“溢价300%六造地王 信达地产的W净利曲线之谜”

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很多人不怀疑信达地产( 600657股吧)在土地市场上的实力，但不相信其后续运营项目的能力。

6月1日上午，信达房地产以总价58.05亿元的力推绿都、金茂电建综合体，拿下上海(楼盘)宝山区宝山新城区顾村A单元10-03、10-05地块，地板价格37248.58元/平方米，溢价率306.53%。

这是信达地产自去年7月以来获得的第六大地王，与之相比鲜明的是，信达地产连续4年经营现金流为负，分季度净利润也呈大幅下跌的w型状态。

问题是，六持地王之后，信达地产能否挺直w继续“变现”。

土地投资的超额支出约为200%

“由于近期热点城市国王频繁出现，市场对地王现象并不奇怪，但超过300%的溢价率让上海土地市场感到疯狂。 ”。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进表示。

疯狂的市场造就疯狂的公司。

竞争村地块前，信达地产在杭州(楼盘)分别以33.9亿元、123.18亿元获得杭州上城区南星地块和滨江奥体地块，分别刷新了杭州土地出让单价和总额记录。

信达在拿下上述杭州滨江奥体地块后表示，该地块由信达共同体办法攫取土地，信达房地产占该地块50%的权益。 按这个比例估算信达地产的出资额，约为61.5亿元。

另外，今年2月，信达地产共同竞标中国以28.03亿元宁波(楼盘)东部新城核心区地块。

据此计算，截至6月1日，信达地产上半年土地总价近160亿元，但信达年报中的规划土地投资额仅为80亿元。 这意味着不到半年，信达地产在土地市场的支出比原计划增加了近两倍。

年，信达地产同样大幅超过了原土地投资计划。

去年信达地产的原土地投资额计划只有60亿元，但据不完全统计，信达地产去年累计获得7块土地，总价约148.64亿元，接近原计划的2.5倍。

“上海市场还算合理，制定了80亿元的土地投资计划，但计划不等于预算，超额完成计划也没错。 ”6月1日，信达地产证券事务部门工作人员向陈姓个人投资者表示，未来有可能继续增加土地投资支出。

造血能力存在疑问

中国信达资产管理股份有限公司旗下唯一的房地产上市企业，信达地产可以通过母公司输血疯狂扩张，但如何提高项目运营水平，实现自身的“造血”成为市场质疑的焦点。

数据显示，疯狂土地信达资产经常迫使母公司“需要奶”，今年1月4日信达地产向相关企业宁波达泰投资合作公司(有限合伙)签订委托贷款合同，获得14.5亿元贷款，并在过去12个月内加入信达地产。

此外，信达地产今年3月发行了30亿元企业债，上述融资活动共为信达地产融资84.3亿元。

此前，新城控股集团副总裁欧阳捷表示:“标准化能力、产品能力、价格管理能力、营销能力、适应市场的能力等，需要信达地产进一步学习。”

信达地产凭借中高档的开发经验和雄厚的企业品牌溢价似乎成为了信达地产在市场上的“硬伤”。 资料显示，去年疯狂土地所有的项目大部分是上海松江新城的信达青爵、宝山美兰湖的信达郡庭、合肥银杏尚郡、重庆(大厦)的滨江青庭、杭州北瓶窑的信达柳郡等刚需产品。

信达地产6月1日囊中获得的地块也有很大的运营难度，根据该地块的规划要求，地块内中小型住宅的建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60.0%。

“中小户型的规定，很难复制到高价改善型的户型中，会影响未来户型的售价。 ”。 业内人士分析，该项目根据保本价格计算，售价需要达到7万元/平方米，而目前项目周边平均房价约为4万元/平方米，最高售价也为5万元/平方米。

信达地产在4月30日发布的-的第二十五年计划中，将“增加改善型产品比重”作为企业未来的战术要点之一，但至少从目前来看，信达地产在企业结构、项目管理等多方面没有进行重大调整，采取合作开发模式后，

奇怪的w型纯利指标

事实上，信达地产2009借壳上市时，企业内主要建设分布在各省市的房地产项目，集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市，年在土地市场异军突起之前，信达房地产在房地产领域，

根据信达地产的年报数据，从年到年，也就是信达地产前五年的规划，信达地产的业绩一直平平，其中经营活动产生的现金流净额一直为负，分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、- 33亿元。

另外，扣除后净利润的绝对值也很小，从年到年从4亿1，000万元上升到5亿6，000万元，4年只增加了1亿5，000万元，即使是暴涨的年份也只有约8亿的净利润，远远低于领域平均净利润的增长率。

不仅如此，近两年来开始积极扩张的信达地产在净利润这一财务指标上出现了剧烈波动，分季度净利润数据呈w形态。

据信达地产年报数据显示，截至2009年，信达地产每季亏损，每季盈利。 例如，信达地产年一、三季度扣除后净利润分别亏损0.38亿元和0.83亿元，但二、四季度分别盈利2.61亿元和6.61亿元，今年一季度亏损约1.57亿元。

“只要不发生特殊情况，房企特别是上市房企在财务指标上不会出现大跌，除了业务管理稳定的要求外，还需要在资本市场上维持良好的形象。 ”欧阳捷表示。

欧阳捷一方面考虑净利润大跌，一方面企业对项目控制力弱，如结转周期、竣工节点等方面影响企业财务报告，另一方面考虑企业规模小，受外部因素影响较大。 另外，信达地产疯狂之地的节奏还会影响企业业绩的大幅起落。

“虽然在积极扩大，但由于房地产领域放缓的势头和信达地产自身的原因受到限制，短时间内成为高增长领域的黑马并不容易。 ”。 欧阳捷对此很谨慎。

他表示，信达地产获得的大部分地块价格昂贵，对高端项目的企业品牌认识不足，因此短期内项目难以实现预期目标，容易出现亏损，只能以时间在利润空之间进行交换 另一方面，在构建高端项目的过程中，信达地产需要寻找合作伙伴，结果未来的销售规模将按比例减少，也是限制其快速增长的主要因素之一。

来源：零点娱乐时刊