北三县土地价值大幅溢价。 再次，今年上半年以来，北京土地、人口快速发展政策开始向减量方向转变，造成了顾客、开发商不可缺少的溢出。

这加剧了北三县的土地市场竞争，利润结构也面临改写。 因此，在这片土地的争夺中，原住民企业的“野蛮”、企业品牌房企的渗透、当地政府的模糊、更高决策层的表现会影响“北三县”未来的快速发展形态，甚至会影响住在这里的所有身体。

低价成交只是招牌

很多人认为北三县的房地产市场肥肉、地价便宜、房价快速上涨。 另外，也有很多人想知道这块肉有多胖。

“香河先生多年来一直以99%的低价成交土地，其好处在哪里？ 实际成交的价格基本上是底价的两倍，直接与一级开发商协商作为土地补偿金向一级开发商进行补偿是香河的潜规则。 ”。 有过开拓环北京土地经验的人说。

他举例说，政府拍摄最低价210万元的一亩地块，实际成交价可能为400-420万元的一亩。 这许多200万元将由中标者支付给一级开发商。 这个部分基本上转换为它的利益。

北三县的住宅企业手里有多少土地？ 这不容易计算，但香河行业认为当地最大的房企三强房地产占据香河县70%的市场份额。 但是，富力房地产在香河获得的土地约有两三千亩(年富力以约1.76亿元的价格获得三块，总面积约15.7万平方米)，但市场份额显然无法与三强房地产相比。

据上述人士介绍，其他房企募集土地，然后该房企向当地开发商支付“补偿金”，通常不提供发票，这是当地房企的常规方法。

但是，许多外来住房企业不能接受这样的“潜规则”。 由于动用十几亿、几十亿的资金支付没有发票等凭证，任何正规企业都不容易操作，这是万科、k2、旭辉等外来开发商无法在郑州(楼盘)、大厂等地继续与当地房企玩耍的首要原因。

另外，这些国内房企在牢牢控制当地土地一级开发市场的情况下，非常自我管理土地的开发节奏。

业内人士表示，年香河因违章土地迫使多家房企退居后，向万科等公司补偿了相应地块。 其中约400亩土地用于补偿当时退居的房企，但从年至今，尚未拆迁。 虽然这些都由国内公司负责，但这些国内公司的一级开发进度直接决定了其他房企的开发节奏。

例如，位于香河的外来房企基本上与华夏幸福( 600340，股吧)基业、鸿坤等三强房地产合作。

事实上，由于土地一级整理延期，万科在香河上被开发得一无是处，不得不走上拍摄过程，最终与当地开发商发生了直接冲突，但至今最终的调查结果仍未公布。

北三县能华丽转身吗？

业内人士认为，燕郊、大厂、香河作为环北京经济区域的代表区域，在城镇面貌上与相邻的北京、天津(大厦)相距甚远，与其他大城市周边的城市带相比也有很大差距，例如长三角的昆山(大厦)、常熟(大厦)

“北三县形成了今天的局面，与历史习性有很大关系，过去县市政府少盐缺米，让当地房企先开发、销售，收入后根据情况分配，造成了今天的恶性循环，北三县与通州三统一，速度很快。 ’上述人员。

北三县许多购房者表示，购买北三县住房的最大动力是投资，缺乏居住动力，无所事事的万套大盘项目中，整座高楼无人居住的情况十分常见。 即使是居住在北三县的北京工作人员，也无法忍受北三县拥堵的交通、低级混乱的商业配套、混杂着黑社会性质的房地产等。

“要改变这种状况，为了带来更好的项目和更好的计划，为了更好的进入公司，必须打开自己的门。 ’燕郊本地的一位业内人士，不要到外面来约束开发商会提高房价。 事实上，当地开发商也没有降低房价。 许多国内项目，如燕郊，没有降低价格的项目。

“越是垄断的房企，提高设计、规划水平的动力越不足，北三县的很多楼盘不仅房地产水平差，户型也很奇怪，小区密度、质量等很多方面都不封闭。 这是很多人把北三县作为转移的地方，考虑到投资上升后，马上逃离这里，这样更不珍惜。 ”上述人的无奈表示。

但是，从外部动力来看，北三县的转机来了。

6月6日北京市委常委、副市长陈刚和河北省副省长姜德果共同召开的会议上，要以通州为城市副中心实现“北三县”2000多平方公里的统一规划、统一政策、统一调控，要集中力量，以通州和北三县地区的合作为京津冀地区协同快速发展的典范

最终，能否成为“模特”的一部分，还取决于北三县自身如何选择。

来源：零点娱乐时刊