“李嘉诚和记黄埔的另类生意经：低价囤地等升值”

本篇文章1710字，读完约4分钟

吴斯坦

过去十多年楼市的黄金期，许多开发商在囤积地赚取暴利。 这一点在李嘉诚的和记黄埔( 00013.hk )中表现得尤为明显。

通过延长土地开发周期，和记黄埔曾使旗下项目的房价或地价在6、7年间暴涨数倍，极端的例子是上海御翠豪庭项目，最后一期的房价是当初楼价的20倍以上。

低价的囤积地

“从过去十年的记录来看，土地价格每年都在上涨。 这意味着越早得到土地越有利，囤积时间越长，土地附加值的空之间就越大。 这是开发商囤地的最重要的原因。 ”。 盈石集团研究中心的张平社长对《第一财经日报》的记者说。

根据和黄埔年年报，该企业年底必须占有土地储备约8300万平方英尺( 1平方米≈9平方英尺)，其中97%位于内地，内地地价约240元/平方英尺。

同年，和记黄埔确认出售住宅物业的平均价格为1636港元/平方英尺，签约出售的平均价格为1861港元/平方英尺。

由于一二线城市的房价比较坚挺，根据年确定的销售平均价格保守估计，黄埔手头的土地未来可能出售的房价已经是原地价的5倍以上。

整理记录黄埔年报发现，该公司在内地的项目多需4年以上才能完成1%的开发，项目开发周期近30年。

和记黄埔位于东莞厚街镇的海逸豪庭项目，占地3600万平方米，但从20世纪90年代开发到2007年，落成面积还不到1%。

2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间长达95个月”为由，为东莞冠亚环岗湖商住区有限企业建设发放了7915万元的土地闲票。

但是，根据和记黄埔2006年年报，该项目的计划完成时间为年。 之后，和记黄埔多次推迟该项目的计划完成时间，在和记黄埔年年报中，将计划完成时间定为2021年。 计算一下，这个项目的开发周期已经近30年了。

和记黄埔计划在北京十三陵附近建设“皇家别墅”北新嘉园项目，距离合同约定的“2004年11月”开工时间已近10年，但尚未出现开盘迹象。

根据和记黄埔年的计划，该项目预计年内完成开发。 但仅仅一年后，和记黄埔就将这个项目的完成时间推迟到了2019年。

这样的例子在和记黄埔的项目中是珠海淇岛的柏涛湾项目，合同签订时间为2005年9月26日，但目前只完成了1%的开发，预计完成时间也将推迟到年中。 惠州澳头住宅项目、中山翠湖住宅项目等目前只完成了1%，预计完成时间也将延期。

在囤积地等待地价和房价暴涨可能是重要的原因。

和记黄埔以北京姚家新村逸翠园为例，逸翠园一期取得销售许可证是在2005年11月，当时成交均价约9000元/平方米。 截至2007年，该项目二期已取得销售许可证，成交均价已上涨至2.8万元/平方米。

不致力于政府的监管吗？

该策咨询研究部总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，港资公司有一个非常重要的特点，所拥有的地块通常在开发周期长于时间、市场周期长于时间的游戏市场培育期内，地块本身上升，房价上涨。 另外，选址目标仅限于一二线城市中心的高质量地块。

“港资公司擅长利用资本市场的力量开发和经营商业性房地产，特别是大型综合体，因此，对地方政府来说，从这些港资公司的成功经验、地方政府的税收、就业等多个方面来看，地方政府优先考虑由这些公司投资，短期内给予税费、地价优惠 ”张宏伟表示。

但是，开发商的囤地也有很大的风险。

根据我国《闲置土地处置办法》，开发商闲置土地，因属于政府、政府有关部门的行为造成开工开发滞后的，不作相应处罚，制定闲置土地处置方案。 但因公司原因未开工开发满1年的，需按土地出让或价款的20%征收土地闲置费。 未开工开发2年以上的，无偿收回国有建设用地开采权，不得将土地闲置费列入生产价格。

由于和黄埔曾经被列入国土部闲置地的“黑名单”，地方政府也发放了土地闲置费罚单。

但是，张平对记者说，国家有搁置土地的处置方法，但在很多情况下，各地的执行力度不同。 她说，开发商在开发过程中经常面临许多问题，如市场差、资金不足等问题，这些问题会影响土地开发的进程和决策。 如果在政府要求的时限内象征性地开发，就可以避免政策风险。

对和记黄埔来说，其业务广泛，不仅有房地产，还有港口、零售、能源等业务，在这种背景下，地方政府往往轻易“不生气”。

来源：零点娱乐时刊